2020年中以後，這城不少人離散遠走他邦。李生李太（化名）一家移民英倫，2021年初放盤，雅典居高層向海的單位，即日已獲買家承接，售價一毫也沒減，與銀行估價相同，沒蝕讓。舊居於當年賣掉，相對今天，是個好價錢。

2021年8月，反映樓價的中原城市領先指數（CCL）升至191.34歷史高位，2023年1月回落至157.22，大約跌了17.8%。若以2022年初186.19計，去年全年跌了15.5%。跌夠嗎？

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盤點了馬鞍山34個主要屋苑（見表一），以呎價計，由近年高位至去年（2022年）底，跌幅由2%至35%，跌價最多的5個屋苑是星漣海、錦龍苑、馬鞍山中心、錦英苑和峻源。對比CCL的17.8%跌幅，有22個屋苑、約三分之二跌超過此幅度。

這一輪跌浪，不少人都認為有兩大原因：一是移民潮，二是加息。

居民淨遷移 3年共流失22萬人口

港府公布人口數字，最近3年的「香港居民淨遷移」（涵蓋香港居民以工作、讀書和移民等各種目的進出香港的流動），2020年中期是-2.09萬、2021年中期是-8.92萬、2022年中期是-11.32萬，3年共計-22.33萬人。特首李家超首份施政報告首次披露，過去兩年流失約14萬名勞動人口。這些數據大概可反映移民的情況。

至於移民盤，官方與坊間數據都沒有專項統計，若搜尋地產代理和傳媒報道，可找到區內一些移民成交個案（見表二）。

「移民急讓」，是否真的有筍盤？若從表列的個案分析，去年12月的翠擁華庭低層的移民盤，呎價9,485元，跌穿萬元心理關口，亦令該屋苑的呎價由高位1.3萬元，回落28%。

雖然不少移民盤成交價「偏筍」，甚至有蝕讓個案，如星漣海1座中層帳面蝕93萬元、迎海18座中層蝕83萬元，但表列的移民盤成交，仍有多個帳面獲利，同樣是迎海，23座高層卻賺234萬元，雅濤居1座中層及雅景臺2座低層，分別套利更高達697萬元及615萬元。

不過，不是每個業主都會賣掉物業。已移民的Venus（化名）投資有道，持有兩個物業。由於看淡香港樓市前景，她把區外的收租單位沽出套現，只留下馬鞍山雲海心儀單位供家人自住，重整資產分布減低風險。Venus深愛這城，現在只是「物理上」離開了，根仍留在這裏。

料上半年結束加息 明年樓價升?

對於加息，美國今輪加息由2022年3月至2023年1月，共加8次，累計4.5厘；香港則由2022年9月跟加，共加3次，累計0.625厘。滙豐、中銀香港、恒生最優惠利率（Prime rate，簡稱P）為5.625厘，渣打則為5.875厘。今年1月，本港銀行則意外地沒跟隨美國加息。

若以30年期計，P加0.25厘後，月供增加3.2%，每100萬元按揭額增加138元；如以500萬元為例，新造二手物業按息加至3.475厘計，月供增加691元，升至22,383元。

市場預期今年香港或再加息2次，每次僅加0.125厘，意味最優惠利率或升至接近6厘。至於香港今輪加息周期，可望隨着美國聯儲局3月及5月的議息而結束。

加息周期結束，樓價會否止跌？高盛去年10月發表報告，預期本港樓價去年和今年分別跌15%。結果，以CCL指數計，2022年下跌15.5%，與高盛預測非常接近。

踏入2023年，由於通關與股市反彈，令高盛調升樓價預測，由原本預期2023年再跌15%，2024至2025年持平，調高到2023年跌10%，2024至2025年各升4%。信不信？由你。

「只要守得住 好快升上18000元」

周生周太8年前回流返港，走遍了世界，最終選擇落戶馬鞍山。為甚麼是這裏？周太說愛馬鞍山的海、海濱長廊散步、空氣好、空間感、屯馬綫便利、交通四通八達、規劃好、是個好成熟的社區……

周生則認為，香港樓市的反彈能力和抗跌能力很高，只要有能力守得住，「就算跌到1萬元呎，好快可以升返上18,000元」。

踏入兔年，二手轉旺，成交明顯回升，移民潮亦由高峰稍稍退潮。物業買賣從來都是好友與淡友的心理戰，世上沒有水晶球，誰會得到最後勝利，惟有拭目以待「鬥長命」。

撰文 // Tong　
攝影 // Tong