攝：Alex Leung
梁振英政府尚有六周便卸任，上周突然發出新聞通告，表示「房屋協會接獲政府邀請，硏究大欖和馬鞍山郊野公園邊陲兩幅土地，探討生態、景觀、美觀價值、康樂與發展潛力、實際限制等方面」。通告沒有說明政府推行研究的政策目標或為何偏要邀請房協操刀，只稱「研究旨在提供客觀分析，讓社會可進行理性討論」。但究竟為何討論？為誰討論？雖然市民對梁振英使用語言偽術已經見怪不怪，但明明政府意欲推行一項新政策，為何要遮遮掩掩、語焉不詳？
開發郊野公園並非新議題，2012年梁振英競選特首時已被多番追問，他當時含糊其詞，因為深知社會對此有極大反嚮。五年後的今天，他刻意啟動一項無法在落任前有實質進展的研究，只有兩種可能：一是脅迫下任特首延續他的政策方向；二是令社會轉移視線，不要聚焦於他任內無法兌現的政綱，甚至為自己的失敗尋找替罪羔羊。
梁振英一直聲稱土地房屋是他施政的「重中之重」，在任期間多次聲稱會「迎難而上」，2013年的首份《施政報告》更曾經說過：「解決房屋問題是本屆政府的首要任務」。五年任期過去，事實勝於詭辯，客觀數字足以證明梁班子在土地房屋政策的三重失敗。
一、政策取向失敗
對於房屋政策，梁班子一直迴避核心問題：究竟政府角色是為了解決市民居住問題還是置業問題？前者強調房屋的使用價值，即是否人人可以安居「有瓦遮頭」；而後者側重房屋的交換價值，即是能否上車升值？雖然兩者有重疊，但政策方向不清晰便會衍生矛盾，結果「兩頭唔到岸」，這正是梁班子五年來失敗的地方。
從2012年中至2016年底，公屋輪候人數增加了44%，普通家庭的公屋輪候時間從3年增至4.5年，租住私人樓宇的租金增加了18%，劏房數字急增三成有多。可是房委會從2007至2011年度共興建7.3萬伙出租公屋，但從2012至2016年度只得6.5萬伙，不升反跌11%。
在梁振英任內，基層市民的整體居住環境越變越差，已是不爭的事實。但政府坐擁兩萬億元儲備，更是全港最大地主，豈會無能為力？抑或是投鼠忌器，不敢觸動地產霸權和由此衍生的既得利益？
二、樓價調控失敗
政府不肯把資源投放在資助房屋，是因為政策暗地裏向私人樓宇傾斜，美其名曰「為了協助港人特別是年輕一代置業」，但實情如何？
根據運輸及房屋局數字，2012年第2季，即梁振英上任前夕，一手新盤潛在供應是6.5萬伙，20而截至2016年底，一手潛在供應達到9.4萬伙，所以新樓供應確實高出45%。但與此同時，差餉物業估價署私樓價格指數在2012年7月時為206.1點，2016年11月為306.6點，私人樓宇價格上升幅度為49%。私人房屋供應增加了，但市民置業變得更困難，香港榮升「全球房屋最難負擔城市」榜首，自力更生的年輕人要置業近乎絕望。這些數字揭穿了梁振英最愛營造的假象：「只要增加房屋供應便可解決住屋問題」。
世界各地政府調控樓價的辦法多得很，類似新加坡的成功例子也不少，但五年來梁班子從沒有表明決心要把樓價調控至特定目標水平。為甚麼經濟增長有目標？控制通脹有目標？調控樓價不能有目標？實情是非不能也，實不為也。
三、土地開拓失敗
梁班子經常把「揾地起屋」掛在口邊，市民很容易有「政府揾地難」的錯覺。但細看清楚便明白政府從未認真投放資源開發土地，更不願意用政治資本掃除開發土地的障礙。
例如梁振英在2014年施政報告中提出，已物色全港約150幅具房屋發展潛力的用地，透過修改土地用途後可於五年內全部推出市場，但截至2016年9月底，政府只開展或完成了70幅用地的改劃程序。換言之，尚有超過一半的土地連改劃程序也未開展，這些內部程序與民間反對完全無關，只是說明了政府嘆慢板，說一套做一套。
又例如在橫洲項目政府官員與鄉事勢力「摸底」後馬上縮沙，可見梁振英無意為了開發土地而得罪某些政治勢力，犧牲1.3萬個房屋單位視作等閒。見微知著，所謂政府「搏命揾地」只是一場哄騙市民的政治騷。
轉移社會視線 犧牲公眾利益
此情此景，梁振英不甘心於在房屋政策「三重失敗」的陰影中落任，但又礙於程序不能運用公帑貿然開發郊野公園土地，於是利用「梁粉」當主席的房屋協會開展研究，企圖一石二鳥：一是引動環保團體群起反對，轉移公眾視線；二是讓政府扮演受害者，「證明」政策失敗都是緣於反對派阻撓，絕非梁班子責任。
由此可見，今次爭議的焦點並非市民對房屋需求有多殷切，或兩幅郊野公園土地的生態價值有多高，而是政府此舉就是違反公眾利益。因為政府若不集中精力開發現成可用的土地，例如已選定改劃的土地、短期批租的閒置官地、已訂立賠償方案的棕地、部份預留作丁屋發展用地，包括粉嶺高爾夫球場在內的私人會所土地，以至迪士尼樂園剛同意放寬高度限制的周邊閒置土地等等，就必然會拖慢開發土地的整體步伐。
政府專業部門的資源已經十分緊絀，要衝破土地開發過程中必然碰到的權貴利益，更需要管治班子敢於付出政治資本。林鄭月娥的新班子難道不懂計算，硬要替梁振英揚起一條遮醜布，針對郊野公園打一場沒有必勝把握兼且五年內必然無法交出建屋成績的硬仗？
林鄭月娥應該明白，她理順房屋政策的最大挑戰不在於開發土地，而是如何應付不按常理出牌的紅色資本扭曲市場，否則香港樓市變成全國大賭場的分支，後果不堪設想。