圖:市區重建局啟德道/沙浦道及衙前圍道/賈炳達道發展計劃圖(來源:城規會)
繼去年初市建局於觀塘市中心第四及第五區的「巨無霸」商業項目流標【註1】後,近日位於啟德道/沙浦道的項目只有長實獨資入標,最終亦流標收場【註2】,最新消息指市建局會自行發展啟德道/沙浦道項目,未知如何成事。
兩年間3次招標,便有2個宣告流標,意味現時市場對市建局項目興趣不大。這一點市建局亦坦白承認,發展商的入標意欲「不會顯著改變」【註3】。
相關流標項目
地區|發展項目/計劃|刊憲年份 |預計落成年份|土地面積|現況
九龍城|啟德道/沙浦道|2019|2028/29|6,106平方米|17,698平方米|流標
觀塘|觀塘市中心項目第四/五區|2007|2033|25,595平方米|流標
樓市低迷,令市建局項目無發展商問津,構成嚴重現金流問題以致需要發債,但問題並不止於此。隨著市建局近年「業務擴張」,項目越做越多,亦越來越多巨無霸項目,連同即將開展收購的,將積壓不少土地儲備未曾招標,究竟如何「散貨」讓資金回籠,恐成市建局的一大問題。
市建局尚有11項未招標項目 流標會否蔓延各地?
市建局近5年開展的發展項目狀態
地區|發展項目/計劃|刊憲年份 |預計落成年份|土地面積|收購呎價|現況
土瓜灣|馬頭圍道 / 落山道|2024|2033/34 |2,122平方米| 未公佈|未招標
油尖旺 |洗衣街 / 花墟道|2024|2035/36|29,315 平方米| 未公佈|未招標
中西區|皇后大道西 / 桂香街|2022|2031/32|1,295平方米 |未公佈|未招標
土瓜灣 |明倫街 / 馬頭角道|2022|2033|11,430平方米 |未公佈|未招標
土瓜灣|土瓜灣道 / 馬頭角道|2022|2033|8,760平方米 |未公佈|未招標
九龍城|衙前圍道 / 賈炳達道|2022|2030-38|37,061平方米|14,599|未招標
土瓜灣|土瓜灣道 / 榮光街|2021|2032|6,592平方米|17,798|未招標
深水埗|兼善里/ 福華街|2021|2032|7,377平方米|16,022|未招標
深水埗|昌華街/長沙灣道|2021|2028-33|19,054平方米|不適用|未招標
土瓜灣|靠背壟道 / 浙江街|2020|2033|16,473平方米|未公佈|未招標
油尖旺|山東街 / 地士道街|2020|2030/31|2,796平方米|18,378|未招標
土瓜灣|盛德街/ 馬頭涌道|2020|2030/31|5,164平方米|19,848|已中標
綜觀過去5年市建局共刊憲開展12個發展項目,平均每年2.4個,除盛德街/馬頭涌道發展項目順利獲信置等發展商投得,其餘均處於「待標」狀態。
值得注意的是,是次流標的啟德道/沙浦道項目地盤面積僅僅6,106平方米,位於啟德發展區的策略性「門戶」,規模不算太大但位置優越,連這個項目都流標,可想像樓市繼續惡化、發展商財困的情況下,發展商對於未來開展其他規模更大的項目,如花墟重建(29,315平方米),會有多大興趣。
而即使是在去年尾能順利獲發展商投得的盛德街/馬頭涌道發展項目,其中標價亦較估值下限低約2成,每呎樓面地價不足5千元,遠低於市建局當初每呎近2萬的收購價。因此,當時韋志成亦明言, 該項目將錄得接近15億元虧損【註4】。這意味在市況低迷下,縱有發展商中標,或只是「蝕少啲」,對市建局財政狀況可謂沒幫助。當「流標」情況持續,上述尚待發展的重建項目,恐怕亦將成「燙手山芋」,無論閒置、自行發展,抑或再降價吸引標書,均會對市建局造成沉重財政負擔。
而面對樓價日漸下跌,市建局近年不斷放風,銳意修訂七年樓齡賠償機制,未來或許更會拖延收購期,以期望日後能以更低價收購,降低項目成本,這亦意味將令業主在業權被凍結不可轉賣下,只能眼白白看著樓價下跌,所獲賠償越縮越少,亦很可能增加重建收購時與社區的衝突。
「土儲」規模媲美四大發展商 潛在單位供應逾18,000伙
觀乎上述市建局未招標,以及已流標的「土儲」,再加上大坑西村重建範圍,涉及的潛在可供應單位至少有18,180伙,土地總面積近20公頃,若計算其可發展的總樓面面積,達1367.4萬平方呎,規模與四大發展商的土地儲備相當:
發展商|年報描述|面積
新鴻基|可供出售的發展中住宅面積|1,330萬平方呎
恆基|香港待發展/發展中之物業樓面面積|1,110萬平方呎
新世界|土地儲備總計應佔總樓面面積|774.33萬平方呎
長實|香港可開發土地儲備面積(不包括農地及已完成物業)|700萬平方呎
各發展商年報計算土地儲備方式與分類有異,未必可直接比較多寡
與發展商有可觀租務收入及其他業務支撐不同,市建局的最重要收入,是將土地招標後從發展商所得的前期款項,所以大量「砸貨」已經為市建局構成了一個財政危機,否則它無需要緊急借貸120億。
項目越來越大 招標步伐拖慢 或荒廢?
