圖：2025年一月，政府賣地記者會。
政府上月公布財政預算案，土地市場疲弱下，將來年預算的總地價收入定為210億，並提及來年不會推售商業用地，轉為只售8幅住宅用地，合共提供約4455個單位，為15年新低。
儘管政府近年預算已不斷調低主要來自賣地及補地價的總地價收入，但憑藉這8塊住宅地，以及發展商補地價收入等，便認為可用作補貼政府庫房210億的目標，似乎仍是過於樂觀。
靠賣嗰8塊地夠唔夠頂210億？
研究員翻查了各測量師行
➤ 西貢打鼓嶺清水灣道（滾存地）｜24,900平方米｜332戶｜
中原估值：15.1億｜普縉估值：10.6億｜美聯估值：沒有數字
➤ 赤柱環角道（滾存地）｜23,900平方米｜637戶｜
中原估值：72.1億｜普縉估值：26億｜美聯估值：沒有數字
➤ 東涌第 106A 區（滾存地）｜14,200平方米｜985戶｜
中原估值：8億｜普縉估值：7億｜美聯估值：8.02億
➤ 佐敦谷彩興路｜3,800平方米｜573戶｜
中原估值：18.4億｜普縉估值：11.8億｜美聯估值：沒有數字
➤ 牛頭角彩霞道｜3,100平方米｜420戶｜
中原估值：15億｜普縉估值：10.8億｜美聯估值：沒有數字
➤ 筲箕灣東大街｜1,500平方米｜193戶｜
中原估值：9億｜普縉估值：7.6億｜美聯估值：沒有數字
➤ 屯門海珠路｜4,400平方米｜525戶｜
中原估值：4.3-5.7億｜普縉估值：8億｜美聯估值：6.25億
➤ 荃灣永順街與德士古道交界｜6,500平方米｜790戶｜
中原估值：21億｜普縉估值：20億｜美聯估值：19.5億
綜觀各地產中介及顧問機構的估價，普遍認為若8幅地皮能全數賣出，可為庫房增加逾百億收益，如中原估價162.9-167.3億【註1】、美聯估價129.66億【註2】、普縉估價101.8億【註3】，但細察之下，個別地塊的估值差異相當大，尤其是最貴重的赤柱環角道地皮，屬地價收入能否達標的關鍵，而中原72.1億的樂觀估值較普縉的高出近50億，或許過分樂觀。
事實上這塊地皮已在賣地表上滾存逾3年，亦曾在2023年流標，其過往估值亦值得參考：整合媒體報導【註4】，2022年初市場曾對其估值131.5-236.7億，但2022年的9月市場估值已降至119-206億，至2023年初更大跌至52.8-96億，而去年3月的市場估值僅只有45.14-57.63億，再隔一年，在地價下跌與時時流標的背景下，認為其地值72億的期望似乎有些不設實際。
而除卻赤柱地皮，如東涌第106A區，參考鄰近且曾流標的第106B區地皮，在上月僅以6億售出，認為其能以7-8億賣出，似乎仍屬偏向樂觀的估算。上述地皮縱然全數賣出，能否幫補100億仍是未知之數，市場真的需要非常進取，機會確是不太，而且還要視乎其他類別地價收入如補地價，表現是否同時理想，才有望達致210億總地價收入目標。
不可混淆「賣地表地皮」、「招標地皮」及「將售出地皮」
先勿論需要非常好的市場情緒，賣地才可能僅僅幫補整體賣地目標210億的一半，其前提亦是政府最後真的會全推8塊地皮，以及全不流標。參考過去5年曾列入賣地表的住宅地皮，普遍不會全都拿出來拍賣，反映政府會基於市場改變，調整賣地步伐：
財政年度｜20/21｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26｜
列賣地表｜16塊｜15塊｜14塊｜12塊｜10塊｜8塊｜
推出招標｜11塊｜7塊｜10塊｜5塊｜5塊｜／｜
成功售出｜11塊｜7塊｜8塊｜3塊｜4塊｜／｜
最終流標｜沒有｜沒有｜2塊｜2塊｜1塊｜／｜
自2021年起，政府列入賣地表的住宅土地已不斷減少，甚至在2022-2023年度，首度出現流標後，更大幅減少推出招標的住宅地皮，儘管如此，在接下來兩年仍持續出現流標，每年能售出土地僅3至4塊。
正如甯漢豪去年提及，政府賣地收益向來都有不確定性，而具體會賣哪塊地，政府每季會研判情況再作決定【註5】，而下季暫亦只推出屯門海珠路的地皮，上述8塊土地最終會否全數推出仍難講得實。若本年度售出地皮與往年相若，賣地所得收益隨時再斬半，若是估值較高的赤柱環角道不予推出或再度流標，對預期收入的打擊甚至會更大，或僅餘數十億補貼，與210億的目標相距極遠。
