減息周期開始，發展商趁機散貨，啟德近日再有新盤發售，場面貌似墟冚，但這是否代表部分負債纍纍的發展商能藉此逃出困境？或許不然。
研究員整理過去5年發展商向政府投地而來的59個已發售新樓盤，若以首批平均呎價來計算，發現近年至少有10個樓盤，僅其每呎土地成本（即麵粉價）已佔其推算售價【註1】（即麵包價）約3分2或以上，還未計建築成本、人工及融資成本等，能不能有盈利還成問題，而這個「麵粉價佔麵包價」比率早於3年前已開始越趨增加。
麵粉價佔麵包價比率排行榜
以新樓盤天璽．天為例，新鴻基昔日斥資逾250億投地，當日投入的每呎樓面成本，已約17,783元，以首批開售價平均呎價$19,668【註2】計算，其定價已相當逼近其土地成本價，基本上已無肉食，此時開售可能是為了獲得現金流以解燃眉之急。
啟德為麵粉麵包價差距最少區域
而上述新盤投地日期，均為2017至2021年，當時地價高昂亦是土地成本佔比極高的一大主因。研究員發現尤以當日瘋搶啟德地皮的發展商最為「泥足深陷」，十大最高「麵粉價佔麵包價比率」的樓盤，除卻尚宜、維港滙 I及凱玥外，其餘7個均位於啟德。有趣的是，同區居屋售價卻反而有上升趨勢，令兩者售價越來越接近【註3】。
啟德除了是發展商「重蟹區」，還可能是「蝕賣區」。為何落得如斯境地？政府早年將啟德定位為CBD2，令該地區房地產有炒作空間，發展商當年不斷在高價競逐地皮，但近一兩年區內商業地紛紛改劃為住宅地，現時麵包價猶如今天的恆指般暴跌，地產市況又一蹶不振，發展商不惜低價去貨，側面反映了啟德CBD拉動地產的概念泡沫或已爆破。
每年投地新盤平均地價佔售價比
整體分析59個投地新盤，其平均地價佔售價亦不斷上升，由2020的約3分1，逐年增加至本年的約3分2，增幅近一倍。發展商即使仍有盈餘，亦可能只剩得「雞碎咁多」，對眾多發展商的財政幫助未必太大。
可以預期的是，樓價持續不振，發展商盈利受壓，投地意欲不大。政府為了增加地產商投地意欲，或不得不調低底價或放寬賣地條款，衝擊長遠賣地收入或損害公共利益，進一步凸顯公共財政依賴土地收入有多不可持續。
【註1】首批發售後的單位售價或會有所轉變，且各樓盤亦會依時發布不同價單，但資料量甚多難以簡單整理。以首批平均呎價按但例上合理推算，亦能得出新盤平均地價佔售價比上升的趨勢；而招標形式出售者，則以發售至今平均售價作推算。
【註2】香港01. 2024/9/23. 新地啟德天璽．天首批182伙 折實均價19668元 開放式最平476萬
【註3】詳見本研：【居然唔跌】全城樓價暴跌 新居屋呎價維持原狀？
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