牛潭尾村分東西兩邊，共有幾百戶人，現在受「綜合發展區」影響的主要是西村。探訪當日，幾十名老人家在空置教堂外的空地拉橫額抗議。
新田牛潭尾村村民近日來電求援，說有地產商已向城市規劃委員會遞交綜合發展區的規劃申請，一旦獲得通過，地產商勢將聯同政府逼遷數以百計村民，將土地重新開發為近年在新界熱賣的又一個低密度豪宅區。我和新界東北發展關注組的劍青，分頭找了些資料，然後聯同幾個朋友和記者一起落村視察。以下是一些初步紀錄。
石崗菜園村、粉嶺馬屎埔村等、上水古洞村，到新田牛潭尾村，看這些個案多了，總會看出一些規律來，但每個新個案也總有一點與別不同的狀況。相同者，四個地方都是非原居民農村，古洞和牛潭尾村的歷史較早，在戰前已有移民遷入，石崗和粉嶺則在五、六十年代才成為國內難民的聚腳點。牛潭尾村內有很多幾十年的老房子，住着很多大家庭，然而年輕一代很多住在外邊，剩下七、八十歲的老人家和外傭。活躍的耕地已不多，附近的露天貨倉卻不斷有大貨車進進出出。村內的基督教堂、小學、茶樓都因人口減少和社區老化先後結束。石崗菜園村是因為高鐵被拆、馬屎埔和古洞是因政府宣布建設「公私合營」新市鎮而被地產商﹝不是政府﹞趕走、牛潭尾村則是在十多年前被城市規劃委員會規劃為「綜合發展區」，以配合北環線的發展。雖然北環線興建遙遙無期﹝怕與高鐵深圳段搶生意﹞，但地產商見近年新界低密度住宅有價有市，趕急地開展「牛潭尾綜合發展區」的規劃工作﹝新田近年落成的低密度豪宅區包括葡萄園、御葡萄、翠巒、夏威夷豪園、碧豪苑、翠逸豪園、翠逸雅園、峰景豪園等﹞，建議城市規劃委員會將現有的村落和農地改為低密度豪宅。與菜園村、馬屎埔村和古洞不同，牛潭尾村受影響的幾十間老房屋，大部分座落在政府土地上。發展商若要建成豪宅，必須先與政府換地，並且要求政府用公權力將幾十年的老居民趕走。為起豪宅遷拆這麼多政府土地房屋，近年罕見，若果政府真的就犯，將會開了極壞的先例。
●地產商以規劃遊戲玩殘村民
在香港，城市規劃制度往往是拆遷的先頭部隊。它有時會靜悄悄地蟄伏一旁，無聲無色地將你的家園「規劃掉」；有時則大鑼大鼓宣布有地產商要「規劃」你的家園，將老人嚇個半死及煩個半死，然後才施施然進場收地，打死狗講價。在牛潭尾，兩招我們都見識到。
第一招無聲無息，說的是當局或發展商會先將打算開發的地區改變規劃用途，在新界通常是由農地用途改為住宅或綜合發展區。牛潭尾村核心地帶在九十年代已經被改規劃，當年《城市規劃條例》還未經過第一階段的修訂，會議和文件都不公開，現在已難以了解當日制訂圖則的情況，以及是否有通知居民。規劃用途的改動對現有居民影響深遠，因為一旦用途被改，通常都很難翻案，即是對現有村落判了死刑，只是執行時間未定而已。但是，據我們了解，牛潭尾村的公公婆婆根本不知道村子在十多年前已被判死刑：沒有人向他們講清楚土地被劃為綜合發展區是什麼意思，他們可以做什麼反制。
取自法定規劃圖則網的牛潭尾分區圖，中間紅色的範圍就是「綜合發展區」。「綜合發展區」北面沒有分類的地帶是解放軍軍營。政府並沒有在村內張照此規劃圖則，村民都不知道原來自己的房子已經被定性為「綜合發展區」，等待地產商來開發。
第二招大鑼大鼓則完全由地產商作主動。話說當一個地帶被劃為「綜合發展區」後，任何人無論擁有區內土地多少，都可以按《城市規劃條例》第十六條提出具體規劃藍圖。由於提出「綜合發展區」規劃藍圖需要的人力物力不菲，雖然說任何人都可以申請，但絕大多數個案都是發展商利用來推動項目﹝註：灣仔利東街的啞鈴方案是罕有的例外，居民夾了十幾萬做顧問報告入申請﹞，村民一見到那些政府張貼的圖則和模擬圖，很容易以為那就是定案，並陷入一種「一定鬥不過地產商」的狀態。而且，城規制度容許申請人在遞交申請後不斷押後審議日期，每次一拖隨時三個月，每次政府都來貼告示「徵詢意見」，令「被規劃掉」的村民長期活在壓力底下。
