第一章 山雨欲來風滿樓
１．５ 八萬五災難
金融風暴過後，董建華政府即時面對一連串經濟難題－－如何振興經濟？怎樣解決守住聯繫匯率的代價（詳見第二章）？樓價已跌了一半，建屋大計還繼續嗎？
眾多問題中，董建華首要面對的是樓市大跌。其時不少市民對金融風暴期間股市和匯市的驚險感覺陌生，純粹認識了一個名叫索羅斯（George Soros）的國際「大鱷」，跑到香港來「搗亂」。市面只有零星擠提潮，「官鱷大戰」期間社會更是如常運作。可是樓市大起大跌卻對人們有切膚之痛，也觸動香港人的神經－－畢竟置業是不少人一生最大的投資，隨時把兩夫婦足足一半以上的收入拿去「供樓」（償還銀行樓宇貸款）。金融風暴前的兩輪炒風，已激起小市民強烈不滿，打工仔買不起房子，投機者卻把樓房丟空炒賣。於是有人在立法局門外放置「詐彈」（假炸彈）以示不滿，房屋司黃星華也收過恐嚇信。九六年底，董建華還未「當選」時，記者已在追問他和其他「候選人」的房屋政策。董建華就職以後，近半市民希望他在首份施政報告裡，優先處理樓價問題，遠遠拋離其他民生或政治議題。
其時社會提議兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應，紓緩供不應求的市場。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（九二至九四年）曾用過，惟其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著北京在主權移交後不再規限賣地數目，大量增加土地以打擊炒風。只是這個治本之道不能救近火，非得等待兩至三年的建屋期才見效，因此他上任前（九七年一月）曾勸戒市民不要心急買樓。
無奈董建華口中的「非理性樓價」持續攀升，使等待接任的他急不及待繞過快要撤離的港英政府，競自宣佈委任梁振英擔任房屋政策小組召集人，準備上台後放手大幹。就在七月一日凌晨的就職典禮上，董建華宣佈日後被千夫所指的「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天後（十月八日），董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」大計的指標，揚言：「我們有土地，有財源，有決心，有何理由做不到呢？」，做不了的話，將「有人要負責」。
首份施政報告公佈後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。豈料半個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如前所述那樣分途狙擊港元和股市，扯高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價嘩啦嘩啦的跌個不停，從此一蹶不振。
最初社會樂見高昂的樓價下挫，回到「合理的水平」（畢竟樓價六年內升了一倍半）。可是樓價不住下挫，逐漸使人感到不對勁。縱使民主黨的房屋事務發言人李永達覺得政府不應因「暫時的跌市」而放棄「八萬五」，但越來越多人質疑董建華應否繼續執行十年建屋大計。政府也進退失據，這邊廂官員公開聲言「八萬五」不變，公營房屋（包括居屋在內）依舊大規劃興建，數量一下子大增一倍多，那邊廂卻又生怕私人樓宇市場「硬著陸」，背道而馳地「托市」。政府先是取消拍賣中環添馬艦的黃金商業地段，繼而在九八年六月宣佈停止賣地九個月，以及停建夾屋。與此同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並藉著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。
花了一連串功夫，加上地產商為勢所逼，爭相減價促銷以套回現金後，樓市終於在九八年底暫時穩住，只是樓價已經比一年多前的高峰期下瀉了一半。其時董建華不敢明言「八萬五」政策已在動搖，由打擊炒樓逐步改為「托市」。按照中央政策組顧問練乙錚日後揭露，董建華聽從了新聞統籌專員林瑞麟之言，不肯向公眾宣判「八萬五」已死，連下屬也懵然不知，最終鬧出風波來。ＯＯ年六月底，董建華被傳媒追問「八萬五」何去何從時，他才坦承早在九八年他已經不再提起「八萬五」，所以「八萬五」已經「不存在」了，登時惹來全城痛罵，責難他秘而不宣。一眾高官也錯愕不已，因為行政會議召集人、也是被外界認定為「八萬五」始作俑者的梁振英，數月前才說「八萬五」仍是長遠目標。事實上，政府在九九年居留權爭議時，曾明言一百多萬人湧來香港的話，便無法完成「八萬五」計劃的七成市民置業目標，足見政府內部也不知道董建華放棄了建屋大計。鬧出「不存在」事件後數天，梁振英還在堅持「八萬五」是長遠目標，另一名行政會議成員唐英年也替董建華辯護，指董建華在訪問中沒有說過「取消」二字，只是增加計劃彈性而已，結果要勞煩董建華再次申明「八萬五」真的「不存在」了。自此以後，董建華在房屋事務的權威蕩然無存，人人皆言特區政府的房屋政策混亂不堪，講一套做一套。
到了今天，「八萬五」已被香港人視為董建華任內頭號劣政，一輩子揹上摧殘樓市的罪名，下台數年仍有小學生在電視問答比賽中，把「八萬五」當作鴕鳥政策的同義詞。有人替董建華呼冤，說九七年十月的金融風暴才是樓市暴跌的元兇，董建華只是欠運地在風暴前夕，剛巧公佈「八萬五」大計而已。這種說法不無道理，既然過去的樓市是泡沫，即使董建華不公佈或施行建屋大計，泡沫早晚會爆破，而金融風暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何況地產商本身也趁著樓市熾熱多蓋樓房，使九九年起供應量倍增，樓價受壓。但這不等於說「八萬五」跟樓市崩潰毫不相干，當「外圍因素」把樓市泡沫戳破，那便是考驗董建華如何應對的歷史時刻。結果董建華在「托市」和壓抑樓價之間舉棋不定，不肯完全放棄建屋大計以穩住樓價，每次停止賣地和停售居屋只是維時數月「試試看」，要遲至Ｏ二年底才狠下決心實行「孫九招」。如此一來，樓價跌個不停，不少人嘗到樓市大跌的苦果，漸漸由支持「八萬五」打擊炒樓，轉為痛罵「八萬五」摧殘樓市。偏偏殘局未能收拾之餘，董建華沒有老實告訴市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，導致民間公憤，並賠掉整個政府的公信力。「不存在」這三字更不時被香港人拿來揶揄高官，哪怕董建華已經下台，人們還是照樣用「不存在」來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。
〔圖表九 住宅樓宇買賣合約宗數 １９９６年１０月－１９９９年１月〕
〔圖表十 中原城市指數 １９９６年１０月－１９９８年１２月〕
（圖表請參考本人部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/03/blog-post_22.html ）
（其他篇章見於本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）