【獨媒報導】在政府與地產商、工商界和國企巨頭簽署北部都會區發展「意向書」結束後，政府隨即公布北都三個「片區開發」試點的詳情，它們分別位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城，分別佔地約12.5、15.9及18.6公頃。發展商必須負責土地平整工作，完成後可以保留部份地皮做私樓發展。三個「片區」發展商可以保留做私樓發展的地皮比例最多只得三成，粉嶺北最少不足兩成。當局指企業可以獨資參與，亦歡迎組成「聯營公司」參與。
政府將會在12月展開「意向調查」，直接與發展商傾談如何增加參與片區開發的「興趣」，當局擬「拋磚引玉」的問題包括是否有興趣與政府合組公司出資營運創科地、地契長短；地價是一次付清抑或分期付款，若願意交還其他徵收的北都用地，可否扣減「片區」應付地價。
粉嶺北最少住宅地保留 地積比2.4至4.2較其他片區低
「片區」是內地開發新區的模式，由開發商負責收地和拆遷補償，亦要負責平整、基建及發展的工程開支，完成設計建造後，甚至連營運商住房產以至管理新建社區設施，都要由開發商負責。不過「片區」南下至香港後意思稍有改變，發展商不用負責收地部分，主要負責平整土地後，再將土地歸還予政府。
政府公布三個「三個片區」的試點資料，試點位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城，分別佔地約12.5、15.9及18.6公頃。每個試點均有私人住宅、產業和公共設施三類用地。
洪水橋「片區」的12.5公頃地，發展商可以保留當中1.99公頃，即約15.9土地自用興建上蓋物業，另外有1.05公頃「企業及科技園」可以發展上蓋物業。發展商約有24%土地可以自用。其餘預留做「企業及科技園」、「政府機構或社區用地」、「休憩用地」、道路及步行街的土地，全部在平整後須交還予政府。洪水橋的住用地積比是6，非住用則為0.5。
在粉嶺北新發展區15.9公頃當中，發展商可以保留作私樓的用地只得2.96公頃，當中更有0.16公頃指定用作「美化市容地帶」，發展商實得土地只有2.8公頃，佔整個「片區」17.6%，兩幅0.88公頃地皮可建樓宇地積比是4.2，另一幅1.2公頌的地皮則為2.4。「片區」預計會有物流設施用地、巴士廠用地、鄉村遷置用地、政府設施用地及休憩用地，發展商在完成平整後要悉數歸還政府。
新田科技城「片區」可予保留的住宅地算是最多，有6.13公頃，三幅地的地積比同為6，地皮佔整體「片區」33%，其餘的創科、政府設施和休憩用地合共12.47公頃地要交還政府。
明年開始招標 下月做意向調查
政府會在下月展開市場意向調查，為期3個月，邀請有興趣人士就三個「片區開發」試點提交意向書，以敲定日後公開招標的細節和條款。政府目標是明年起至後年期間，陸續為三個「片區開發」試點展開招標工作。
商界最重要是「計掂數」，發展商在平整大量土地後交還土地，自然要有足夠「誘因」。當局表示將會在12月進行意向調查時，提出一些「創新執行模式」，激發市場積極考慮增加產業用地發展。
政府冀發展商「留低」建造營運管理創科園區
當局列載初步擬提出的問題，以新田科技城「片區」為例，發展商是否願意更大程度參與三幅創科用地，除了土地平整，是否願意按政府規劃，與政府合組公司共同出資興建、批租和管理創科園區，以及招攬科企和人才落戶？
如果發展商有興趣「按政府規劃自行發展」，落實模式是以往50年土地契約，抑或年期較短的契約更具吸引力。
問發展商哪種付款安排可增「吸引力」
另一條政府「拋出」的問題指出，「片區」發展年期較長，成本及風險較高，除了一筆過繳付全數地價的安排，發展商會否考慮「分期繳付地價安排」，或者前期支付較低地價，但日後與政府分紅。
發展商若在北都其他地方擁有的土地擬被政府徵用，並自動交還政府交還土地，若政府日後有安排將交還土地的價值扣減片區應付的地價，以「減低發展商前期真金白銀的開支」，該項安排會否增加參與「片區」的興趣。同樣地，如果政府鼓勵市區物流倉儲等工業設施北遷至北都，用地會否有更有裨益的用途。