2024年，地產市道低迷，眾地產商陷入困境，市建局情況亦類同。去年亦是對市建局的未來業務方向來說是個重要的一年，有很多不顯眼、公眾不多留意，有些甚至只是在市建局的星期日網誌中提及，但事關重大的新措施／舉動。這些措施雖然表面上為擺脫市建局目前關困境而來，但足以影響未來市區重建的形態及公眾利益。為此，研究員主要翻查了過去一年市建局行政總裁的「網誌」，分析這些「低調」措施的重大影響：
重建規劃
官商摸底：推出「項目發展促進服務」
去年是市建局的「流標年」，市建局為免項目再流標進而影響收入，推出「項目發展促進服務」【註1】。這個服務雖美其名為「促進」，但將繞過社區層面，搭建發展商專屬平台和熱線，讓發展商提早得知項目細節並做好準備之餘，還能就發展參數、興建公共設施、財務安排直接向市建局提出意見。
由於市建局手握收地的公權力，其項目發展內容必然影響公眾利益，透明度及公眾觀感至關重要，但此「促進熱線」或令重建項目規畫發展更趨向「枱底化」，更提供了一個正式渠道讓有意入標的發展商在入標前「摸底」，此舉難免影響了招標過程的公眾觀感，或有人會質疑招標過程中，公眾利益有否受損。
例如，項目發展促進服務容許發展商對項目提出「興建公共設施」的建議。近年的流標個案，不少時候有新聞引述發展商消息「投訴」指不滿須按條款興建「過多」公共設施，可見發展商在投標時均會視這些公益條款為負擔。容許發展商在展開招標程序時提出「投訴」，擔心項目流標的市建局將有壓力跟隨，可預視未來重建項目的公共設施或會縮水，當初開展重建計劃時聲稱的規劃裨益亦會「走數」。
做發展商：九龍城啟德道／沙浦道項目研究自行發展
沙浦道項目作為九龍城重建計劃第一個招標項目，最終卻流標收場。市建局其後表示其實早已透過不同方法提高投標的吸引力，包括放寬發展商在付款和出售單位時的限制，例如公司買家購買數量限制【註2】，但仍然不獲青睞，唯有開始研究自行發展。但不論是任改條款，抑或自行發展。整個改變過程，完全沒有經過公眾討論－－市建局有否能力自行發展？自行發展增加了多少財政風險或未來政府援助／注資的壓力？
在缺乏諮詢的情況下，有不少可能未被討論，例如有否空間討論將土地交還政府重新規劃？沙浦道作為「啟德門戶」，但啟德規劃經過多年已經嚴重走樣，政府是否有角色重新定位沙浦道項目的未來？不做私人住宅（觀乎現時私人住宅供應過剩，還須多年消化），還可不同種類的興建可負擔房屋，總比市建局現在「摸象過河」自行做發展商好。
過橋抽「水」：花墟水道公園變水景
花墟重建爭議極大，市建局在推銷計劃時，其中一個重大「規劃裨益」是透過重開在地底的水渠，創造「城市水道公園」，改善景觀和提供不少於 8,800 平方米的休憩空間。 不過，由於已「蓋棺」的水渠年代久遠，蓋起亦因水渠污染嚴重。污染問題未能解決，市建局去年在呈上城規會的文件，水道公園已被改成「只提供水景」【註3】。本來的規劃裨益消失，是否無需要再進行，讓現有佔項目面積9成的公共空間不至被「吞併」。
幫社區「扮靚」但有冇問過人？：花墟聖誕「打卡」位及「型格九龍城」
自市建局局公佈花墟重建後，不斷發掘社區的「問題」：例如市民到花墟買花，被市建局批評為「經濟活動單一」；花業運作慣例是日出而作、日入而息，市建局則認為夜晚花墟「冷靜」，為「增添」社區活力，增設無地區特色、一式一樣的打卡聖誕燈飾；在太子道西天橋底打燈（有令駕駛者分心的可能），提振夜經濟，改善花墟「冷清」問題；未來甚至要在花墟畫以花為主題的壁畫（按網誌的示意圖），希望做到「地區營造」【註4】。難道花墟的主角不是花店的花和產業，而是牆壁上的畫？不了解內情的市民，或會以為花墟已經奄奄一息，急需市建局打救。
同樣情況亦出現在九龍城，潮州人和泰國人在區內聚居、開店，本身是九龍城特色所在。市建局去年卻重新定義九龍城的特色，說是要「提升」九龍城為「型格社區」【註5】，未來將推出一連串的「美化工作」，包括在舊樓外牆（又是）畫主題壁畫、美化後巷、電箱等等。
