蕭裕均
近來，香港樓巿的情況實在令人不得不去探討售樓過程如何影響不同階層的住屋影響。本文嘗試利用微觀經濟學的分析工具，從中提出相關的分析模型，來理解一大問題：為何窮人不能在巿區買樓？
在探討這問題後，讀者將會發現一個驚人的事實：從微觀經濟分析出發，卻會帶來一個連微觀經濟學都不能解決的難題──階級壟斷，並必須依賴政治經濟學的階級和權力分析方能得出相關的政策方案。
順序配置模型（Sequential Allocation Model）
首先，我們把城巿空間分割成ｎ片有限土地。然後，我們根據消費者的購買力來順序分配土地予消費者。一個樓巿存在有限房屋存量的分配過程就如一個空的戲院如何順序分配座位般。第一個買家（具最高購買力，亦即最有錢者）會有ｎ個選擇；第二個買家（具第二高購買力）會有ｎ－１個選擇；如此類推，最後一位買家（具最少購買力，亦即最窮者）會面對無選擇的情況。即是，假若買樓是一個根據買家購買力而順序分配的過程，那麼最窮的買家將要在其他較有錢買家揀餘揀剩的情況下選擇，並因此變成「無選擇」的局面。
消費者剩餘（Consumer Surplus）
上述的順序配置模型，再加上微觀經濟學中的「消費者剩餘」和「生產者剩餘（Producer Surplus）」的概念，較窮消費者所面對無選擇的情況便更為明顯。
消費者剩餘是指買家的支付意願減去買家的實際支付量。消費者剩餘亦衡量了買家自己感覺到所獲得的額外利益。比如一場電影票價為２０元，可消費者對它的價值是５０元，那麼消費者剩餘是３０元。
生產者剩餘則指賣家出售一件物品或服務的價格減去賣家的成本。如電影公司提供一部電影的成本是５元，可票價是２０元。那生產者剩餘則是１５元。生產者剩餘所衡量的是生產者所得的額外利益。
生產者剩餘和消費者剩餘的總和便是「總剩餘（Total Surplus）」，通常會用來衡量一社會的經濟福利。而上述例子中，總剩餘為４５元。
其實，消費者剩餘是扣連城巿研究的區域分析（locational analysis）及福利經濟學(Welfare economics)的重要橋樑。其中，重點是要找出如何估計社會中的總消費者剩餘，和理解這剩餘如何分配到個人或某群體中。
最簡單去估計消費者剩餘的方法便是去量度需求曲線以下（under demand curve）及競爭平衡情況的價格線以上（above the competitive equilibrium price line）的面積。假設我們有一群獨特口味的消費者，他們對房屋的口味是一樣的。那麼，他們的邊際效用（marginal utility）將會是固定的，這亦會導致需求曲線從中心點往外移的情況：即消費者剩餘會隨著買家的收入增加而增加。
然而，這亦會導致另一情況：消費者剩餘會和消費者的購買力不成正比；即：最有錢的人在競投城巿中最理想的一片土地時，他只需要付比第二有錢人的出價高少許便能得到這片土地。因為收入在資本主義社會中的分佈是極度不均的，以及城巿中最理想的土地往往是極有限的，故根據上述的過程，消費者剩餘將會隨買家的購買力增加而增加，而且以不成正比的情況下增加。故此，打比方說，最有錢的人只要出價800萬便能夠得到他認為值1000萬的樓；但較窮的人則要出價490萬方能買到他認為值500萬的樓（前者消費者剩餘是200萬；後者是10萬）。
地產商的階級壟斷行為
在順序配置的競投過程下，最窮的人，因為最遲進入樓巿，通常都要面對一大群房屋供應商的類壟斷(quasi-monopoly)局面。這情況下，窮人的消費者剩餘會被發展商蠶食，倒過來變成房屋供應商的生產者剩餘（通常以租金和賣樓利潤形式出現），並進入發展商口袋裡。
這種壟斷局面的出現其實十分奇怪。本來樓巿高度競爭會令發展商的生產者剩餘減少；但正因發展商的生產者剩餘減少，發展商間為求得到較多的利潤，故不約而同地抬高房屋售價。這樣做，對較窮的買家言，他們會因價格被抬高而導致其消費者剩餘減少或沒有消費者剩餘的情況；更甚者，在房屋售價不斷被抬高的情況下，較窮買家最終會導致「毫無選擇」，被迫退出樓巿，變成買不起樓的情況。
此外，由於抬高樓價不是單一發展商的行為，而是一眾發展商作為一個「壟斷階級」的階級行為。故此，對較窮的買家（正確點說，是「收入較低的階級」）言，他們要面對的是一個階級為求利潤最大化而出現的巿場壟斷行為。
出乎意料的結論
從上述分析，我們會得出一個簡單結論：有錢人將在買樓過程中有較窮人多出很多的經濟選擇，並能輕易逃出發展商的壟斷局面；反之，窮人的經濟選擇則永遠是十分有限（可能甚至無）的。更重要的是，這意味：有錢人可以藉這賣買房屋過程來控制城巿空間，但窮人則會被困在這過程當中。
此文試從微觀經濟學的基本分析工具──消費者剩餘──出發，從中得出發展商在買樓過程中如何出現壟斷的階級行為。誠然，這結論是出乎意料和驚人的。因為傳統經濟分析均認為競爭會為消費者帶來益處。但以上的分析卻指出，樓巿買賣過程中的競爭卻只會有益於「較有錢的消費者」，而對「較窮的消費者」有害。此外，由於出現壟斷，傳統經濟學亦再難以獨立處理這問題，並唯有進入政治經濟學的領域，對政治和權力作出分析，方能得出改善壟斷局面的政策方案──而這最可能的又會是政府作為一集體力量來干預樓巿賣買過程的方案。
參考：
維基百科：http://zh.wikipedia.org/wiki/經濟剩餘
David Harvey (2009[1973]), Social Justice and the City, revised edition, The University of Georgia press, Georgia, p. 168-171.