譯者前言：在美國，有關租金控制的社會運動全面興起於七零年代，在八零年代達到運動高峰，甚至有全國性租客聯盟(National Tenant Union）之形成。然而九零年代以後，業主的力量在不同層次的地方政治、州、甚至中央都取得勝利，許多原來實施租金控制的城市，要不是新增了「空屋租金控制解除」（vacancy decontrol, 即每一次新租客搬進來前可以不顧租金控制，調昇租金），要不就是全面取消租金控制。該歷史脈絡變化可參考Dennis Keating （2001）一文《新紀元的租金控制》（Rent Control In The New Millennium）的簡明介紹。此文作者為美國史丹福大學法學院教授，就哲學和法理來討論租金管制的合理性，與個人和社群的關係。收於[法律地理學讀本][1]。譯者以為，瑞丁透過「人格財產」和「可替代財產」的區分，清晰地指出了「家」的特殊性和重要性，更甚於「物業財產」作為投資工具，在法理上可能的議論出路。再者，她指出租客社群往往有其必須維繫社群關係於特定地區，對照於富人建立封閉社區排他，點出了社群凝聚與排除之間的灰色地帶，需要政治價值觀的辯論，以及對於弱勢社群的關懷。鑑於日前有關苦租客一文拋出有關租金控制的議題，摘譯此文，期待能延續相關討論。
論住房租金管制
原作者：瑪格麗特。瑞丁(Margaret J. Radin)
導論：標準經濟學分析
平價住房供給的短缺，往往成為合理化「住房租金管制實施」(residential rent control)的標準說詞。 然而，在許多實際案例中，此概念的出發點是政府對於住房消費者或提供者的補助，而非價格控制。唯有在實證經驗上提出「房租上限管控」可促進「平價住房的數量增長」，才能使平價住房供給成為實施住房租金管制的合理原因。但是，上述假設讓許多經濟學家咬牙切齒，十分不滿意。確實，如果以傳統價格理論來批評租金上限控制是很簡單的。著名的價格分析圖說顯示有效的市場競爭可引致價格平衡，而假如實施價格控制使得價格低於市場價格曲線，往往會引致供給減少[2]，反而導致需求上升。於是業主可能情願把他們的物業用作他途，而不再出租，或者更糟地，他們可能不願意在有待發展的空地上興建出租房屋，於是租客唯有撐著不搬遷;可是將有越來越多的租客情願盡力爭取有限（廉價）出租房屋供給。於是，市場供給短缺的狀況可能會比實施房租控制之前還要糟糕，而實際的市場價格會越來越高......
然而，這無非是一種相當簡化的功利主義分析。此分析假設了利益最大值等同於財富最大化，同時也假設了住房和一般的商品供應沒有兩樣。但是，即使對一個同時接受兩個假設的經濟學者來說，如此簡單地反對房租控制而不作更細緻的區分探討，是不合情理的。如果房東能夠無限提高租金，那麼房租控制或許只是把價格調整到市場價格;只要房東能夠透過租屋獲致高利潤，那麼設法讓他們降點價，不致於會即刻導致他們退出市場而造成供應上的迅速短缺或其他的資源配置誤差。
如果我們透過倫理學觀點來再次檢視上述兩個假設，我們會發現傳統價格分析對於房租控制的批評有更多不合理的地方。也許市場經濟效率的損失，可以帶來其他的收益？或者，租客的各種權益超越了功利主義的分析？此文中我將針對第二點加以探討論述，挑戰把住房房視為一般市場商品的觀點。為此我將由非功利主義取向來探討。
非功利主義觀點有助於我們看清功利主義分析的缺陷，當然，其他因素如房租控制的環境條件，也必須一併探討。
更清楚地說，本文認為房租控制和一般的租金控制不同，必須自成一個主題來討論。許多經濟學觀點可能不同意這個看法。我想強調，認為租金控制不合理的看法毋寧是一種在特定狀況下才需有的擔憂。一般經濟學認為所有東西都是商品，都可賦予價格，於是都遵循市場原則。他們會問「為什麼要特別談房租控制而不是更廣泛地談價格控制？」我想一位經濟學家也可如是回答：「因為租房市場在各地都顯示了其獨特性。」但我認為更有力的談法必須要抽離市場經濟理性的討論。特別把房租控制拿出來作討論，也就是說，要從根本上來質疑租房作為一種傳統市場經濟商品的合理性。我認為住房在某種程度上來說是不該完全市場化的。
唯有理論分析能更有效地區分各種私人財產權在規範面上的不同，以及不同財產權涉及的不同市場化程度，我們才能理解到房租控制的特殊性和必要性。在規範分析上，擁有住房（且可出租）和擁有家具、家電（例如地毯清潔機）是相當不同的，擁有並出租住房牽涉到出租物業者和租用者（的居住需求）的相互關連，這組關係及住房之特殊性都讓租房分析不能等同於一般的租賃市場經濟分析。如果上述概念聽來合理，那麼我們接下來的討論框架中，就必須要注意這個規範分析上的差異。於是讀者應該不難理解，住房不能全然商品化.....於是其持有和轉手相關的公平正義原則也和一般商品不同。