223規劃申請範圍圖，取自政府公告。
牛潭尾村村民自零八年三月起就活在壓力下。以恆基為首的地產商提出編號A/YL-NTM/223申請，這個申請拖了五次，共十五個月，直至零九年六月第一次被城規會否決，但這並不代表地產商會罷休，他們開始另一輪的拖延，這次是以覆核為名義。結果，村民每三個月就要動員一次反對，東撲西撲，還未正式進入收地階段，在「被規劃」的階段已經累壞了。
另一方面，地產商也以擠牙膏的方式透過規劃申請發放資訊。這次村民之所以開聲向外求救，是因為恆基在三月提交給城規會的補充資料中，進一步規大了豪宅區的規劃範圍，直插牛潭尾村核心的幾十戶居民。令人奇怪的是，新加入的地帶其實並不屬於A/YL-NTM/223的申請，純粹是向外界發出信息──我們的胃口愈來愈大了。
223修訂後的豪宅規劃，取自政府公告。
最近引起居民恐慌的223豪宅規劃擴大版，但其實南部並不屬於申請範圍，取自政府公告。
223豪宅規劃的「擴大版」，包括了牛潭尾西村的核心地帶，若果成事，黃線內所有民居都要拆。取自中原地圖。
查看法定規劃圖則網頁，你會見到一段又一段有關A/YL-NTM/223的千遍一律文告，這些公文正是發展商煎熬村民的實證：
A/YL-NTM/223
作出決定的日期
(日/月/年) 考慮類型 決定 機構
28/03/2008 規劃許可申請 延期 鄉郊及新市鎮規劃小組委員會
經商議後，小組委員會決定應申請人的要求，延期對這宗申請作出決定，以待申請人提交補充資料。小組委員會並同意，這宗申請須在收到申請人的補充資料當日起計兩個月內提交小組委員會考慮。小組委員會亦同意告知申請人有兩個月時間準備所提交的進一步資料，除非情況極為特殊，否則小組委員會不會批准再次延期考慮這宗申請。
20/06/2008 規劃許可申請 延期 鄉郊及新市鎮規劃小組委員會
經商議後，小組委員會決定因應申請人的要求延期對其申請作出決定，以待申請人提交進一步資料。小組委員會同意當局應在收到申請人提交的進一步資料當日起計兩個月內，把申請提交小組委員會考慮。此外，小組委員會亦議定通知申請人，自小組委員會在二零零八年三月二十八日決定延期考慮這宗申請以來，共給予申請人四個月時間預備擬提交的進一步資料；除非情況非常特殊，否則當局不會再批准延期。
19/09/2008 規劃許可申請 延期 鄉郊及新市鎮規劃小組委員會
經商議後，小組委員會決定應申請人的要求，延期對這宗申請作出決定，以待申請人提交補充資料。小組委員會並同意，這宗申請須在收到申請人的補充資料當日起計兩個月內提交小組委員會考慮。小組委員會亦同意告知申請人有多兩個月時間準備所提交的進一步資料。由於已給予共六個月時間，除非情況極為特殊，否則小組委員會不會批准再次延期考慮這宗申請。
23/01/2009 規劃許可申請 延期 鄉郊及新市鎮規劃小組委員會
經商議後，小組委員會決定應申請人的要求，延期對這宗申請作出決定，以待申請人提交進一步資料。小組委員會並同意，這宗申請須在收到申請人的進一步資料當日起計兩個月內提交小組委員會考慮。小組委員會亦同意告知申請人，小組委員會自二零零八年三月二十八日延期考慮這宗申請後，已給予申請人共十個月時間準備所提交的進一步資料；除非情況極為特殊，否則小組委員會不會批准再次延期考慮這宗申請。
05/06/2009 規劃許可申請 延期 鄉郊及新市鎮規劃小組委員會
