10月22日廉政公署起訴一名涉嫌在西貢套丁的原居民，需提堂答辯【註1】。這是過去四年來，第三次有人因涉嫌套丁被廉署拘捕，這情況多年未見。
何謂套丁？
套丁屬串謀詐騙，指男丁與地產商合作，前者透過向地政虛假陳述興建丁屋自住，但實質已與地產商簽訂秘密合作協議，丁屋牌照到手後，將丁屋權益轉讓予地產商，包裝成一手樓發售，違反「丁屋自住」的政策原意。
從法庭案例分析三種套丁分贓方法
案情透露了公眾認識不深的套丁分贓術，亦解釋了為何套丁「咁好搵」：發展商完工後，男丁將獲得頂層單位業權，其餘則屬發展商，這是其中一種「分贓」方式。套丁「分贓」屬秘密協議內容，極度隱蔽而公眾對此並不認識，但仔細分析不同的「分贓」方式，即能勾勒鄉郊非法套丁產業鏈的輪廓，以及初步認識鄉郊土地政治下，「有丁權但無地」的男丁、「有地但無丁權」的地產商，和有權決定誰有丁權／在那裡可以起丁屋的村長之間，三方之間的角力。
研究員分析過往數十年牽涉丁屋紛爭的法庭案例，及訪問了曾從事丁屋生意的人士，綜合所得三種比較普遍的分贓模式：
方法一：50/50 平均對分收益
男丁有地但無資金、由地產商注資 (1990年代流行）
男丁提供土地，發展商提供建築費用所需資金，聲稱「合作發展」(“joint venture”)。多出現於90年代或更早、比較偏遠的鄉村，以及地產商尚未大舉購買鄉郊土地之時。建成之後，賣樓收益扣除土地及建築成本後，平均對分，有些情況亦可能是對分建成丁屋群的業權。
//參考案例：HCA3979/1994 Sung Wai Kiu and another v. Wong Mei Yin
佛堂／祖堂有地但無資金、由地產商注資
鄉郊不少土地並非以個人而是「祖堂」的方式共同持產，由祖堂集體決定與發展商「合作」。若由地產商注資，分成方法都是50／50平均對分純利，或對分丁屋群的業權。
《新界條例》下，祖堂地事務由司理（manager）猶如地主般管理土地，所以亦有司理擅自與發展商「合作發展」而祖堂被蒙在鼓裡，後來捲款「夾帶私逃」的個案。
//參考案例: HCA 568/2007 Chung Tin Pui, as manager of Chung Man Yiu Tso v. Li Pak Sau and others
亦有個案是佛堂本身參與套丁：佛堂推倒原本用作宗教用途的發展計劃，轉為與發展商合作套丁，前者提供土地，後者提供資金和透過村長尋找擁有丁權的男丁，替發展商申請丁屋。結果引起佛堂管理層內訌，地產利益令佛門不再清淨。
//參考案例：CACV20/2001 Madam Chung Mui Teck and others v. Hang Tak Buddhist Hall association ltd. and another
▍方法二：三比一比例制
男丁有地但無資金、由地產商注資 (2000年代起流行）
情況如同方法一「男丁有地」的個案般，但自2000年代起變成按比例分成。三層高丁屋建成後，地產商擁有下複式單位業權，男丁保留頂層業權。通常從外觀能觀察某丁屋是否按此方法建成：正面大門口為下複式單位入口，側門則通往上複式頂層單位。是次被捕的男丁所涉及的丁屋，就是以此方法興建。
同樣條件下，相對於1990年代套丁，這個方案對男丁比較「蝕底」，以往能對分收益，按此方法只有三分一，行內稱之為「三分一比例制」。
方法三：地產商擁全部權益
自1990年代開始，小型地產商（部分具有鄉事背景）開始大舉購入各鄉村的土地，然後透過村長或中間人「搜集」男丁（俗稱「搵丁」、「收丁」），並向男丁提供為數十數萬至過百萬的「丁費」。
地產商再與個別男丁簽訂非法秘密協議。如果有看過電影《竊聽風雲3》，有一幕是眾男丁在祠堂簽字時，某男丁揭發村長侵吞了部分丁費後被毆打，就是地產商與男丁簽訂非法秘密協議的過程。
