2018年政府修改《長遠房屋策略》【註1】，將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，貌似新公營房屋比新私樓多，但實質《長遠房屋策略》落實以來，私樓落成量竟比被公屋多【註2】。
在實際落成公營房屋持續不足下，政商界卻不時提出需提高私樓比例。甯漢豪更揚言，政府已覓夠地，未來10年公屋供應甚至超標，因此將來可調整整體公私營房屋的七三比例，針對未來新發展區，更檢視將公私營房屋比例調校至「一半一半」【註3】。
按往績來看，公營房屋實質落成量將會更少。而根據最新公布的新發展區規劃建議，包括新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾，甚至已直言，因應各區不同發展定位，其住宅區將以「私人住宅」為主導，或意味新發展區內公屋供應會進一步縮減。
由公私營七三比，調整至私人住宅主導？
➤ 新界北新市鎮(優先發展區)
住宅總數：17,000 – 19,000
發展定位：口岸商貿及產業區
官方說法：公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，（優先發展區新增住宅單位17,000 – 19,000個），當中香園圍口岸商住區提供約12,000-13,000個住宅單位（私人住宅為主），大學教育城和毗連社區在附近提供約5,000-6,000個私人住宅單位，增加師生的住宿選項。【註4】
➤ 馬草壟
住宅總數：9,800 – 10,700
發展定位：為河套創科企業提供便捷的社區服務及生活支援
官方說法：作為古洞北新發展區的延伸，馬草壟將規劃為住宅新社區，主要提供私人住宅和休憩及配套設施，支援河套創科人才的住屋及生活配套的需要，亦與毗鄰的古洞北休憩康體設施相輔相成。【註5】
➤ 牛潭尾
住宅總數：12,000 – 13,000
發展定位：創新科技地及大學城
官方說法：在滿足區內居民需要之餘，亦為附近大學城和綜合醫院的學生、教職員、研究人員及醫護人員提供服務。考慮到牛潭尾的發展定位，該區的房屋需求會以私人住宅為主。【註6】
近年公布的發展區，部分原初亦表明將依循七三比的安排。如牛潭尾和新田，屬於北環綫鄰地住宅項目，本稱將以七三比的公私營房屋比例作為規劃目標，但新趨勢下，似乎亦難逃公屋規劃被大幅減少的命運。
而綜觀上述的新發展區域，規劃作私人住宅主導的理由，往往在於需配合產業規劃，支援相應人才，如大學教研人員、創科人才及醫護人員等。觀乎其他新發展區亦有類近產業時，例如流浮山定位為數碼科技樞紐，以及新田科技城等，上述發展思維亦意味這些未來落成的新發展區，難免亦傾向以私樓為主。
未來十年公私營比例恐面臨失衡？
觀乎過往官員說法，在其餘即將動工的新發展區，這種降低公屋量的規劃意向亦是有跡可尋：
➤ 流浮山／尖鼻咀／白泥
住宅總數：48,000 – 53,000
發展定位：數碼科技樞紐
政府說法：「早前推出的「尖鼻嘴、流浮山及白泥一帶」規劃，當中會有一個北都版本的數碼港，預料會有較多人才聚集，若當地採用公私營房屋「七三比」可能不太適合」（甯漢豪，2024）【註7】
➤ 新田科技城
住宅總數：50,000
發展定位：創新科技地
政府說法：「新田科技城，當中預計做多少房屋，其實是有註腳，說明該處房屋供應不需要一定有七成是公屋」（甯漢豪，2024）【註8】
➤ 新界北新市鎮
住宅總數：163,000 – 176,000
發展定位：口岸商圈及新興產業基地
政府說法：「整個新界北新市鎮公私營房屋比例未定，但在進行技術評估時有假設情景，分別是公私營房屋五五比、六四比和七三比」（發展局，2024）【註9】
若只是個別區域作出調整，對整體公私營房屋比例或影響不大，然而單單是上述的新發展區，已達逾30萬個住宅單位的規模，相等於2024/25至2033/34年度的十年房屋供應。除非政府在新發展區以外補回公營房屋的落差，貿然大幅將這些新發展區的公屋比例縮減，將意味再下一個十年，香港的公私營比例將面臨嚴重失衡。
但對於政府而言，其聲稱未來可預示有充裕公屋供應，因此有空間調整七三比的十年策略，而不致出現失衡，但政府仍未解釋在新發展區被「迫走」的公屋，究竟在哪裏興建。雖則政府樂觀心態依然，但顯然現時房屋問題持續嚴峻，不僅劏房問題未被解決，一般公屋輪候仍要等5.5年。
