最近恆地主席李兆基（四叔）捐地一事，牽起城中熱話。方案公佈後，青年紛紛討論100萬樓盤、地產炒家熱議投資意向、財經專家發表文章分析、網民探究四叔「咁大隻蛤乸隨街跳」，觀點與論述四竄，主角四叔一時風頭無兩。政府亦快在今月內公佈具體計畫細節。
本文將從三個重點論述「捐地」事態發展──政府接受四叔捐地的應然性及必要性；捐地對雙方於新界東北發展的潛在利益及動機，以及此舉對日後市民之深遠影響。
背景：「公私合營」變「傳統新市鎮」下的反撲
首先講述一下四叔捐地前的來龍去脈。去年五月──特首梁振英上台後不久，四叔於北京出席一慈善活動後，提出了「免補地價建平樓」的講法，說若果政府免去其農地補地價的金額，就可建100萬一間的300呎單位，但建議當時未受廣泛重視。
而正正在提建議的一個月內，新界東北新發展區計劃由一直以來倡議的「公私合營」發展改為「傳統新市鎮收地」發展。亦即去年6月，新一屆政府上任之前、時任發展局局長林鄭月娥卸任在即（其實是升官在即)，突然聲稱為避免利益輸送嫌疑而將計劃變卦，即變相從囤地多年的地產商口中奪回新界東北農地的肥豬肉。各大地產商包括恆基表示不滿，甚至成為了政府最後一期諮詢的阻力之一。
到去年底四叔「免補地價」具體方案「出爐」，才被聚焦鎂光燈下。新任政府對建議相當積極，甚至由特首梁振英及政務司司長林鄭月娥聯手處理。後來計劃又由本來「免補地價」，突然「降價」改口為「捐地」，據聞是政府提出的反建議，由政府負責「起平樓」。到四月十九日，經濟日報報導四叔「接受捐地建議」，並稱已和政府進入最後磋商階段，報導稱四叔以建築面積300平方呎、樓價100萬元以下的「上車盤」為目標，並且希望免首期作為「青年居屋」。四叔起初透露農地為「環頭環尾」，及後雙方已就捐贈的農地地點達成共識，七塊有關地皮正位於近期爭議熱哄哄的新界東北，地點分別座落烏鴉落陽（馬屎埔）、坪輋及古洞北，都是多年來被地產商囤地收購的激烈戰場。
政府當初估計四叔所捐土地能興建約五千個單位，最近卻聲稱因環境因素只會發展當中一、兩塊地皮，興建約1000伙單位，並只能以市價6、7折出售，銷售對象亦由當初說給青年人擴大至一般基層，售價半年內由原來說一百萬一間改口至約一百五十萬，發展規模亦大幅「縮水」，大有出口術之嫌。而對於「免首期上車」等部份細節，雙方亦仍要繼續磋商。
一、官商密議衝擊城規體制
首先，官商之間捐地之舉根本就不應存在，否則將嚴重損害城市規劃應有程序的公平性與民主性，甚至蠶食香港城規法制根基。
i. 人治規劃的降臨
捐地興建「青年居屋」過程中，若然規劃程序被架空、既有規劃方針被無視，則規劃體制崩潰，人治規劃來臨。如早前土地正義聯盟成員朱凱迪所述，地皮規劃作公營房屋、公共設施抑或其他用途，乃根據整體社會發展需要及城市規劃定位而釐定，再決定發展模式，由私營者適度參與。而應否資助年輕人或基層置業，亦屬房策制訂範疇，乃重大政策。當中涉及資源分配，亦有既定決策程序，同時受民意諮詢監督，絕非地權人可以作決策，大地產商也不能例外。
然而，捐地一舉卻淪為地權人和政府高官就土地用途「閂埋門講數」，規劃城市公共發展，再由城規會「配合」，讓發展商「通過程序」。這種發展模式乃本末倒置，情理難容。
須知道，發展商囤積的農地受基建、地契及規劃限制。要將土地用途改劃，無論是興建慈善的青年居屋，抑或霸道的低密度豪宅，都必須經過既定改劃程序(TPO Section 12)，由城規會把關，確保用途改劃符合社會整體利益。城規會須就自然保育、環境影響、社會共識等問題逐一審視申請，再由發展商經地政總署審批補地價，起樓才能得償所願。相關程序需時由最短三、四年至最長二、三十年不等，若期間涉及社會關注的生態地區，更可能再拖延數十年，同屬四叔的元朗南生圍豪宅項目一拖廿一年，便是經典之例。
由此可見，至少在體制上，城規會的審議是嚴謹及有民意基礎的。若果政府與地產商同謀，架空城規會程序，應即等同跳過全面而傾聽民意考慮，以政府高官及地產商的主觀意志操控土地規劃。儘管我們可以不懷疑四叔李兆基的良好意願，但我們也要問，為何地產商建150萬一間平單位給青年人，自行向城規會申請就可以了，為何偏要架空城規會進行政商密議不可？為何又不能夠直接捐出住宅地皮，加快發展居屋的效益？
不論是捐地起豪宅抑或青年居屋，只要農地轉換成住宅土地一開此先例，無視既有體制，城規會將頓失決策權，淪為配合角色的橡皮圖章。這不但是對香港城市規劃制度的閹割，更打開了官商勾結的公私營協作大閘，土地用途改劃、發展定位走向無人監察的失控境地。
ii. 摧毀政府既定規劃發展
消息人士指出，四叔當初給予政府選地發展「青年居屋」的土地名單上，有部份地皮不能改劃作住宅用途，這尤其吊詭。原來政府制訂了一份每年檢討的分區計劃大綱圖（OZP），決定了絕大部份香港土地的規劃方針，並具有法定效力，而新界東北的大綱圖甚至於回歸前的八、九十年代就已存在。
新界東北大部份土地，一直以來均被規劃作農業用途（agriculture）及綠化地帶（green belt），而非興建「青年居屋」的住宅用途（residential）。因此依據程序和制度，絕不能無視既有規劃將此等土地用以發展房屋，而若然四叔此舉造就大綱圖為配合「捐地」作出規劃上的改動，規劃原則淪為大財團或高官個人意志決定，將對現有體制造成極大衝擊。
二、為囤地勾當正名
更何況，四叔捐出之地乃十多年來囤積居奇的產物，當中透過「艇仔」收地的不義之舉多不勝數，諸如諮詢會中批評發展規劃服務地產商的村民，率先被發律師信逼遷、亂用業主租客條例連環控告條例根本不適用的農民，嚇走公公婆婆、甚至威嚇村民「在雨季傾倒黃泥於綠化地帶」以「平整土地」等。此時此刻，政府接受捐地，四叔盡獲掌聲，等同為四叔之不義正名。
小結：捐少少農地 毀全港制度
自梁振英上台以後，城規監察制度不斷被其言論沖擊，說城規條例及監察冗贅，完全莫視民意在過程中的表達。陳茂波甚至將正在城規會諮詢的李惠利土地，直接放進了下年政府賣地計劃，視人民聲音如草莽。今次地產商的捐地事件，將會讓政府摧毀監察城規程序的「任務」再下一城。
接受所謂「捐地」，可能香港未來10多年後會有1000個「青年人」抽中新界北100萬(或更多)單位供樓上車，但代價是什麼? 將會換來的是既有城規監察制度的摧毀！是讓我們活在大陸化的人治規劃的都市深淵！
文：柏言 （反對香港被規劃行動組 成員）
（續）
捐地系列文章之 【二】：
http://www.inmediahk.net/node/1016609