保育，留住歷史是美事，但地產主導保育，帶動重建，美其名活化，實為漂白歷史，拆毀城市。新世界留住皇都戲院，另一邊廂，拆掉附近超過60年歷史，同屬現代主義建築風格的皇都戲院大廈、天宮台及繼園街唐樓。皇都戲院的保育，保留建築，但改變北角的生態，令其晉身為士紳化的地標，伴着更多重建接踵而來。
平衡保育與發展，於目前保育及歷史建築評級法列落後情況下，只淪為新豪宅項目的美麗新賣點。
北角的新世界
早前天宮台洋樓水磨石樓梯被拆毀，引發不少關注。而皇都早前的展覽亦可算成功的展覽，吸引不少名人打咭留念，一票難求，昔日街坊商場，包裝為美倫美奐大堂，重現六、七十年代北角的文化風貌。隨着展覽結束，街坊商場不復再見，將被改頭換面，變成新穎商場與表演場地。而旁邊的皇都大廈亦被清拆重建，保育戲院的面積轉移到大廈之上，歷史價值戲院留住了，地產商損失不大，美其名的雙贏。
舊事已過，都變成新的了。皇都項目保育是成功，間接卻促成社區的災難，帶動整體社區的發展，將戰後的北角社區改頭換面，重建成豪宅為主的新世界。
地產主導保育
新世界在北角的發展版圖，除了皇都戲院保育外，其餘也是重建項目，包括：皇都大廈、繼園街、天宮台（媒體指大有機會為新世界）， 以上皆戰後代表性的唐樓群，但貶眼間變為新世界重建的肥肉。
皇都大廈和天宮臺人去樓空，正進行重建清拆。繼園街60–74 號唐樓早前清拆引發不少保育人仕惋惜，號唐樓，於一九五七年建成，由任冠生先生設計。外貌摩登精緻，像一艘船，水磨石柱經過細心修飾，並設半室外的斜台露台。唐樓對面是兩年前落成新世界的柏蔚山豪宅項目，新項目猶如巨壁束立在窄街中，阻擋着光線，令街道失去風采，暗淡無光，當日張愛玲曾居住的寧靜小街不復再見。
文化帶動重建，香港來說是耳目一新，較類似是西九文化項目，美其名是文化，實際是酒店和豪宅。這類文化地產的地標打造，在大陸屢見不鮮，地產商不但賺取美好的相遇，變成文化大亨，也在地皮上賺得盤滿缽滿。
發展商所言皇都為年青人打造的文化地標，應該是為住在柏蔚山的年青人打造的地標。
消失的城市景觀
皇都變成左新世界冠名北角的市中心，以文化創造新地產價值，改變舊區，賺取利潤遠比單純住宅為高。做地標，新鴻基是當中的表表者，他們製造了APM、YOHO Town，過去都以商場為核心，但地產商更明白時代已轉變，商場漸漸式微，近十年年青一代開始反對商場和連鎖店的文化，地標慢慢由商場，轉變成古蹟，由最開始的1881 ，到南豐紗廠，但新世界厲害的是整個北角變成他們的新天地。
類似情況，新鴻基士紳化北角海皮，令該地特色，只有連鎖店，街坊昔日美好公共空間被大量裝飾品佔據。
保育需要有氛圍，北角保持戰後發展的社區特色，保留大量50至60年代的舊建築，單楝建築單獨看來平平無奇，不符合政府的古蹟要求，但用城市景觀角度，反映戰後香港的繁華，因大陸內戰，皇都、天公台、繼園街，記載娛樂場所、富豪、軍閥從上海等地移至本港的歷史，加上將被清拆重建北角衞理小學、已清拆極富特色的北角衞理堂及不少戰後教堂建築，不同現代主義建築，令北角擁有獨特景觀。可惜，留下皇都戲院，但不少同期建築被迫清拆重建。
香港保育有前途？
我們的城市的藍圖何在呢？哪裹作重建，哪裹被保育。過去20年從來並無講清楚，沒有制度的保育和發展，至今歷史評級並無法定效力，就算一級建築仍可清拆，令民間的努力變成燈蛾撲火 。社會有心人很多，但仍然偏地重建，大量古蹟倒下，只留下一兩楝建築聊作修飾，十年後，香港、北角變成怎樣呢？
北角，不應只有一楝皇都戲院，而講一個戰後多元社區故事，但漂白的城市容得下多元嗎？
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