新田科技城摧毀濕地上百公頃，為區內近年最大規模生境破壞事件之一，長遠衝擊近年健康已亮警號的米埔國際級濕地【註1】。如此計劃能獲通過，除了因為政府使用舊規劃資料以通過環評要求外，更因為計漏政府北都計劃外的「連鎖效應」：北都基建升級令區內近400公頃的發展商土儲【註2】一夜之間變得價值連城，私人發展亦接踵而來。

和生圍原濕地旁和生圍「恒大皇宮屋」計劃 膨脹12倍

時間倒帶至2020－2021年，當時內房恒大還未爆煲，花近百億申請在元朗和生圍、鄰近加州花園的濕地緩衝區內興建268個幢洋房，其中1座設8廳8房，樓面面積達20萬呎，被稱爲「皇宮屋」。連同附近較「樸素」的獨立屋發展，預計人口僅為854人【註3】。當時若干城規會委員已對於這個位於濕地緩衝區而言，明顯屬龐然巨物的皇宮屋所產生的生態影響已表憂慮－－因為地皮僅距離米埔濕地300多米。

但近日從恒大接手了地皮的財團近月向城規會申請放寬發展密度，計劃將其發展3,517伙的「小社區」，伙數暴漲12.3倍，合共128幢洋房，47幢樓高6－10層住宅大廈，人口激增10.7倍至過10,000人【註4】。翻查資料，旁邊離濕地更遠的加州花園只是1－2層高，人口僅4,000人，而更加接近濕地的前皇宮屋地皮，申請興建高10層的住宅大廈；參考視覺影響評估圖【見圖】，和生圍發展鶴立雞群，大有壓倒旁邊濕地生境之勢，其生態影響之大亦不言而喻。

北都發展計漏「外溢效應」國際級濕地危危乎

和生圍發展申請（編號：Y/YL-MP/9）仍在公眾查閱階段（截至2025年3月24日），將在月內審議，可惜目前社會就此討論不多。翻查代表發展商的顧問提交的規劃書（supporting planning statement），發展商之所以認為可以在濕地旁邊如此大興土木，是因為所在地的「規劃境況」已經與以往不同，「一系列本地和跨境策略性運輸交通基礎建設項目，為該區更高的發展能力創造動力」，雖然沒有指明為什麼交通基建，但明顯是指快將展開研究的北都公路。

和生圍規劃書還指由於項目接近新田科技城，「與周圍現有住宅互相融合協調」、「提供務實而可行的發展機遇」、「有助於北部都會區的住房供應」，明顯是為了在新田科技城工作的專才而設，因此若果沒有北都的話，這片濕地緩衝區土地亦不會被看中發展。

按目前規劃資料來看，縱使顧問準備的生態影響評估（ecological impact assessment）聲稱破壞有限，但亦留有不少疑點：參考以往密度較低的發展方案之申述文件，曾有環團指出在如此接近濕地的情況下，如何緩解發展項目與水鳥飛行路線重疊所產生的影響、住宅產生的光害影響濕地雀鳥了作息（難度規定住戶晚上要關燈？）等影響仍欠缺具體且有說服力的資料，更何況現時的發展規模已比當初增加10多倍，影響亦必然更具破壞性。

而這些北都發展所誘發私人項目的影響，是政府在進行北都包括新田科技城的環境影響評估中並未包括的：在非常具爭議的新田科技城環評，政府稱會為填塘影響而設立三寶樹濕地公園，「確保相關濕地的生態功能及承載力不會有淨損失」【註5】，但相關的評核，只計算了政府發展範圍內的影響，其所誘發、在範圍外的發展的「外溢效應」(spillover effect)，卻未有考慮在內。

長春社在2023年統計在北都發展公佈後，城規會已接獲至少10宗在濕地緩衝區內的申請，當中的發展申請亦援引北都發展及其基建帶來的額外機遇，影響地點不止新田濕地那麼簡單，這些「蝴蝶效應」下產生的規劃申請（若獲批），理應亦要續項補償，更要考慮各項目之間互動影響，情況極為複雜，亦未有反映在已經獲批的新田科技城環評中，所以若要認真計算新田科技城所帶來的具體影響，恐怕簡單一個三寶樹濕地公園亦難以補償。

在區域一體化下，北都各發展區往來深圳更方便，未來這一大批興建在日漸便捷的邊境旁私樓供應，價格競爭力將成為疑問，而和生圍這個萬人社區，最終又會否「鳥去樓空」?

【註1】Now新聞.2019年2月9日.經緯線本周提要. 米埔水鳥十年減少三成
【註2】本土研究社. 《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》.
【註3】關乎申請編號A/YL-MP/291的擬議用途／發展的概括發展規範：A/YL-MP/291
【註4】香港01. 2025年2月17日. 和生圍地皮申放寬密度 單位數目激增3.5倍、涉3571伙
【註5】香港特别行政區新聞公報.2024年2月2日. 新田科技城公眾參與活動報告及環評報告