由於男丁由頭至尾都沒有土地的實際權益，他們事後只能獲得「丁費」而沒有丁屋的任何業權，全部實際權益由地產商持有，包括日後所有非法所得盈利。
參考案例：HCA 1746/2005 Tiu Sum Fat and others v. Shun Sing Development Ltd and another
由此可見， 分贓模式取決於原本的土地業權分佈，若然男丁有地，議價能力較高，則日後有可能保留到丁屋的部分業權，否則在大部分情況下，男丁因地產商一早已控制村內土地，而只可以透過出賣給地產商的方法來「行使丁權」。
村長角色
在男丁申請丁屋的過程，申請表格上必須要有村長或鄉事委員會主席的簽名，以確認男丁是所屬鄉村的原居民男性後代，不需額外提供任何證明。故此，村長／鄉委會理論上能決定「誰是原居民」／「誰擁有丁權」；此外，村內的土地用途，政府部門亦會諮詢村長意見，所以村長對丁屋計劃有很大影響力；最後，村長通常擁有人脈，能疏通關係、村內紛爭、幫助發展商「搵丁」，是套丁計劃的關鍵。
故此丁屋發展成本內，包括了所謂「福利費」，即在村內提供必需設施、給村長的「搵丁費」、疏通路權、解決紛爭等，成本可達每間丁屋100萬。
有幾好搵？
地產市道暢旺時（即2020年前），一棟透過套丁方式興建的丁屋，出售後純利率可達50%，比一般地產項目高出不少。透過訪問業內人士，2020年前的一段日子，在元朗套丁的成本如下：
1. 地價（1500-2000呎）：250萬
2. 建築費：200萬
3.「丁價」／「丁費」：按「供求」而各區不同，由30萬至120萬不等
4. 補地價：130－150萬
5. 「周邊配套」如解決地權、紛爭、給村長的「搵丁費」等：100萬
總成本：700萬
一棟丁屋售價約：1200-1800萬不等，純利達500-1100萬不等
馬照跑、丁照套： 丁屋政策檢討無期
丁屋政策自1972年推出後，即有原居民濫用漏洞，與發展商合作套丁。問題至1990年代起急速惡化，與地產市道暢旺不無關係，由此可見，原本設計為改善原居民居住處境的丁屋政策，已經完全失去原意。
濫用情況在1997年後轉趨失控，時任地政及規劃局局長孫明揚在2002年時曾表示會「全面檢討丁屋政策，並為解決與政策有關的問題尋求合適的方案」，孫明揚前天（10月22日）逝世，但他當年主理的丁屋政策檢討還未出爐。
丁屋問題在丁權司法覆核案後變得明朗。雖然按判決，基本法第40條的「傳統權益」包含丁權，但同時判詞將丁權縮窄至「申請權」【註2】，政府有權拒絕一些可疑的丁屋申請，遏止套丁，亦可修改／改善丁屋政策避免有人企圖借用政策從事非法行為，亦毋須擔心違憲。不過，未見政府有好好把握這個契機而大力打擊套丁，令問題繼續惡化。
隨著基本法在2047年「到期」，其產生的丁屋政策「大限」亦於2029年到來（男丁滿18歲才能申請丁屋，故此最後一批能申請丁屋的男丁將於2029年6月30日出生），政府屆時亦須對丁屋政策和其產生的問題有個說法，不能再逃避。
參考資料
【註1】廉政公署 2024年10月22日 廉署起訴西貢丁屋申請人涉嫌串謀「套丁」詐騙地政總署
【註2】香港01 2021年11月5日 丁權案終極覆核｜本研社：丁權收窄至申請權 政府擁主導權成贏家
延伸閱讀
本土研究社 《丁不厭詐：新界套丁研究報告 2017》
本土研究社 《新丁再現：新界套丁研究報告 2020》
端傳媒 2019年2月26日 丁權案終極覆香港丁權案關鍵：「傳統權益」論述從何而來？
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