以下將由「個人位格」（personhood[3]）和「社群」（community）兩個概念來說明為何住房不能全然商品化，以及租房控制的特殊性。前者是個人主義式的分析，後者探討則基於社群/社區。透過前者，我將討論現任租客作為一個體，究竟有沒有權利提出持續租房且鎖定房租變化率，乃至於超越業主和其他可能租客(would-be tenants)的論述。 藉由第二個層次的探討，我將談論現任租客們作為一個社群，他們是否能提出階級論述，超越業主和其他可能租客。
觀點一：租客作為個體 (The argument from the Tenant as Individual)
我想大部分的人，在某種程度上都認同租客能持續居住在一個她已經「安居成家」（居住達可觀時間，成家落戶之處）的權益，似乎比一個業主的商業利益 (包括決定租約長短的自由以及維持高利潤) 來得重要。當租金提高迫使房客搬遷，可是業主反而因此而獲得顯著收益時，我們可能會覺得此時租客的權益似乎比業主來得重要[...]
這種直觀上的判斷來自於一般認為「保護一個人的家」應該超越「保護一個人的商業利益」。換句話說，公寓的純粹商品交換價值應不能超越一個人安居的空間使用價值，至少在道德觀點上來看是如此。請容我由例外情形的反證來解釋前述觀點。例外的情形包括，如果業主倚靠該租金收入維生，或者該物業的租賃使用會關係到業主家族共同參與長期事業，或者該租客的居住使用不符一般人對於「家」的判斷，例如，該單位的租客其實在短時間內變動不斷。在以上反例中，租客的使用和「家」的維繫沒有強烈關係，而業主的租金收益也不全然是商業行為，那麼租客的使用權益也就不能絕對超越業主的利益。於是，房租控制條例中通常會免除對於短期租賃行為的管制，而且會針對業主的非商業利益多做考量，例如她有需要收回空間讓家族成員居住。這些條款之設置乃針對直覺常識判準(intuitive general rule)的限制。
(談過例外情況後)我們就可來看看標準情境：因為業主的純粹商業利益而導致租客失去她/他的家。有關「人格財產」(personal property)和「可替代財產」(fungible property)的討論有助於我們了解此標準情境的核心問題[4]。由哲學討論來理解「人格財產」，乃關係到財產和個人位格的緊密關係，而我們必須把這種關係和工具性的持有、或者藉由該物業來從事商業性的投資（也就是所謂「可替代財產」）作清楚地區分。簡單地說，「可替代財產」是完全商品化的，或代表了商品形式的理想型，而「人格財產」是不完全商品化的。
「人格財產」用以描述個人存在於世界中，相對外在環境，他對於自身之持續經營照護，乃至於其個體性(individuality)和自我發展(selfhood)和特定物件（客體）相互纏繞，難以區分。於是對他來說此物件是難能取代的，不能以相等市場價值的金錢或其他類似的物件來代替，因為該特定物件對該個體來說具有獨特意義。一般認同的人格財產並不多。至於可替代財產，它對於持有者來說的價值主要在於市場交換價值，而非該物件（客體），就像是兩張百元鈔票之間並無差異。簡言之，當一個財產持有是「人格財產」時，其所相關的特殊物件是重要的，同時該人格存有是可論證的，也同等重要。
前述有關特定外在客體和「個人位格」的緊密關係是來自支持「個人位格」的哲學論點。此觀點認為人作為一個體並不是抽象的理性單位，而是具體地存在於環境中，和他人、其他客體以及環境互動影響。也就是說，這觀點認為外在世界和個人位格互相關連，無法作清楚絕對的劃分。或者可視此觀點為新黑格爾主義，因為它再次詮釋黑格爾的理論，強調人投注自己的意志於客體，在此過程中由抽象的存在轉化為具體實存。它也某種程度上模糊了主體和客體的二元對立，這點卻不同於黑格爾的看法。它也和許多學者著作討論「個人認同」（personal identity）有關，亦即個人位格不能離開記憶的連續性與期待，或談一連續的人格重構會關係到未來的計畫與過去的感覺經驗[5]。以這些觀點來看，「人格財產」的產生，最重要地是個人是否能持續地參與使用某些物件以達致「個人位格」的確認。因此，這些特定物件對於個人來說是非常重要的，因而不能視之為「可代替財產」[...]
