香港甲級商廈空置率高企，最新整體空置率為17%【註1】，中環商業區及九龍東商貿區甲廈空置率亦分別高達13.2%及21%【註2】，達800萬平方呎樓面空置【註3】。仲量聯行指出，今年將再有近400萬平方呎的寫字樓供應進入市場【註4】，世邦魏理仕更估算，直至2030年亦難以消化過剩的供應，空置空間甚至會保持在約1,500萬平方呎【註5】。

雪上加霜的是，上述統計數字僅呈現具體已知的新寫字樓供應，還未計政府已規劃和尚未賣出的商業用地所提供的樓面面積（主要為寫字樓，亦包括酒店、商場）。若保守計算已有具體規劃大綱的新發展區，已有至少26塊已規劃但未售的商業地皮，以及4塊已售但未建商廈的商業地皮，達4,000萬平方呎的潛在商業樓面供應，相等於20幢IFC。若全部不改劃，仍維持商業用途，恐怕到2047年仍未消化完畢。

如不更改用途 30塊商業商貿地將變「死城」？

回應空置率上升，政府上月宣布來年將不會推出商業用地。今日大批「蟹貨」商業地出現，部分源於政府2017年委託顧問公司進行的《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》研究【註6】。當時估算，香港到2023年商廈總樓面面積將出現逾500萬平方呎的短缺，以合理化九龍東（CBD2）和明日大嶼（CBD3）這些核心商業區的發展，亦支持了東涌、洪水橋等新商業地的規劃。

已規劃但未實現的商業地列表：

新發展區/商貿區｜未售商業地*面積｜所涉地皮｜
啟德發展區｜8.04公頃｜5塊：包括第3A區6號、第3B區1-4號、第4C區4-5號用地等
九龍灣商貿區｜7.19公頃｜3塊｜包括前九龍灣驗車中心、九巴九龍灣車廠等
觀塘商貿區｜2.34公頃｜2塊｜觀塘碼頭巴士總站、舊成業街休憩公園原址
東涌東擴展區｜5.00公頃｜3塊｜東涌第128-130區
東涌西擴展區｜1.18公頃｜3塊｜裕東路以北第38A-38C用地
洪水橋／厦村新發展區｜24.12公頃｜8塊｜包括規劃區第17A-17C區、第32A-D區等
落馬洲河套地區｜1.23公頃｜2塊｜落馬洲河套第3區、第4區
總共｜49.1公頃｜26塊｜

新發展區/商貿區｜已售但未動工商業地面積｜所涉地皮｜獲標發展商
安達臣道發展區｜1.12公頃｜3塊｜測量約份第3約地段第1077-1078號｜領展、新地
東涌東擴展區｜1.24公頃｜1塊｜第57區東涌市地段第45號用地｜華懋
總共｜2.36公頃｜4塊｜

現存商業地蟹貨積存無期　更無理由填明日大嶼

上述30塊只是潛在供應的一部分，尚未計新發展區外(如中環、屯門、沙田等)閒置的商業用地，以及一些如「商業/住宅發展」、「混合用途」、「綜合發展區」等亦可作興建商廈的用途土地，更未計入北都創科地內的商業用途樓面面積，故此4,000萬平方呎的潛在供應，除非政府大幅砍掉現有及未來規劃的商業元素，只會是個非常保守的數字。

現時香港商業區的情況是，CBD1（中環金鐘）呈現大量空置，CBD2（啟德）已開始走樣，新發展區中的商業地亦「重蟹」而被逐漸改劃，當香港的經濟角色亦開始轉變，若仍然保留著以商業核心區(CBD)作增長模型的城市經濟規劃，甚至還要堅持發展CBD3 (明日大嶼)，則無疑是不切實際，倒錢落海。

雖則疫後全球辦公室使用模式轉變，商廈空置高企亦非香港獨有，但近年亦出現回歸辦公室(return to office)的趨勢，縱然沒有疫情，如此龐大的空置規模，亦已反映本身政府在規劃估算上過於樂觀。要政府接受現實調整思維需時，當下我們更應討論的是，這些商業地不少反正都會繼續空置，該如何善用這些閒置資源？當然全部改劃作住宅亦不現實，因為一旦擬議的商業或產業用地消失，原先以商業樓面估算的就業機會都會消失，「職住平衡」不能實現，新入住的人口（如有）亦須跨區上班，或會多區上演屯門公路的惡夢。

面對新的經濟現實，透過短期租約開放部分閒置商業地作社區經濟用途為其中一個可行方法，例如商販檔攤區域，或是出租予NGO或社企搞活動或市集，促進社區經濟活動之用，或是加強各種城市日常需要的基礎經濟 (foundational economy)產業，增加社區在未來持續的經濟逆境中的韌性。而對於一些尚未落實具體規劃的新發展區（主要是北都），是否應相應削減相關產業或商業用地，是政府亟需考慮的重點。

【註1】東方日報. 2025.1.9. 港去年甲級商廈空置率17%
【註2】經濟日報. 2024.11.20. 空置高企 九龍灣商廈重建變陣
【註3】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙
【註4】香港01. 2024.12.12. 明年商廈租金料續跌　仲量聯行倡政府賣地拆細出售、減附加條款
【註5】明報. 2025.3.20. 世邦魏理仕籲甲廈改裝作學生宿舍 釋放過剩樓面建3.8萬伙
【註6】規劃署. 由ICF Consulting Services Hong Kong Limited, CEPA, PPS, AECOM等提交. 2017.1.《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》