市建局業務在韋志成任內大幅擴張,從發展項目的面積而言,近年的項目明顯較過往更加「心雄」:回顧2015-2019年間,市建局也同樣開展了12個項目,但大部分項目面積亦不足3,500平方米,其重建項目的總面積,亦僅有約4.2公頃,但近5年項目地盤總面積,卻有近15公頃,規模是過往5年的逾3.5倍。而重建項目中不乏面積逾1公頃的「區域性」項目/計劃,包括九龍城重建及花墟重建。而這些佔地較大的項目,在市況疲弱的大勢下,吸引力亦大不如前。
若餘下項目再三流標,市建局或會有以下兩個選擇:
*如啟德道/沙浦道項目般自行發展其餘項目。但既然發展商都「計唔掂數」,市建局自己成為項目發展商也不大可能有錢賺,加深市建局財政壓力,或影響其信貸評級;另外,如果多個項目繼續「串燒」流標,市建局有沒有能力獨食發展也成疑問。啟德道/沙浦道項目屬「啟德門戶」,會影響毗鄰更大的衙前圍道項目的可行性,所以才出手自己做,故此市建局自行發展啟德道/沙浦道項目應屬特例。
*拖慢招標步伐,這個可能較大。韋志成在訪問亦透露如果「財力做不到,我就不做那麼多」【註5】,等待樓市曙光降臨,但不知等到何時。
如果事情按照第二個可能性發展,重建區可能內會長期出現多個「廢墟」,尤以土瓜灣為甚(有5個項目)。
項目延誤對社區禍害有幾深遠?
在市建局需要向公眾說明具爭議的重建項目的必要性時,經常會強調重建後會為地區帶來重大「規劃裨益」(planning gains),例如衙前圍道/賈炳達道發展計劃,便有擬議增設如圖書館和體育館等文康設施,以及青少年服務中心和社區康復中心等福利設施等。
除了花墟重建項目,市建局未公布其社區設施面積外,單計其他現時未招標及已流標的重建項目,已包含近10萬平方米社區設施面積,用以滿足包括土瓜灣、九龍城、深水埗、油尖旺等地的社區需求。而當項目流標時,連帶的社區設施亦直接停擺。如觀塘市中心項目第四及五期,承諾提供的郵政局,民政事務署及社福設施等,如今因流標變成閒置空地。
更甚者,花墟重建項目的主要部份是「重整」現有的體育和運動設施,衙前圍道 / 賈炳達道也牽涉重置九龍城街市。這意味著預先拆毀現有設施,但項目或被拖延的話,重整後的設施又不能如期開幕,這或令市建局所聲稱的規劃裨益遙遙無期。
可能的出路:政府收回市建局流標地皮用作臨時性房屋
以目前市建局的自負盈虧的營運模式來看,似乎在可見將來/香港的新經濟環境下,已經不可持續,預期這些地皮會空置一段時間,浪費珍貴的土地資源。政府不妨可收回市建局流標地皮,好處多多:
*能為市建局「去倉存」,減輕財政壓力,亦避免市建局過份借貸增加利息支出。
*能為政府覓地自行或委託其他機構興建臨時房屋予受重建影響的居民原區安置。通常最受影響的居民,是在重建區內的劏房居住的租戶,他們或許在公屋輪候冊上,而是最需要幫助的。
*早前政府在市區覓地興建簡約公屋困難,適逢市建局手頭有不少市區「靚地」,可謂「一拍即合」,亦能順道幫助政府面對整頓劣質劏房問題時所產生的安置壓力。
解決了市建局的土儲問題後,社會應該開始討論,除了自負盈虧、靠與發展商合作起豪宅賺錢的模式以外,還有沒有更適合「新香港」的重建模式,讓整個模式更可持續之餘,亦能對被重建區域的傷害減到最低。
【註1】獨立媒體. 2023年4月23日. 裕民坊商業項目流標 市建局收回研加入住宅
【註2】獨立媒體. 2024年10月30日. 市建局九龍城項目 繼觀塘後再次流標
【註3】市建局. 2024年11月3日.市建局決定收回九龍城啟德道/沙浦道發展計劃招標 研究自行發展 實現項目規劃裨益
【註4】明報. 2023年12月27日.盛德街項目蝕15億照批 免流標「負面影響」
【註5】Now.com 新聞. 2024年9月14日. 韋志成形容發債杯水車薪 不會讓市建局變財政黑洞
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