補地價收入夠唔夠頂210億？
過往10年賣地及補地價收入兩者共佔土地收入總額9成，而隨著賣地收入近年暴跌，補地價佔土地收入已由2-3成增至4成，23/24年度，更成為佔總額6成的頂樑支柱。因此賣地表現令人失望的話，補地價便是餘下的僅有希望，需要其收入「救全家」。然而，這個頂樑支柱亦同樣搖搖欲墜，絕對靠不住：
財政年度｜21/22｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26（預算）｜
賣地皮收入｜912億｜351億｜73億｜66億｜／*｜
補地價收入｜429億｜339億｜115億｜58億｜／*｜
其他收入｜70億｜20億｜6億｜11億｜／*｜
—————————————————————
地價收入總額｜1411億｜711億｜194億｜135億｜210億(預算)｜
* 由於透過賣地及補地價等屬市場主導性質，因此政府不會提出分項預算數字
正如上表所示，其他收入如私人協約方式批地、短期豁免書費用等，佔總額不足一成，作用極微。而補地價收入，事實上亦是不斷下跌，至去年已不足60億，原因亦與現時市況相關，當發展商改劃土儲作住宅、酒店等誘因下降，相關補地價收入亦會大減。
加上，近日甚至有議員倡議，讓發展商在北都項目的補地價「分期付款」，方便企業作長遠投資【註6】。若然他日落實，可預示政府每年的補地價收入，在短期內將會大打折扣。而在上述機制下，發展商會否有更大彈性在地價低迷時方「伺機」補價，仍有待觀望，或許亦對補地價收入有潛在影響。綜觀上述諸項因素下，單靠補地價收入要承擔起巨額的收入期望，在可見的將來似乎仍相當困難。
過往3年政府不斷調低預算仍高估賣地收入？
所以，政府能否在來年賺得210億地價收入，是一個極大疑問。事實上，自22/23年度起，政府已不斷調低對總地價收入的期望，儘管如此，每年仍是以高估作結，而今年的目標，亦高於過往兩年的總地價收入表現：
財政年度｜22/23｜23/24｜24/25｜25/26（預算）｜
預算地價收入｜1,200億｜850億｜330億｜210億（預算）｜
實際地價收入｜711億｜194億｜135億｜／｜
—————————————————————
估多咗幾多｜489億｜656億｜195億｜／｜
即使政府過去數年，對地價收入的預算，已由3年前逾千億逐步下調，但近年預算出來的仍是數百至近千億赤字。而去年度撇除借貸、「回撥」基金等財技，真實財赤甚至是逾2,000億的規模。當今年的地價收入目標額樂觀地估至210億，才預算出670億赤字【註7】，若來年在地價收入上，依舊再估多一百幾十億，則意味來年財赤狀況，實際上較上述預料數字更加嚴峻。
【註1】中原地產. 2025.2.28. 下年度8幅住宅地 首季推屯門海珠路地皮 中原張競達：市區小型地皮更受歡迎 屯門住宅地每呎樓面地價料$1,500-2,000
【註2】香港財經時報. 2025.2.28. 美聯測量：下年度8幅住宅地估值共129.66億元！豪宅地投資風險高受挑戰
【註3】經濟日報. 2025.2.28. 2025/26年度賣地計劃 普縉集團 李雋傑：全年賣地初步估值逾101億
【註4】星島日報. 2024.3.21. 赤柱環角道地估值跌價約27% ;香港01. 2023.1.5 赤柱環角道豪宅地明截標 估值4個月腰斬一半 下限僅52.8億 ; 明報. 2022.12.23. 赤柱環角道豪宅地估值月跌三成 每呎低見1.1萬元 兩周後截標
【註5】RTHK. 2024.1.4. 甯漢豪稱賣地收益有不確定性 賣地預算與實際收入有差異並不出奇
【註6】經濟日報. 2025.3.3. 劉國勳倡北都採「按實補價」准分期補地價 成立北都公司以土地參股
【註7】香港政府新聞網. 2025.2.26.下財政年度預計赤字670億元
（本網歡迎各界投稿，文章內容為作者個人意見，並不代表本網立場。）