政府當年建設新市鎮及新屋邨，把人口搬到偏遠地方，需要一定程度的自給自足，因此屋邨商場和街市是必需的設施，加上過往有不少徙置區和小販，在規劃過程中加入屋邨商場和街市容納基層街坊小店，某程度也是為了安置他們，因此屋邨商場和街市的存在，跟屋邨的民生是密不可分的。
市場主導，房委會財困，出售資產
2001至2007年梁錦松和唐英年兩任財政司司長都主張「市場主導，政府輔助」（註1），至今仍然直接影響市民生活的政策措施，包括停建居屋和出售公共屋邨及居屋的商場、街市和停車場等，十多年過去了，我們都知道遺禍不少。
2002年政府停建居屋後，房屋委員會陷入財政困難，為求減輕負擔，2004年政府決定把本來屬於房委會資產的公屋商用物業及停車場證券化，組成「領匯」，套取現金給房委會應付短期內的經費需求（註2，「領匯」後來改名「領展」）。
當年不少民間團體和議員反對這個轉變，擔心房委會失去商場等經常收入後會引致公屋加租，又擔心接手的公司只顧賺錢，會加租趕走原來的小本經營者，公屋居民的低消費經濟會被消滅，他們也質疑政府賤賣資產，有損全港市民利益，但是他們遇上一個人人想賺快錢的時代。
回歸前後香港培育出大群熱衷炒賣的人， 50多萬股民入票申請，炒股群體甚至上街示威，大罵反對領匯上市的人「阻人發達」（註3）。2005年領匯成功上市，政府套現320億元，中籤獲配股的散戶短炒獲利，公共物業變成領匯的資產，而領匯的股權則落入國際投資者手中。
加租改變社區面貌
其後發生的事其實大家都知道，領匯「在商言商」，以股東利益為終極考慮，不管民生影響，大幅加租令無數街坊小店結業，換來各種大型企業連鎖店，高了檔次價錢也相應提高。
原本有溫暖人情味的社區變得冰冷乏味，便宜和配合公屋居民生活需要的商品消失，基層市民的負擔增加，店舖承受大幅加租，例如2012年沙田公屋商場簽訂新租約時，加幅超過一倍（註4）。以每平方呎平均每月租金計算，領匯商場及街市由2005/06年度起計12年，累積升幅達132%，高於差餉物業估價署私人零售業樓宇租金指數的同期升幅（註5）。
前立法會議員張超雄有以下形容：「領匯與壟斷、通脹和貧窮均有莫大關係。成本轉嫁顧客，造成通脹……小商戶無生意可做，便會走向貧窮……現今領匯對很多基層市民，尤其是很多居於公屋的老弱和貧窮市民，造成很大困擾。」（註6）。
新冠疫症打擊香港，領匯不理屋邨醫生收入大減，依然提出加租三成（註7）。跟領匯講社會責任是對牛彈琴，以市場解決民生問題是當年政府一廂情願的空想。
拆售物業更失控
2014年領匯進入投資收成期，陸續把名下前房委會物業分拆出售，2015年改名領展，至2019年已轉售三分之一資產，前房委會商場的業權愈趨分散，衍生的問題也變得五花八門。
新業主取得商場後自然想變更多的錢，各顯神通，民間團體「領匯監察」2019年發現，有新業主要求商戶離場以至商場十室九空，有些商場則把邨內唯一的酒樓趕離場，最嚴重的情况在興民商場，2017年新業主進場後多處被圍兩年，根本無法提供邨民的日常需要（註8），以上種種都令商場變得不是「商場」，涉嫌違反成立領匯時的地契規定，但是看不到政府有做什麼去糾正。
領展還以「外判管理權」形式從多個街市脫身，比較出名的例子是把屯門良景邨街市和青衣長發街市外判給同一公司，同樣是加租和趕走原有店舖等，與領展無異。
2014年第一批物業轉售後，就出現東熹苑及華貴停車場新業主拆售停車場內的車位，以至當區居民無法使用車位（註8）。其實地契裏講明公屋停車場必須保留車位給該邨居民，不得隨意出售，但是事發後看不到跟進報道，政府有沒有核查領匯等出售車位有否踩過界，大眾不得而知。
領展及新業主拒履行地契規定
成立領匯時的《銷售買賣協議》及《限制性契諾》，適用於23個屋苑，按照契諾領匯／領展和商場新業主必須攤分屋苑涉及公共地方的相關管理費用，但是現實裏小業主面對這些「巨人」被欺負也無計可施。
穗禾苑是重災區，領匯和新業主均拒絕分擔多項費用，數額以千萬元計。在天馬苑，商場新業主自2016年起拒絕繳付相關行車路段的管理費（註8）。
失去的公共資產成發展障礙
當年匆匆賣走公共資產時，政府沒有保護公共利益，事隔多年，多種問題浮現。
問題之一是地界不清，造成大量領展和新業主與屋苑業主立案法團之間的糾紛。
問題之二是鑲嵌在公屋和居屋內的商場、街市和停車場，往往是整座建築的構成部分，因此屋邨想改造或加建，隨時被領展或新業主卡住，例如大窩口社區中心因為人口老化需要加建升降機，但是它位於售出了的停車場之上，擾攘10年毫無寸進（註8）。
更大的麻煩在未來，當屋邨需要整體重建時，這些失去了的公共資產會變成「釘子戶」，為未來的發展規劃造成障礙，到時我們不知道要付多少「買路費」才能移走阻住發展的障礙。
民生「大山」
民間不斷有呼聲要求政府回購當年出售的資產，行政長官林鄭月娥上任前，政綱裏也指出領展是影響民生的三座大山之一，可惜上任後表示「束手無策」（雖然政府有地契在手當武器）。
回顧這段歷史，「大山」源於停售居屋令房委會出現財困，新自由主義令出售公共資產成為選項，炒賣群體令領匯成事。政府得到區區320億元為房委會解決短期資金需要，卻造成一堆永久的傷害，溫馨街坊社區面貌消失，商場和街市不為邨民提供廉宜食物、日用品和服務，還出現傷害居屋小業主權益的行為，以及對各屋邨和屋苑長遠發展造成障礙，這些損失遠超金錢，是香港社會的痛。
我們必須認識：「市場」不會解決社會問題，出售公共資產令政府行政權流失，妨礙政府改善民生的功能，從此公共資產一定不能賣！
本文是刪節本，原文刊於7月4日明報「行政權流失故事系列」 出售公共資產損害民生 – 領展案例
註1： 香港政府新聞稿，2006年9月：「大市場 小政府」——我們恪守的經濟原則
註2： 立法會房屋事務委員會，2007年1月4日：分拆出售房屋委員會的零售和停車場設施（立法會 CB(1)562/06-07(05)號文件）
註3： 關鍵評論，2020.11.20：領匯上市被阻滿肚怨氣，螞蟻中伏卻若無其事——論香港政府的國師芝加哥學派
註4： 葉寶琳，2016：領匯十年，重思本土 端傳媒（2016年3月29日）
註5： 明報，2019年2月11日：12年加租逾130% 有學者贊同規管
註6： 立法會2012年11月21日會議過程正式紀錄
註7： 明報，2021年4月27日：料逾百診所倒閉 西醫工會：領展提加租三成
註8： 領匯監察，2019：領展轉售前房委會商業資產2019年民間巡視調查報告
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