有一派意見認為香港房屋的剛需強大，樓價大概能夠企穩。
但留意樓市多年，我現在的想法是，樓市並不只受單一因素影響。而就算只談剛需，我們要注意隨著反送中（實為反警暴）運動推進，各所大學爆發激戰後，大陸政府命令在港陸生撤學，那至少已令新界東少了一批物業需求。所以剛需並非沒有轉變。
大陸需求也不只來自學生，也有大陸人的確移居香港。可是國內媒體經常唱衰香港，以至於國內據說還有殺香港人的網頁遊戲，對部分人而言，香港已不再是移居勝地，這方面的移居需求也會減少。同理，在唱衰後，香港也不是旅遊勝地了，大陸遊客遂降，那也會令部分多用途物業從賓館改回住宅，實際上動搖了需求。
另一方面，香港的移民潮也是剛需回落的因素。
在剛需以外，其中一種需求是投資。由於對樓價上漲已失去憧憬，這方面的需求也會減少。恒大在掃管笏的珺瓏灣II，去年10月定價1.69萬元/呎，以該地段而言，這個價錢恐怕必須計入投資憧憬才會有人願買。但結果一伙未售，現在減價至1.63萬元/呎，但我恐怕也無人問津。我不肯定失去憧憬水分後，樓價的應有水平。
而樓價要有支持，也得視乎購買力。雖然港樓一直難以甚至無法負擔，仍長升長有，但那是因為有來自大陸的購買力。當大陸的購買力基於上述的喜惡問題，又或基於大陸經濟下行而減弱，樓價便得視乎香港人的購買力。隨著凍薪、裁員、倒閉之聲不絕，香港的購買力同樣下行，那也應該反映在樓價之上──當然警員例外，他們將獲得預算案的許多津貼，他們將是發展商的上賓。
至於與香港可能較有關係的大灣區房價，恐怕會有下修空間，尤其如果部分大灣的購力是來自香港。事實上近一年我收到的最多推銷電話，似乎已不再是借錢，而是買大灣樓。經過武漢肺炎以至近日桂民海判刑等事件，我相信香港人對於移居大灣會有更多戒心。就像不少台灣人一樣，在疫情爆發時，都會更慶幸自己是身處台灣，而非對岸。中國或大灣的光環無疑有所褪色。
而假如大灣的香港業主後悔，想賣掉樓房套現，恐怕非常困難。一來購買者已比以往難覓，二來大灣不斷有新的樓房，二手業主要面臨太多新房作為競爭對手，恐怕很難匹敵。
由於無法預測疫情和經濟環境的變動，樓價動向向來只能估算。以上是我看到的一些綜合考慮因素，並認為香港樓價也不如一些論者般能夠如此樂觀。可是由於我基本上沒有在香港買房的需要，樓價的動向其實與我無干，我其實沒有研究的必要。還記得當大灣推銷員打來邀我去看中山的樓盤，我第一個想起的是台北的中山，還真有點興趣呢，並反問是否台北的中山。
當許多人視買一層港樓為一項成就，我這些年卻反而覺得，能夠不去負擔昂貴的港樓，才是一種成就──那也是一種難得的灑脫或解脫。
題為編輯所擬