經商議後，小組委員會決定應申請人的要求，延期對這宗申請作出決定。小組委員會並同意，在申請人沒有提交進一步資料而須公布資料供公眾提出意見的情況下，這宗申請須在二零零九年六月十九日(即兩星期後)提交小組委員會考慮。小組委員會須告知申請人，小組委員會自二零零八年三月二十八日延期考慮申請以來，合共給予14個月時間讓申請人準備所提交的進一步資料，除非情況極為特殊，否則小組委員會不會批准再次延期考慮這宗申請。
19/06/2009 規劃許可申請 拒絕/不同意 鄉郊及新市鎮規劃小組委員會
經商議後，小組委員會決定拒絕這宗申請，理由如下：
(a) 沒有有力的規劃理據支持把地積比率由0.4倍增加至0.4665倍；
(b) 申請人所提交的影響評估僅適用於「綜合發展區」地帶的部分地方，不能證明可在不會對附近地區造成任何負面影響的情況下達到「綜合發展區」地帶的規劃意向(即綜合發展整個地帶)及分區計劃大綱圖訂定的發展參數；
(c) 申請地點靠近潭尾軍營污水處理廠，倘容許易受空氣影響的用途例如住宅發展靠近污水廠，極有可能產生氣味滋擾。所提交的影響評估不能證明長遠而言不會有氣味滋擾；以及
(d) 申請地點的北面和南面界線沿線有很多樹木位於個別屋地的私人花園內，另有五棵重要樹木建議由個別屋宇擁有人管理和保養。所提交技術評估未能證明擬議發展會妥為管理和保養所種樹木。
16/10/2009 覆核 延期 城市規劃委員會
經商議後，城規會決定同意延期對覆核申請作出決定，而這宗覆核申請須在收到申請人的進一步資料當日起計三個月內提交城規會考慮。城規會亦決定告知申請人有兩個月時間準備所提交的進一步資料，除非情況極為特殊，否則不會批准再次延期。
22/01/2010 覆核 延期 城市規劃委員會
經商議後，城規會同意應申請人的要求，延期對覆核申請作出決定。城規會並同意，這宗覆核申請須在收到申請人的進一步資料當日起計三個月內提交城規會考慮。城規會亦同意告知申請人有兩個月時間準備所提交的進一步資料，除非情況極為特殊，否則不會批准再次延期。
每次都說「除非情況極為特殊，否則不會批准再次延期」，但每次都批准延期。就算規劃申請最終被否決，發展商轉過頭又可以再入一個新申請，令煎熬繼續下去，直至城規會和村民屈服為止。除了A/YL-NTM/223，旁邊又有另一個A_YL-NTM_235申請。城規會將於五月廿八日討論235申請，六月十八日討論223申請。
●將大量官地寮屋劃入豪宅規劃 逼政府出手收地
當地產商要在新界搞私人大型開發時，為避免與被徵地村民正面衝突，因此首選是那些佔地大的單一業主地段，譬如大埔鹿茵山莊前身是聖公會聖基道孤兒院，新田萄葡園前身則是愉園農場。另外一種做法是透過中間人﹝俗稱艇仔﹞徵收農地，並由艇仔負責與農田上的村屋居民搞定搬遷賠償，以這種做法，地產商收到地時早已經乾乾淨淨，艇仔做什麼事都與他們無關。牛潭尾村是一個很特別的情況，因為「綜合發展區」內有大面積的政府土地，而大部分現有居民都是住在政府土地上，因此，地產商若要開發這地帶，將不能再依靠艇仔收地，而是要雙管齊下，一方面由艇仔處理私人土地上的居民，至於政府土地上的居民則委託政府出手處理，之後再向政府買下交吉地皮或以其他地皮交換。這種借政府的手清除開發障礙以成就發展商利益的做法，三、四十年前是常態，但近年已甚少見，牛潭尾的例子是否表示政府打算恢復這種不光彩的合作關係？四月廿八日《南華早報》有報道牛潭尾的消息，記者引述發展局說：「根據一般做法，若果要清拆政府用地上的寮屋以作私人發展，當局會先給予居民津貼或公屋安置。」
家有一老，如有一寶。牛潭尾村每家都有寶。老人家談起地產商可能鏟村搞豪宅，都憂心忡忡。
香港獨立媒體會繼續跟進牛潭尾拆村，以及其他新界發展的問題。
