過去一段日子，市民都密切注視政府賣地連串流標，以及隨之而來的地價收入大跌為庫房帶來的沉重壓力，怎料事情在今個月有戲劇性進展——東涌東站一塊住宅地（屬港鐵招標）竟然落得「零標書」【註1】，與之前接到標書但未達底價的招標不同，進入了「流標潮」的新境界。
除了今次「零標地」，東涌今個月稍早亦有一幅流標地【註2】。市場前景暗淡可以是「流標潮」的一個原因，但東涌「零標地」可能亦代表早年為追趕所謂「土地短缺」而進行的填海計劃，現今已變成「蟹貨場」，大批填海地待價而沽。
整個東涌擴展區分為東、西兩邊，自2014年制訂計劃，至今土地正陸續成熟，政府目標是2024年入伙。不過「生不逢時」，擴展區至今推售過兩幅住宅地，全軍覆沒。市場焦點集中在「零標地」，但放眼整個東涌，不得不擔心東涌擴展區未來的發展前景和步伐——翻查資料，整個擴展區還有20幅住宅地（包括一幅商住地）、3幅商業地未曾招標，涉及逾206萬平方米商業地及住宅地樓面面積【註3】，有淪為「蟹貨」重鎮的可能。
➤ 依靠「市場力量」 東涌發展或許拖拖拉拉
現時東涌連串流標零標，將無可避免影響發展步伐。政府預期於2030年完成整個擴展計劃，但若然商住地繼續賣不出，整個發展成形或許再要延後。這亦反映了政府近十數年極為依靠「市場力量」開拓新市鎮——即不少地段依靠發展商投地才能發展——的弊端。若然持續流標，為東涌的發展步伐及整體房屋可負擔情況而言，政府應將流標地收回，興建更多公屋或居屋，這至少不會令到東涌不少地方到了2030年仍是爛地一塊。
➤ 地契條件「過多」抑或是睇淡前景？
有發展商「投訴」「零標」原因是因為地契條件過辣【註4】。這塊「零標地」屬於商住用途，可建住宅樓面近70萬平方呎，由港鐵補地價，但中標發展商要幫港鐵興建8.75萬方呎的商場、入場費11億，港鐵並以分紅比例決定中標者。市況低迷，截標前市場估值介乎15.7億至31.3億【註5】，但最後「零標」。事後，有發展商在電視節目「投訴」，「零標」原因在於地契條件過辣，又要發展商起各種設施，「難怪」發展商不入標。
不過，港鐵曾經就這塊零標地收到32份意向書，這並非代表發展商對該地完全無興趣，未知這種公開投訴是否呼應發展商一直以來，不滿政府或港鐵開出的條款過辣，或許這只是討價還價之術。不過，若然發展商看好前景，即使條件「辛辣」，用低價也可執「平貨」（如同稍早前旺角洗衣街地王招標一樣），然而今次發展商連執平貨的舉動都沒有，直接不入標，或許反映發展商都對此東涌的前景有所猶疑。
➤ 東涌擴展區策略定位如意算盤未打響
話說回來，為何東涌填海計劃如此雄心壯志？當然，興建新市鎮容納新增人口固然是重要原因之一，但計劃內還有商業地規劃，這與政府近年推動大嶼山成為「機場城市」連接大灣區不無關係【註6】，擬建的東涌東站周邊將發展成智慧商業樞紐，與港珠澳大橋落腳點遙望，規劃上配合「門戶經濟」概念——港珠澳大橋、機場三跑帶來的人潮、資金，能夠讓東涌「活起來」。
然而，最新的「零標地」位置毗鄰東涌東站，絕對是核心地段，但竟然無人入標，算得上是極大警號。即使已開關，港珠澳大橋使用量比預想低一大截、機場三跑處於極低度運作，「門戶經濟」、「機場城市」等概念可能已成泡影，這種以基建拉動經濟發展是否繼續可行值得深思。
➤ 東涌填海地零標地對明日大嶼的啟示
整個大嶼山的發展基本上與明日大嶼相互配合，但除了東涌擴展區，可以提供14,000伙私人單位的小蠔灣車廠地（港鐵將其包裝成 ”Oyster Bay” 社區推銷），今年2月都落得流標收場【註7】，即今年招標的三幅北大嶼山地均告流標。
小蠔灣在整個明日大嶼的規劃定位，是連接香港與中國內地的橋頭堡，是東涌東以外新建的核心地區。而2018年政府提出的明日大嶼願景，亦包括在小蠔灣填海10至20公頃（原本規模達60至80公頃），但未知是否政府也知道前景未明，目前小蠔灣填海計劃已經在最新政府文件中消失得無影無蹤，當初的明日大嶼願景似乎已經因現實情況走樣。不過，目前政府對交椅洲人工島仍然「去意已決」，但面對市況不明、核心地段連串流標甚至「零標」，如果情況持續，或會對長遠計劃的賣地收益帶來衝擊，明日大嶼屆時即使起好（位置離港珠澳大橋等「橋頭堡」更遠），大量用天文數字資金填來的土地能否賣出，或賣得「好價」以填補基建開支也是問題。
【註1】港台：港鐵：東涌東站首期物業項目沒有收到任何標書
【註2】港台：東涌一幅住宅用地流標 4份標書未達到政府底價
【註3】東涌擴展區分區計劃大綱圖／東涌谷分區計劃大綱圖
【註4】無綫：東涌東站首期物業發展項目未接任何標書流標 地產業界認為發展成本過高
【註5】明報東涌東站地零入標 港鐵10年首見 同區今年3流標 業界：地處「開荒」新區損競投意欲
【註6】立法會會議紀錄
【註7】港台：港鐵小蠔灣項目第一期流標 適時重新招標
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