而在未來十年，這些問題似乎亦難以想像，能順利得以解決。若屆時房屋供應仍然緊拙，而各新發展區的私樓為主的房屋規劃被一錘定音，政府若要再覓地增建公屋將會難上加難，所造成的危機或較今天更嚴重。
現時新建房屋亦背離七三比？
即使不談未來，現時正動工及陸續落成住屋的發展區，根據官方自身的數字，不少本身亦不符合「七三比」的要求，例如：
➤ 元朗南新發展區
住宅總量：28,500
官方比例：6.8 : 3.2【註10】
➤ 古洞北／粉嶺北新發展區
住宅總量：82,600
官方比例：6.6 : 3.4(古洞北)；7 : 3(粉嶺北)【註11】
➤ 洪水橋／厦村新發展區
住宅總量：61,000
官方比例：5.5 : 4.5【註12】
如洪水橋／厦村新發展區，政府甚至以緩解天水圍公私營房屋比例失衡為由，合理化偏低的公營比例。在現時的「七三比」策略下，雖只要求房屋供應在整體數字上應符合比例，而非針對每個發展項目。但觀乎上述北部都會區的新發展區，似乎無一能夠完全合乎比例，亦發映現時整體房屋的公私營比例或許並不合格。
過去10年私樓供應已打爆長策目標 新發展區再增私樓比例後果如何？
事實上，根據最新公布的《香港統計年刊2024》【註13】，自長策制定七三比目標後的5年間，香港整體不同類型新建單位的「實質增長」，與「目標比例」顯然仍有極大落差：
房屋類型｜2019年｜2024年｜增加（％）
⧪ 公營房屋
公共租住房屋｜830,100｜862,500｜32,400 (+3.9%)
資助出售房屋｜418,800｜451,200｜32,400 (+7.7%)
合共單位量｜1,248,900｜1,313,700｜64,800 (+5.2%）
⧪ 私營房屋
私人住宅｜1,316,200｜1,412,500｜96,300 (+7.3%)
村屋｜186,900｜210,100｜23,200 (+12.4%)
合共單位量｜1,503,100｜1,622,600｜119,500 (+8%)
詳細資料：真實公私營房屋比例（1971－2024）（見留言）
昔日長策推算2019-20至2028-29年度十年期的房屋需求，以提出新供應的七三比例。但觀乎當下，這十年現已經歷一半，實情與最初目標偏離極遠：連同居屋計算，新公營房屋過去5年共增長64,800個單位，而新建私樓則增長119,500個，其真實公私營比例甚至只有35：55，是名副其實的私營主導。
而政府常言已「覓夠地」解決當前的房屋問題，但常常口惠而實不至。2018年時提出的未來10年公屋建屋量為31.5萬，近5年（2019－2024）落成的公屋量，只達標5分之1。依當前的趨勢，未來5年根本難以如願地興建充裕公屋，若再延後供應，屆時亦將有更多新的房屋需求(尤其是當政府近日不斷宣傳要將人口增加至千萬)，這意味十年後實際上仍有增建公屋的需要，若貿然掩耳盜鈴地下調公屋比例，香港房屋問題或恐長遠都無法解決。
參考資料：
【註1】《長遠房屋策略》 2018 年周年進度報告
【註2】本研社. 2023.12.7. 【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓？
【註3】明報. 2024.7.22. 料公私營屋七三比數年可改 甯漢豪：研新發展區五五 梁文廣：前提不影響公屋上樓時間
【註4】新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議簡報
【註5】同上
【註6】立法會CB(1)1487/2024(04)號文件：立法會發展事務委員會牛潭尾發展建議
【註7】明報. 2024.7.22. 料公私營屋七三比數年可改 甯漢豪：研新發展區五五 梁文廣：前提不影響公屋上樓時間
【註8】星島日報. 2024.7.20. 公私營房屋七三比可變動？甯漢豪：最快數年後有調整空間
【註9】RTHK. 2024.12.27. 新界北優先發展區1.7萬至1.9萬個單位傾向私人住宅為主
【註10】《元朗南房屋用地規劃及工程研究行政摘要 2020年5月(修訂本) 》
【註11】古洞北、粉嶺北新發展區官方網頁
【註12】《洪水橋及厦村發展大綱圖編號D/HSK/2 說明書》
【註13】《香港統計年刊2024》
真實公私營房屋比例（1971－2024）
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