然而我並非主張一個人必須要有「人格財產」或「家」才能稱得上為人。街友當然是人。本文只是想強調（就規範性分析來看），但凡人們擁有和家緊密相關的「人格財產」，他們就應該能保有他們的「家」[...]我想談的是，「家」作為一個人生存的穩定脈絡，對於許多人來說乃牽涉到生活的連續性和個人認同，而這些牽連參與具有道德上的適切性。因此我們應該盡力維持這種（人格）財產之維繫，雖然我們不能馬上去指責任何會危及此維繫的作為都是絕對不應該的。
因此，我的主張簡單來說就是私人的「家」是一種可以合理討論的「人格財產」，而業主房東的利益則往往是可代替的。關係到「家」的「租約居住使用」（a tenancy）因此可能是一個人能夠自我經營延續乃至於累積「人格財產」的重要關鍵，其重要性不亞於一間為業主所擁有的屋子，而為了維繫這難能替代的「人格財產」，法理上應可能賦予其超越他人「可替代利益」。這也正是為什麼某些情況下，我們可能為了保護業主不失去他的家，即使該保護建議可能會有損銀行放款者的信貸利益。考慮法律賦予業主的某些看似理所當然的保障 （例如「物業保值保障」(homesteading）[6]、破產保護條例、次級房貸危機的贖回權等等)，類似地，我們也應對免除租客失去家的思考作更細緻的討論，即使某些狀況下可能意味著影響業主的利益。[...]
觀點二：由租客社群來看(The argument from Tenant Community)
至此有關「個人位格」以及福利權益的討論，是傾向個人主義的論述。然而，「個人位格」的討論其實可以扣連上社區主義(communitarianism)，如果其論述所牽涉的客觀判斷和人格財產具有社區/社群基礎。某些福利權益論點，即使看來往往著重在個人權益的討論，追根究柢來說仍是需植基於群體，因為不能不論及階級差異和社會不公平。因此，我們或可說利他主義有其社區色彩，因為唯有推動完全的社群福利才是最重要的。因此，我們應該說前述觀點之相關討論視租客為相似的個體，但並不是完全的個人主義。
接下來我要引介以租客社群為主的第二層討論。所謂「租客社群」，同時指稱地理上的社區，也是精神層次上的社群。[...]
一般以為，有需要推行房租控制，主要原因之一在於避免租客四散、各自尋求更便宜的租處，乃至於影響租客社群的存續。然而此論點能合理成立的前提為何？似乎需要以下幾個條件。
1) 一般條件：透過房租控制真得可能讓真正的社區（以精神層面來說）延續，即使犧牲他人部分的可替代性利益。這又往往需要透過地方政治行動參與來確認社區的存續;
2) 特定條件：在特定行政地域範圍內實施房租控制，而該地域範圍內的確實有已然存在的租客社群。尤其以下情形更強化此論點;
3) 如果不實施房租控制，這個社群就會四散瓦解。
此外，如果考慮低收入社群的權益以及稅收結構，以上條件所支持的論點會更有力[7]。[...]
考慮上述第一個條件，我們可以論述社區本身的價值(有些類似「社團主義」(corporativism)，以及每個參與者參與社群，以個體觀點來看是如何評價社群。新社團主義的理論是有點混亂的，雖然對很多人來說，一個人性化而面目清晰的整體的確是比零散原子個體的總和來得有力量。另一個有力的談法則提醒我們，個體總是（部分地）由社群所影響改變。因此，如果主張社群/社區對於個人來說只是一種工具性的存在，其實就犯了邏輯上的問題，誤以為個人可以完全與社群區分開來，於是個人因社區組織而獲得好處，如此理解個人和社群的關係是不恰當的。因此，如果我們認同社群和個人互相構成，社群的存在就應該有其內在價值。
回過頭來，即使不看社群主義，只是由個人主義觀點來討論，不論功利或非功利主義觀點也都會認為社群的存在具有極大價值，足以讓我們某種程度地介入市場來犧牲部分利益，以確認社群存續。以功利主義來解釋是很簡單直接的：依歷史經驗我們可以得知，個人福祉總是因社群良好發展而提昇。以非功利主義觀點來看也是單刀直入地：根據經驗我們可知「個人位格」孕育發展於社群環境，和他人密切相關[8][...]
