過去幾十年尤其是主權回歸之後，香港政府敵不過地產商的精心籌謀，土地供應權和土地規劃權逐步流失，但是說到傷害香港最深的是他們令政府放棄房屋供應權長達十年，扭曲的政策逼人買私樓，把香港樓價挾高，令基層生活困苦、鬱悶燥動，為社會不安定埋下計時炸彈。
房屋供應與社會安定
市民安居樂業才能共同建設美好的社會，因此住屋是社會安定之本，保障人民有屋住是政府的根本責任，由於權責並行，因此政府也必須掌握房屋供應權。
早年港英殖民地政府一向與基層保持距離，但是1953年石峽尾木屋區大火，超過五萬人家園盡毀，可能觸發社會動蕩，政府不敢怠慢，一年後原址建成八幢六層高的「第一型」徙置大廈（註1），安置火災災民，成為政府醒覺執行房屋供應權的先例。
1967年社會動亂之後，政府施政主調是確保社會安定，當年香港木屋遍佈山坡，容易滋生對社會不滿的群體，政府於1972年展開「十年建屋計劃」，為180萬人提供廉租居所，1976年更推出「居者有其屋」計劃，此後二十年多年是香港社會安定的黃金時期。
「住屋」變「資產」
1990年代起，香港富裕起來，人們模糊了住屋的概念，「用來住」的房屋變成「投資／投機」的資產，很多人被「地產」迷倒，視之為經濟新引擎，2005年出任行政長官的曾蔭權說：「房地產市場是香港經濟的重要基礎，與民生息息相關，對不少市民來說，房屋是他們最重要的資產」（註2），徹底忘記房屋是市民居住之所的基本概念。
1997年初，香港地產炒風熾熱，不少人跟風入市，年底亞洲金融風暴驟起，香港樓價應聲下跌，巔峰期入市者手上物業變成「負資產」，負資產群體加上背後的地產界人多勢眾聲音大，要求政府「救市」，由於全社會都視住屋為「資產」，輿論和政界人士都加入向政府施壓，要保住樓價。
放棄房屋供應權
2002年政府對壓力屈服，以政府行為介入「自由市場」托市，時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚宣佈9項「穩定」樓市政策（註3），人稱「孫九招」。三四十歲的朋友2002年時年紀尚少，可能不知道孫九招在房屋方面做了甚麼好事，以下扼要列出：
1. 停止主動賣地，新土地只會以「勾地」方式出售
2. 每年調整租住公屋建成量
3. 暫停鐵路沿線物業發展項目
4. 停建居屋
5. 停止房委會和房協與發展商的共同發展項目
6. 終止租者置其屋計劃
7. 資助貸款置業計劃繼續但會檢討
8. 全面放寬私樓租住權管制
9. 取消所有控制炒賣措施
第1項把土地供應權拱手相讓地產商（註4），造成私樓供應大幅萎縮，第2項表面上在保證公屋供應，實際變成大幅減縮公屋供應，令輪候公屋時間不斷延長，第3至6項是逼人買私樓，人為地製造額外的私樓需求，第7項把政府資助投入私樓市場，第8和9項則調低投資／投機的成本，全部加起來使地產市場熾熱，把屋租和樓價推高。
孫明揚在推出新政策的聲明中開宗明義講：「房地產市場是香港整體經濟的重要支柱 …對不少市民來說，房屋亦是他們主要的藏富工具」，又指：「私人住宅樓宇的淨資產值下滑，阻礙經濟復甦 … 置業者手上的物業亦變為負資產」，因此需要做工作「恢復市民對房地產市場的信心」，孫明揚又稱，在供應租住公屋之外，政府「應盡量退出其他房屋資助計劃，把干預市場的程度減至最低 … 私人樓宇的建成量則應由市場按需求決定」。
這些話十分豈有此理，一則政府只顧擁有物業者利益，不管民間疾苦，二則政府向市民提供可負擔住屋，是維持社會安定的根本德政，竟然被形容為「干預市場」，是把市場利益放在公眾利益之上啊！
政府主動退出「市場」是主動放棄房屋供應權，既逼人去買私樓，又由賣樓者控制供應，從此政府大權旁落，地產商全面控制樓市，市民任人宰割，孫九招之後香港樓價失控飇升其理甚明。
十年失誤，遺禍無窮
2002年起樓價颷升至「癲價」，地產商得暴利，市民變相向地產商「交重稅」，工商百業則長期捱貴租，大家辛苦勞動的成果都變成地產商及「投資者」的富貴，一則貧富懸殊加劇，二則住屋問題惡化，劏房湧現，成為1960年代滿山木屋的翻版，只不過今次的惡劣居住環境隱藏在多層大廈之內，到了今天，更淪落到「納米豪宅」的黑色喜（悲）劇。
2011年，曾蔭權承認政策失誤，同時宣佈復建居屋（註5），政府恢復行使房屋供應權，但是為時太晚，市民已經形成「地產霸權」和「官商勾結」的印象。2012年政府換屆，取消勾地表，從地產商手中奪回土地供應權和啟動增建公營房屋，可惜十年失誤傷害極深，覓地和新建公屋都費時費力，九年過去了，成效不彰，輪候公屋時間更逼近六年，不幸的是世界各地游動資金湧港，進一步推高樓價（註6），「上樓難」的苦惱遲遲不減，焦慮卻不斷增加，社會燥動增溫，乾柴不斷堆疊，碰上外來火種一下子就燒成烈火，2014年的「佔中」和2019年的動蕩幾乎是無可避免之事。2002年政府放棄土地供應權和房屋供應權，遺禍無窮，是社會不安定的重要遠因之一。
長治久安之道
為了長治久安，香港社會必須重整對住屋的看法，視自住的物業為「家」而不是「投資工具」，政府則必須汲取2002年錯誤交出房屋供應權的深刻教訓，應視「市民有屋住」為己任，以多元方法提供市民能負擔的住屋，不可再迷信所謂「自由市場」，更不可期望地產商忽然仁慈為政府排難解憂。
本文是刪節版，原文連結：明報2021年6月6日原文
註1 香港房屋委員會網頁 「公屋發展歷程」
註2 2008年10月施政報告
註3 香港政府新聞稿，2002年11月13日：房屋及規劃地政局局長孫明揚的聲明
註4 明報，2021年5月16日：行政權隨年漸削 先從土地供應權說起
註5 2011年10月施政報告
註6《草雲居》，2017年1月27日：香港人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」
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