在剛開始跟進鳳園綜合發展區事件時，我已對由長實提交的規劃申請內的數據感到可疑。當時規劃署的規劃師曾向我表示，規劃署也對長實提交的資料和圖則有問題。政府規劃師表示，規劃署會重新計算發展數據，與發展商提供的作比較，再提交予城規會參考。但有關資料在開會前都不會向公眾公開。
所謂求人不如求己。政府不肯與市民分享這些重要資訊，我們唯有自己做出來，並且盡早向公眾發布，讓公眾在本星期五城規會開會討論鳳園規劃前，得到更多可供參考的資訊。
在港大地理系工作的梁啟智先生剛巧也對鳳園的個案感興趣，希望把這個案用於教學。他利用地理系的電腦定位系統，將長實提供的新舊圖則，以及從漁護署網站下載的鳳園「具特殊科學價值地點」位置圖融入地政總署的電子地圖裏，然後計算出長實前後兩個規劃方案的樓宇佔地面積，並展示出若在「具特殊科學價值地點」外設立五十、一百或二百米的「緩衝區」﹝buffer zone﹞，範圍應該有多大。
以下是整理出來的結果。
圖一：這是將長實二零零零至二零零四年採用的圖則放進地政總署地圖內。「具特殊科學價值地點」是緊貼於「綜合發展區的」，模擬結果顯示，發展商在離「具特殊科學價值地點」五十米以內的地帶亦打算興建高樓大廈。
圖二：這是將長實二零零八年的規劃圖則放進地政總署地圖內。「具特殊科學價值地點」是緊貼於「綜合發展區的」，模擬結果顯示，發展商在離「具特殊科學價值地點」五十米以內起的樓宇比之前的規劃佔地更多。
圖三：比例較細的圖，可以看到整個「具特殊科學價值地點」與鳳園綜合發展區的大小及距離。
在長實向城規會提供的planning statement第九頁，提到site coverage僅由舊規劃的9.715%增至新規劃的11%，增幅1.285%。問題是，長實只提供了CDA zone total site area以及用百分比表示的site coverage，卻沒有寫明用來起樓的面積以及site coverage的定義。但從上面兩張規劃圖清楚可見，新規劃用來起樓的面積比舊規劃大得多。初步計算結果顯示，新規劃的樓宇佔地面積是舊規劃的兩倍有多。發展商有必要公開9.715%和11%兩個site coverage數字，到底是如何算出來，為何跟電腦模擬結果有這麼大的差別？最後，用圖一和圖二的五十米「緩衝區線」計算，發現發展商連自己建議的五十米緩衝區線也不遵守。還不用說，所有熟悉鳳園的生態保育團體都認為五十米的緩衝區太窄。
鳳園系列報道：
一﹞漁護署城規會，救救鳳園蝴蝶保育區
二﹞地產商「兩害取其輕」策略
頂圖：發展商已經在鳳園大興土木做基建，鳳園河的生態已被破壞。