（獨媒報導）現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對，背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功，令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題，令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。
啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地，它及整個啟德商業地*的現狀，不僅僅對整個啟德，而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。
面對氣炸了的地產商，手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」，重申啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD 2）的願景不變（註一）。但只要翻查啟德近年的規劃轉變，就知道香港長遠經濟極不明朗，或許根本撐不起第二甚至第三個CBD。翻查2018年時啟德的規劃圖與今天的比對，已明顯見到當年CBD2宏圖偉略走樣，不少原來的商業地被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約4成（第2A區2－4、5B、10號用地、第4B區5號用地，及最終未能成功改劃的第4C區4-5號用地，合共約6.2公頃，即啟德分區計劃大綱圖S/K22/6中16.2公頃的約4成），足以顯示政府心裡對啟德CBD2的定位或許因市況轉變而有所動搖。
啟德CBD2 願景如何走樣？此簡約公屋用地僅屬啟德云云未推售／未售出的商業地之一，而近數年啟德區域內有已不少原屬商業地的土地因商業地需求不足而轉為住宅地，如趨勢持續，啟德或呈現「數碼港化」或「科學園化」的情況，豪宅多過商業，投機多過實業。
翻查最新的啟德分區計劃大綱圖及賣地記錄等規劃文件，啟德已有1,100,000平方呎未推售／未售出／由商業用途改劃而成的住宅地：
▍第1D區2號用地
位置：啟德税務中心與東九龍總區警察總部之間
面積：約95,000平方呎
用途：商業
狀態：未推售▍第2A區2號及3號用地（新九龍內地段第 6590 號）
位置：沐禮街兩側
面積：約130,000平方呎
用途：由商業改劃為住宅用途
狀態：在2022/23季度賣地表中▍第3A區6號用地、第3B區1-4號用地
位置：啟德隧道出口九展對出
面積：約513,000平方呎
用途：商業（在2017年由GIC改劃為商業）
狀態：未推售▍第4C區4-5號用地，第4B區5號用地
位置：跑道區郵輪碼頭旁
面積：分別約217,000及約150,000平方呎
用途：商業（4C區4-5號）、由商業改劃成住宅用途（4B區5號）
狀態：未推售
部分原商業地被改劃，原因是流標數次流標，及後被規劃署在2021年以「市況冷淡」（註二）為由將之改劃為住宅地，但改劃後仍然出現未賣出或呎價創新低的情況。若經濟仍然無起色，或發展商對後市睇淡，流標的情況或不斷重演，所謂CBD2的土地將會繼續空置。
話說回來，為何發展商對啟德簡約公屋的反應如此大？原因可能是當初政府聲稱締造CBD2，地產商也相應「落水」投地，期望可以享受以九龍價投地，以中環價賣出的地產遊戲，怎料啟德規劃近年歷經政府變動，如擱置單軌鐵路及改劃商業地等，令CBD概念元素逐漸潰散，簡約公屋一事可謂最後一根稻草，地產商亦憤怒直指政府啟德發展區與當初規劃「完全轉晒」。
但現時啟德的情況，不應是討論地產商被政府當初締造CBD的承諾「一鑊翹起」的問題，而是應該反思這種依賴私人發展商高價投地支撐基建開支、橫跨十數年的大規模發展模式，是否已經未能靈活應對日漸多變的經濟環境的問題。
多塊商業地流標或低價售出顯示，行動上顯示了連商界都唔睇好未來經濟。現時啟德建成的商廈也不少空置，呎租甚至比貼近九龍乙級商廈呎租低（註三、四）。以規劃願景來看，現時啟德可能已呈現初期爛尾跡象，與不少外地以發展經濟為名的新發展區，因長期經濟波動令計劃面臨困難，但最後因吸引不到足夠投資而願景走樣的情況相似。
政府現在連CBD2也搞不好，就立刻埋頭準備填海興建CBD3明日大嶼，可預視這個更為偏遠、更加昂貴的CBD3若（能夠）建成，而長遠經濟無起色，情況或會比啟德更慘烈。明日大嶼極依賴賣地及舉債以填補填海及基建成本。萬億填海得來的商業地，最終若「無人吼」，極可能需要以加稅等形式找市民埋單。
近日政府嚴打CBD（大麻二酚），但從城市發展來看，Core Business District這個CBD更似是會令人上癮但對健康無益的「危險藥物」。現時啟德商業地的處境已給明日大嶼CBD3的推銷概念幻象刮了一大巴掌，但政府又不願面對，這或許是為何政府不願光明正大展開明日大嶼公眾諮詢論壇面對民意的原因。
*本文中「商業地」是聚焦分析在分區規劃大綱圖中原劃為「商業」(Commercial) 及綜合發展區(Commercial Development Area)的地塊，其他各種劃作「其他指定用途」(Other Uses)例如以旅遊元素為主，以商業為副的地塊則未包括在內。
註一：房屋局局長會見傳媒談話全文（2023年2月2日）
註二：都會規劃小組委員會會議文件第9/21號（26.11.20）（只有英文）
註三：香港01：啟德甲廈AIRSIDE錄首宗租務 中層全層呎租30元 較最初叫價低40%
註四：差餉物業估價署：香港物業報告每月補編（2023年1月）