自問我說了無數遍，也聽過無數遍「香港處處官商勾結，利益輸送」這句話，跟著就說「功能組別」、「梁展文」、「O的地產商控制晒個樓市」之類。幸好，沒有人再追問「如何」，大抵是因為這變成Common sense，要不然就露了餡，因為我不懂如何回答。
最近，因緣際會，認真讀了一遍Alice Poon的Land and the Ruling Class in Hong Kong。簡而精。全書主題可以總結成一句：「控制香港或香港人的，是一群跨界別的集團。它們缺乏競爭，有效地控制和影響本地所有市民所需的貨物和服務供應和價格。這些集團包括地產、電力、煤氣、公共巴士和小輪服務、及超級市場。」(p. 11)
至少，我這樣回答也會合格。
作者在地產商打了二十年工，其中八年是郭德勝的私人助理，之後九年在嘉理建設任規劃及發展經理。現時移民加拿大，間或在網上寫文章
(http://www.asiasentinel.com/index.php?option=com_content&task=blogcatego...)。
這本書是2005年出版的。有些資料已經過時，例如兩鐵已經合併，現時售樓書要列明實用面積，當時就仍然不用。她的理據依舊充份。作者應該是一個自由主義者，注意到社會因為地產財團壟斷和政府靠攏地產商，導致市民難以生活，貧富懸殊，容易社會不穩。所以她的建議不是大幅改革社會再分配政策，而是推行最低工資，集體談判權，累進稅，土地稅等等。除了土地稅外，其他建議跟現時提倡的差異不大。因此，本文集中討論她的論點和論證。
封建時代在於戰後重臨香港
Poon認為香港社會跟封建時代無甚分別，有一大群底層民眾，從屬於一小撮擁有特權的，世代相傳的地產商階級。他們的政治權力與國家分不開。底層民眾要日做夜做，因為生活所需完全由地主掌握，一定要依賴這群地主。能夠掌握土地，即能夠掌握人民。
她嘗試從地產商的架構和發跡史解釋為何出現壟斷。首先，她認為現在的地產巨頭大多少擁有兩個行業，兩個行業也甚少出現競爭，包括她點名的李超人氏、李兆基氏、郭氏、鄭氏、包氏和嘉道理家族。
如何發跡？
我覺得最有趣的部份莫過於陳述這些巨頭的發跡史，由於資料較多，有興趣的讀者可以找原文閱讀。從正面一點看，就是了解如何「獨具慧眼」，「看準時機」，「果段下決定」，從而一步步置富。簡單勾勒一下時序：
- 1940年代：內地難民湧港。
- 1950至1970年代：工業發展，加上人口暴增，住屋和工廈需求急切，地產商就不斷建樓賺錢。
- 1960年代：(1)私人分層工廠大廈陸續落成。(2) 六七暴動，人心不穩，樓價大跌，又是「獨具慧眼」的地產商人買地的時機。
- 1970年代：(1) 英國外資看見內地政局不穩，漸漸從香港撤資，本地創業家又乘著難得的機會接手。(2) 同時，地產公司上市集資。(3) 同時，新界要發展，地產公司 (尤其是新鴻基和恒基) 大舉買入農地和換地權益書(land exchange entitlements)。
- 1984年：中英聯合聲明簽署，訂明每年賣地不多於50公頃。本來控制殖民政府不要胡亂賣地，結果變成土地供應大減的因素。
- 1980年代至1997年：樓市上升，加上開放改革，資本滾滾來。樓宇，有買貴，沒買錯。
- 回歸後：(1) 金融風暴。(2) 停止賣地。(3) 八萬五政策取消；孫九招出台，停止興建居屋。
這些都令地產巨賈得益，住不來公屋，就要去私人市場買樓。
簡而言之，土地發展商、銀行和政府共同製造高地價。而香港大部份業主就做了共謀 (參看今期《讀書好》羅永生的訪問 (http://www.books4you.com.hk/29/pages/page8.html)。
如何看「八萬五政策」？作者認為這不是樓市爆破原因，捍衛聯繫匯率令利息大幅抽高才是主因。隨後的孫九招是再一次鞏固大地產商的措施，遠多於穩定中產人士生活。
土地「供應」是甚麼一回事？
我們每一天都接觸香港的土地，為何像豬牛羊那般需要供應的呢？現時香港的土地儲備來自政府、市建局和港鐵。拍賣就是公開競投。而市建局和港鐵就會跟有意投標的公司商討，準則是地產商的財政實力和過往紀錄然後決定土地誰屬，所以並非全部透明。這些土地和可建面積通常大得很，只有有實力的才能付鈔，結果又是大地產商得益。財力雄厚，令他們更有能力投得黃金地段。對它們而言，這無疑是個良性循環。
為何土地可以那麼便宜，地產商又可以賺得那麼多？
另一種建樓途徑是改變土地用途。通常是由農業轉為住宅或商住。申請後先要由地區的地政署、城規會、路政署、機電工程署、環保署等部門提供意見，之後地政署會把意見轉達至地區地政會議(District Land Conference)審批，得到批准後，地政署會指示申請者如何更改。如果接納更改細則，地政署會發放一封信確認，及通知補地價(premium)價錢，有效期為半年。
奧妙在於如何釐定補地價。價錢是改變土地用途前後的價值差異。首先，農地土地價值一般很低。第二，價錢是由發展商和政府多次商討才決定，通常較政府原先提出的低。其他公司不能在這時候競爭。第三，發展商可以控制申請的時機，在市道差的時候入紙，從而降低價錢。第四，發展商會等到周邊基建完成時才申請，提高日後的利潤。
[圖片來源]
(再續，中篇見此)