市建局一旦介入，根據往績，九龍城潮泰社區「小街小店」的特色，將很可能在市建局一番社區「型格」改造、地價升值的過程中遭到毀滅性的打擊，但市建局委託的顧問在面對「士紳化」質疑時，卻指出「社會一直進步」，「老店經營或結業在乎自己」，「連租也交不起，自然生存不了」【註6】。彷彿不知道若沒有市建局的介入，老店還會好端端的繼續存在，社區亦有韌性會自行更新適應社會新環境。
壽終正寢？：黃大仙及西灣河全區重建研究悄悄消失
早於2021年時，黃大仙及西灣河的全區重建研究，連同油旺、深水埗和九龍城一同進行。當後三者的框架相繼推出後，黃大仙及西灣河的相關研究卻不見蹤影，可能已擱置計劃，未知是否因為市建局陷入財困，或研究後發現「無肉食」之故，可見其對推動重建的策略一直舉棋不定，亦可隨時走樣。
財政紀律
突破上限：放寬借貸上限至250億
市建局在2022-23年財政年度首次錄得赤字後，就不斷發出警示，表示要發債以應付未來收購所需要的資金壓力。2024年獲財政司司長放寬借貸上限至250億。市建局在2024年8月隨即發債120億，今年初再發債130億，其上限已完全用盡。
市建局的最主要收入來源在於發展商賣樓的分紅。現時市道慘淡眾人皆見，而市建局在高息環境下借貸，未來是要連本帶利償還的。若未來無力找數，會不會為此而開源節流，進一步向政府施壓更改實施多年的「同區7年樓齡賠償機制」【註7】，犧牲舊區業主權益？
上述的改動，部分潛在違反了《市區重建局條例》下訂明的《市區重建策略》的方向，例如在招標階段設立項目發展促進服務這條「市建局－發展商」熱線，只剩下市建局和發展商討論「發展參數」，會引來公眾質疑措施有否架空了《市區重建策略》下，成立「市區更新地區諮詢平台」的要求。後者要求成立一個地區層面（即包括市民）的架構，舉行多項公眾參與活動，擬定發展方向、市區重建的執行模式等。而若牽涉《市區重建策略》的改動，根據《市區重建局條例》亦須進行公眾諮詢，這點亦是欠奉的。
無疑2024年時地產市道慘淡的一年，眾發展商已出盡法寶在土地發展上爭取利益，政府有當然的責任避免公眾利益受損，但過去的一年，擁有公權力的市建局自己也變成發展商（沙浦道的例子），未來發展局能否駕馭市建局，拭目以待。但市建局面對財政危機下，難保市建局會繼續「發窮惡」，推出更多具爭議的措施，《市區重建策略》中所指的「以人為本」，可能只會停留在紙上談兵的層面。
註
【註1】】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年12月29日。市建局山東街／地士道街項目試行「項目發展促進服務」 冀促進重建項目成功招標
【註2】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年11月3日。市建局決定收回九龍城啟德道／沙浦道發展計劃招標 研究自行發展 實現項目規劃裨益
【註3】集誌社。2024年10月21日。花墟重建｜水道公園明渠不重開 被「簡樸」變水景 市建局：水質等問題 團體批「食公家地」建豪宅。
【註4】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年12月15日。推展洗衣街項目期間制定短中期措施 市建局帶動花墟人流 保持經濟活力
https://www.ura.org.hk/.../managing.../mdblog_20241215
【註5】市區重建局行政總監網誌《摯誠.志成》。2024年5月19日。以多元化手法更新「龍城」區 冀成為全球「最型格社區」之一 擦亮「最佳旅遊地」招牌。
【註6】彭博商業周刊/中文版。 2024年11月6日。舊區更新如何提高社會韌性？
【註7】本土研究社。2023年5月30日。 市建局的七年之癢
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