補充說明：排除(exclusion)和多元主義（pluralism）
最後，由規範性的討論來全面檢視租金控制，我們不得不談到「社群排除」（community exclusion）。主要議題在於，究竟一個社群能否某種程度地設置門檻，以避免他人的加入，成為社群一員？如果我們拿「成長控制」(growth control，透過特區計畫管制來實施)以及「租金控制」(rent control，透過價格控制來推行）來類比，是很有意思的。都市規劃中的特區計畫(exclusionary zoning)牽涉到地方政府對於土地區劃大小、建築單位大小、居住人口規模等等多作限制，往往間接排除了低收入社群的參與。發展商對於私人發展計畫也常常實施類似的限制，以確保其物業價值。專屬分區計畫和租金控制，其實都是地方政府訂立法案，具有避免外來新租客(would-be tenants)進入的效果。然而不同的情況下、不同的案例中，具體究竟如何設定界線，其實關係到深層次中的不同政治價值，人們對於自由移居、家、地方社群的延續性，不同觀點到底會引導出什麼樣的地方政治討論？因為這些難以避免的價值矛盾，這些確實都是困難的課題。
然而，房租控制相較於特區計畫管制，毋寧更容易尋得合理依據，因為房租控制主要目的在於保障低收入個人和社群的家。在一個持續攀升的市場中，低收入者確實面臨了隨時失去住所的風險（除非工資收入增加能夠彌補租金上漲的幅度）。低收入社群幾乎不可能在他處再次群聚。至於特區計畫，往往造成了有錢人的「封閉社區」(gated community)，把低收入者和弱勢族群排除在外。他們當然也可能發展出某種社群主張來合理化該作法。當富有的人們以為他們不需要刻意地維持他們的社群認同時，經濟弱勢的人們為了尋得一個可聯繫社群認同的場所而掙扎。然而，在美國社會中，排除他人的主流社群(往往是中產階級)成員其實往往面臨社會關係疏離，個人位格薄弱的問題，反而不如弱勢族群的社群構成來得有力[...]
然而逆轉情形並非絕無可能。[...]試想一個以猶太正教信徒為多數居民的城市，他們想要排除其他宗教信仰的人們[...]任何致力於多元主義的人，以及希望能保存弱勢社群生活方式的人們，都不該讓上述的情境發生。社群的規模、社群的緊密程度、以及這社群究竟有多麼需要透過實施特定排他性的措施來延續生存，各方面都關係到我們是否能夠說服彼此，某種程度的排除/控制是否符合公義。排除（exclusion）-不管是透過「房租控管」或其他方式，在本質上並沒有絕對的好壞對錯，也不一定支持或反對「個人位格」和「社群」。所有相關的評估都需要適環境條件而定。
註解：
1 Blomley, Nicholas K., David Delaney, and Richard T. Ford. 2001. The legal geographies reader: law, power, and space. Oxford, UK: Blackwell Publishers.
2 譯註：因供給者不滿價格而退出市場。
3 譯者註：「個人位格」起源於基督教區分三位格，然當代通常指涉在政治和法律脈絡中，如何定義「人」，常關聯到公民權、平等、自由的討論。此外，不同的社會及文化脈絡中對其相關討論也有很不同的詮釋。
4 原文註，可參考瑞丁另一篇著作：Margaret Jane Radin, “Property and Personhood,” Stanford Law Review 34, no.5 （May 1982）:957.
5 譯註：例如社會學家安東尼。紀登斯(Anthony Giddens)談「自我認同」(Self-Identity)。
6 在美國，透過Homestead保障條例的”homestead declaration”業主可獲得一定程度的法律保障，除非屋主欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費；否則，其他債主若要取去屋主的房屋，該保障條例就可以予屋主五萬至十萬美元不被取走之保障。
7 這點和美國稅制有關，在各州之下，各城市依行政區各自徵收物業稅（property tax），富有人口集中居住區域稅收可能會超過平均收入較低的基層人口所居住區域。
8 譯註：簡單說，在這幾個段落中，瑞丁試圖由多種觀點來論述社群之意義以及社群存在對於個人之重要性，因而租客社群之存續有其必要性，作為實施租金控制的重要理據。