近日港澳辦主任夏寶龍要求商界「要用實際行動」出錢出力投地投資，「添磚加瓦」，不要「口惠而實不至」，認為可借助工商界力量「倚港興業」。然而，一些靠商界帶動的發展，真的比政府推動的更能「提速提量」?
在九龍油塘，有一幅閒置多年達10公頃的臨海用地，可建近7,000單位，屬九龍範圍僅餘的一塊大型土地。從Google Map 看，油塘灣的前船廠自2009年起逐漸荒廢，其發展商地主與政府就該地的住宅計劃發展規模和補地價事宜拉鋸超過30年，已將土地持續荒廢：今年9月，政府第4度下降補地價，主動「獻殷勤」卻慘遭發展商「請食檸檬」【註1】，仍未能真正成為土地供應，實在是一個值得深入研究的經典案例。
我們仔細研究油塘灣30年的發展歷程，即能透視近年香港的土地供應制度，以至於政府近年經常要「公私合營」，依賴私人發展商市場的說法，出了什麼問題：
一拖再拖的油塘灣住宅計劃
時間線
1993年：政府將油塘灣一帶規劃成綜合發展區（Comprehensive Development Area）
1997年：以恒基為首的發展商成立滿偉發展，主導油塘灣發展。及後政府構思填海填平整個油塘灣
2004年：社會對保育意識增加，維港內不填海成為共識，油塘灣的發展亦因應《海港保護條例》立法，政府決定以「不填海」為發展原則
2007年：滿偉發展聘請建築設計公司，改為以「遊艇灣」為發展概念【註2】
2010年：規劃署就着油塘灣綜合發展區擬定規劃大綱
2015年：滿偉發展的發展規劃申請獲城規會通過
2015年-2023年：政府就發展項目批出過3次補地價金額；均被發展商拒絕
2023年：有議員建議油塘灣發展遊艇港，政府表示會研究配合
2024年：政府批出第4次補地價金額；再度被發展商拒絕，由1993年起，已蹉跎30年
市場力量並非「神主牌」：若有效為何要拖30年
30年在城市發展的維度，是一個什麼概念？政府主導的沙田新市鎮花了約10多年成形；天水圍在1987年開始發展，至2000年代已成為逐漸成熟社區。近年，香港的土地發展越來越多由私人發展商主動提出的計劃，同時，我們見到越來越多蹉跎多年的私人發展計劃，這個比新市鎮細得多的油塘灣私人發展發展，拖上30年還未動工。
雖然沒有公開資料，觀乎1993年政府開始透過「綜合發展區」希望在油塘引入私人發展商的參與開始，可見到有不同的規劃圖公佈，但在現場卻沒有任何動靜，繼續荒廢，估計政府與私人發展商在背後為了油塘灣的發展已經磋商多時卻沒有結果。
由發展商收購區內地權至一定門檻，再在城規會闖關改劃已經花費經年，即使闖關成功，在下一個階段－－土地行政層面上，政府與發展商的利益又不一致：政府希望加快發展以證明已經「提速提效」，但發展商一直想「睇定啲」，務求減低補地價，但又會損害依賴地價收入的政府利益，以致發展計劃走入死胡同。現時樓市下行，發展商出價會更保守，直接導致補地價「談判」第4次失敗，可以預視在今日香港，這個 發展項目將會在未來持續膠著。
私人市場拖慢發展後 公眾又得到了什麼？
政府在提供房屋上開始愈來愈依賴私人市場，近年亦不斷提供「誘因」給發展商希望加快發展，並以市場力量能「提速」發展，作為能夠更好地解決房屋問題的論述來應對。
在北部都會區的發展上，李家超如此說：「在這麼大的發展裏，要提速提效，只靠政府是不行的」【註3】，而這個思維，貫穿了近三十年主理城市發展官員的腦袋，以致推出了一連串的公私合營發展計劃，從油塘灣所處的「綜合發展區」、新發展區的「原址換地」、林鄭推出的「土地共享計劃」、前年重新啟動的私人參建居屋等等。
這背後有個極大的假設，就是在城市發展上，私人市場一定比政府有效，故此需要私人發展商更加深度的參與，而過程之中政府必須「拆牆鬆綁」，在城市規劃、土地行政和環境保護環節上降低標準或要求，作為吸引發展商加快發展的「誘因」。
然而政府給予大量誘因推動「公私合營」後，發展速度並沒有加快：
- 香港有不少「綜合發展區」至今仍然未開始發展，發展之慢令規劃署需要重新檢討其定位，現時在新發展區內已經放棄劃定「綜合發展區」；
- 新界東北原址換地計劃推動近10年，成功者為數不多，今年更有發展商在粉嶺新發展區放棄換地，政府將土地收回，滅村之餘還蹉跎多年，至今變成了一塊前途未明的荒地，與一開始所指「私營參與」能加速發展不符；
- 土地共享先導計劃推行滿4年，6宗獲政府原則性同意，但暫時沒有任何一宗正式開工；
反而過去數年，在這個「鬆綁」、「提速」的主旋律下，公共城市規劃權已經受損，土地行政上資訊變得更不透明（尤其是土地共享先導計劃，公眾根本不知道政府和發展商在談判桌上談了什麼）、現在連維港範圍也可以(局部)填海，亦推翻了民間二十年前爭取維港作為香港公共資產的努力。
油塘灣如何收科？
以往的城市發展如新市鎮計劃，私人發展商固然有其角色，但絕對沒有今天那麼大。七八十年代所謂「公私合營合作」，與今天相比完全屬兩碼子的事，亦不能簡單相比【註4】。當年政府與私人發展商的角色有明顯的「主次之分」－－政府主導整體規劃，私人市場跟隨政府訂下的規劃和規則，各司其職。這有其必要性－－發展商在商言商，以盈利為本十分正常，但不一定會合乎公眾利益，需要政府主導計劃、訂立清晰的遊戲規則，城市才能以較為合乎公眾利益的方向發展。
今天政府在發展新發展區時，不斷推出更多的優惠政策，增加誘因，近乎「乞求」發展商「落搭」（否則可能達不到房屋供應目標），拖慢發展之餘，亦可能令規劃結果變得更為不公。
而油塘灣的發展，目前已進入另一個「鬆綁」階段，去年有立法會議員建議油塘灣仿效「摩納哥蒙地卡羅港」搞遊艇會，指對富裕階層有好處【註5】，政府及後指會好好研究如何為建議「拆牆鬆綁」【註6】，預期再這樣搞下去，油塘灣發展拖上40年甚至更久也不足為奇，臨海靚地繼續晒太陽養草。
與其繼續浪費土地損害公眾利益，政府大可一早引用《收回土地條例》整合地權，直接將土地用來臨時用作建各類可負擔房屋也可，比起繼續「泥漿摔角」來得更有效。然而油塘灣30年閒置膠著這案例，恰恰打破了依靠私營發展更有效的發展迷思。
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