作者：Roger Emmerton （保護堅尼地道關注組）
譯者：葉蔭聰
譯者按：Mega-tower計劃由合和集團於1982年首次提出向城規會申請，該計劃靠近合和中心與堅尼地道之間，1994年前遭多次否決。1994年，合和再度提出申請，興建93層高大樓，提出興建樓高93層的大樓，該方案獲城規會批准。但2004年4月合和所修訂的計劃成兩幢60層高大樓，被城規會否決，合和主席胡應湘提出上訴。上訴失敗後，合和集團於2008年改回1994年的批准方案，但是，14年前的方案從今天的角度看是否合適？這成為新一輪的爭議。
Mega 神話：騎劫了規劃意圖
地點的簡略背景
在灣仔南面設立「綜合發展區」（Comprehensive Redevelopment Area, CRA）之前，這片土地的使用分佈包括住宅（38%）、政府、 機構或社區地帶（G/IC）（8%）、開放空間（43%）及公共街道及道路（11%）。住宅區由許多船街及厚豐里上細小而分散的地段，以及堅尼地道15號的一片單獨地段所組成。這些各自分裂的地段的發展潛力被嚴重局限，因為交通（行人及車輛）的可及性非常低。
堅尼地道15號的住宅用地是重要的地段，它的位置具有策略意義，位於公共開放空間裡，而且是唯一有向大路正面出口的地段，如果不把堅尼地道地段包括在內，根本不可能變更成「綜合發展區」。
以上是一些有關Mega-tower位置的迷思，它們令大眾無法看清這個「綜合發展區」計劃的問題，包括缺乏規劃控制，以及導致過度發展。
迷思一：Mega-tower位於皇后大道東？
這個迷思不令人驚訝。1985年6月的「綜合發展區」分區說明上說「皇后大道東以南」，於是，人們很容易順理成章地認為，如此重要的發展，應該要有一個面向該區主要道路的正面出口。
但是，事實上，那兒從來沒有向皇后大道東的正面出口，亦沒有往皇后大道東的私家車通道，甚至在狹窄及有石級的船街上亦沒有。它之所以成為「綜合發展區」的歷史原因，完全只因為堅尼地道15號地段，因為它令Mega-tower這幅地有唯一的一個私家車通道，連接狹窄而彎曲的堅尼地道。
這個「綜合發展區」完全位於堅尼地道－－規劃控制應反映這個事實。不過，城規會有可能被引導相信，面向皇后大道東兩旁的私人物業將要重建（這一點在發展商的計劃中如此說明），但是，這亦是一個迷思。
迷思二：規劃的意圖是「商業使用」
城規會於1985年4月發給發展商的信件中很清楚地說明，城規會同意修改大綱圖，容許推展酒店計劃。城規會更同時於1985年6月把該區重新劃為「其他特定用途」（Other Specified Uses），並註解為「綜合發展區」（OU(CRA)），特別容許酒店用途，當時，灣仔的相關大綱圖裡並無提及「綜合發展區」的「商業用途」。
從規劃上，酒店被視為住宅（Group B）區的一個合適用途，只要從規模上，在鄰近區域中是合適的，而且，任何相關的商業元素都是小規模，只是為了配合酒店住客需要而設的。
有一點非常值得注意，在1984年6月所公佈的灣仔分區大綱圖有關「綜合發展區」的引子中，有一段解釋說明4.3.1.：該區位於堅尼地道以北，被劃為"住宅（Group B）"，該區地形陡峭，又沒有足夠道路，所以，該區並不鼓勵商業用途（該區包括堅尼地道15號）。
但是，到了2001年，「商業用途」一詞「神秘地」插入「綜合發展區」分區註釋說明中，根據規劃署及發展局的說，1994年的計劃早已經「開始發展」了，所以，足足七年後才加入「商業用途」一詞。如果1985年原來的規劃意圖真的屬「商業發展」，那麼，城規會在當時就應該指明「商業用途」並附註「綜合發展區」了。
迷思三：發展商期望足十五倍以上「商業」地積比率
根據城規會對「綜合發展區」的指引，發展密度應該考慮現存的土地使用模式，附近範圍最近期的發展需要，以及鄰近地區的基建應付能力。從堅尼地道的這個地點的狀況來看，發展商能在私人地段上拿到八倍地積比，這是極度幸運。
在公共「開放空間」土地上，發展商基本上不會獲得地積比率的，因此，1994年的計劃事實上提出了超過三倍的過度發展。
迷思四：政府斜坡是不可分割的土地
由1968年開始，公共土地被劃為「開放空間」。地政署疏忽忘記向市政總署發信告之，當時它是公共公園、戶外休憩區及其他公共開放空間的管理者，在八十年代初，城規會要求「開放空間」應該用作「靜態休憩」。故此，在1985年的重新發展計劃中，這片被劃為公共「開放空間」土地向西移往船街的公共公園，這是作為一項交易，為了酒店，把私人地段向東移往靠近合和中心。
這項交易形成了1985年再次劃分土地用途的基礎，公眾因此期望這項交易應該被繼續承認與尊重，但是，1994年的計劃卻剝奪了一個公眾急需的公共公園。
迷思鼓吹過度發展
有人非常聰明地把這些迷思互相扣連，鼓吹大規模的過度發展。
首先，假裝成皇后大道東的地點；第二，以該地點為由取得「商業用途」（請注意，1994年之前，灣仔分區大綱圖並不包含以下陳述：「皇后大道東兩旁有朝著更密集商業發展的趨勢」，直至1994年1月Mega-tower計劃得到批準後才出現。）第三，得到十五倍以上的商業用途地積比率；第四，製造出一個印象，政府斜坡是不可分割的土地，不可能分割發展，亦沒有可預見的公共用途，所以是沒有價值的。
誰看守公眾利益？
城規會的主要角色是控制土地使用、發展的相對密度，以及一個地方對社區的整體利益。
城規會宣稱，會鼓勱在正確的時間及地方，進行正確的發展，所以，當林鄭月娥當上城規會主席時，城規會於2004年4 月全面否決了2004年該地點的計劃，理由是社區利益（在公眾集體爭取之後）。
今天，發展局局長林鄭月娥在網站的歡迎詞中指，要推動進步發展觀。
所以，實在令人驚訝的是，政府決定重新啟動一個14年前的過時計劃（1996年已不再存在了），它是缺乏公眾支持，亦繞過城規會今時今日的決定抵制及反對過度發展。
我們理解，對「上層人士」來說，建酒店在政治上是權宜之計，但是，林鄭月娥肯定明白，這些迷思已被打破。今天是2008年，1994年的Mega-tower計劃是錯誤的發展，它在錯誤的地點，錯誤的時間。
閱讀英文全文請到Designing Hongkong