發展權力的權屬問題？
地積比的計算、使用、轉用，相關可行機制在世界各國已經行之有年，包括地積/容積移轉（容積移轉, Transfer of Development Right, TDR）、地積獎勵等。在檢視各項規劃工具設計之前，還有一個不容迴避的基本問題：發展潛力的權屬問題究竟如何界定？
在一般注重私有財產權的國家，地積/容積乃根據具體土地而衍生的發展權利（air right or development right），很清楚地，地積/容積即是私有財產，歸屬則如同土地。然而，前文已經提到，「地積比」之創造本身就和城市整體規劃脫離不了關係，考量城市整體發展的承載量，地積/容積整體毋寧是公共財。這弔詭的關係註定讓地積/容積的相關使用是既私且公的，不僅需要尊重私有財產，更需在承認城市發展歷史的狀況下做出延續性的考量，必須確認相關的使用、轉用不會造成公共財的濫用。
既私且公的概念在地積比增加時最能清楚現形（即所謂「分區計畫調整」,zoning change），通常需要有預估人口增加的調整來合理化該調整，同時需公共投資挹注以促進相對應的公共設施。在現實中，地積比增加以及基礎建設的規劃是雞生蛋蛋生雞的關係，往往是地方政治經濟過程的產物，不見得是什麼理性規劃的結果。
考慮以上，當發展強度變化帶來了相關利益增加時，是否完全屬於個人？這難題不見得是補地價就能百分之百回應的。另外，限制或調低地積比，常是限定某區城市發展以求保育自然環境或歷史街區的作法，常常被大眾認為是規劃干預私人產權利益，引起爭議，因此許多國家都推動「地積轉移」（容積移轉, Transfer of Development Right）來設法對應此爭議。不論地積增加或減少，只要放在具體地方脈絡來考量，其灰色地帶是無法忽略的，必然是一個值得公共辯論檢視的題目，在兼顧私人產權和公平正義之間找到一個都市政治能同意的位置。畢竟，設定地積比的那一刻就註記了規劃對於私人產權的干預[1]。
土地物業「所有權」的社會、空間向度
土地、物業應該是再具體不過的「個人財產」了，對多數人來說，就像是實實在在的一件東西。因此，人們時常忽略所有權(ownership)的核心內涵不見得是「排他性的擁有」，而是擁有者能夠如何使用之，如何利用土地資源，如何在地皮上疊床架屋，如何創造空間活動，而這所有的使用，都不能自外於社會，必然會影響他人、其他物種的生活與生存。
加拿大法律學者Larissa Katz[2]提出了一個新看法來理解「所有權」，Katz稱之為「主導性模式」（exclusivity model）以有別於傳統的「排他性模式」（exclusion model），Katz認同「所有權」是一束不同權利的複雜構成(a bundle of rights)[3]，然而她不認同主流看法側重「排他性」--亦即大部分學者認為所有權之核心在於能夠排除非所有權人的使用。Katz不同意，她認為這種傳統看法是一種「畫界取向」(boundary approach)的所有權論述，強調「誰能合法跨界誰即擁有該物業」，她指出這種「畫界取向」的侷限，尤其該論述無法適當地解釋許多和私人所有權並存的附屬權利（subsidiary rights)，例如一般人使用私有公共空間的權利、佔用閒置廢棄土地的權利、穿越通過某些鄉野私人財產的權利等等。
Katz認為，在土地相關法令的操作中，應著重「所有權人對於其所有物業的使用發展可提出主導計畫」為核心[4]，而且此計畫之設定、執行不一定需要排除他人（非所有權人），只要他人(無論是擁有物權附屬權利的人們或路人)的行為實踐不會妨礙所有權人對於該物業的使用計畫，這些非有權人的行為就不會威脅到所有權的持有（再次強調，以Katz的概念來說，「所有權」就是所有權人對於該物業的使用計畫設定與落實）。
換句話說，「所有權」並不是靜態的持有，更著重其動態的實踐，而該文還進一步指出，此動態實踐必然是一個需要和他人、社會互動的空間過程。我們或許可以這麼說：Katz的看法拉出了「所有權」的空間向度和社會向度，而這兩維度的思考，對於土地所有權涉及的城市規劃問題是非常重要的。借用Katz的看法來檢視「地積/容積」，我們還能說地積計算、移轉的相關操作是能關起門來操作的所有權實踐嗎？答案應該很清楚。她的看法，在大眾熟悉的「鄰避效應」論述之外，似乎開了另一條可行的路，還城市於民。
（待續）
註解：
[1] 有關地積比設定與財產權的香港案例討論可參考 Lai, Lawrence Wai-chung. 1998. Zoning and property rights: a Hong Kong case study. Hong Kong: Hong Kong University Press.
[2] Larissa Katz. "Exclusion and Exclusivity in Property Law" University of Toronto Law Journal (2008).
[3] 法律上常以「所有權就像是一整把木條般的組合」(a bundle of rights)來比喻所有權的構成，每一木條都是一種獨立的權力，一般來說包括使用、販售、以物業貸款、出租、贈予、進入等等權利，以及拒絕其他人使用上述權利的權利。在不同國家因應不同的公私物產特性，會針對這一把組合作不同程度的規範。可參考 Introduction to Property Rights: A Historical Perspective http://urbanext.illinois.edu/lcr/propertyrights.cfm 或 更進一步的反省批判可參考 Blomley, N. (2004) Unsettling the City: Urban Land and the Politics of Property. Routledge, New York
[4] 原文按：the preservation of the owner's position as the exclusive agenda setter for the owned thing...see full deliberation in her article.