西環石塘咀
編按：作者原文刊於Facebook群組西環變幻時，談及西區收購舊樓的問題。
近日有版友熱烈討論地產商大幅在西區收購舊樓的問題，有人說是強搶民產，有人說是業主賺錢有著數；其實這也是一個我不斷思考的問題，所以趁工餘時間，寫了以下的小文章，拋磚引玉，希望可以引起討論。
政策改變，收樓盛宴
強拍門檻自2010年由九成降為八成之後，全港舊區，包括我們所喜愛的西區，都掀起了私人地產商收購熱潮，樓宅被地產商收購，對於擁有多層物業作投資的業主來說，固然可以乘機賺取可觀利潤，即使對於自住的業住來說，如果要留在原區置業，雖然不免折騰搬遷，但在一些情況之下，有時也會略有微利，例如兩年前西環大樓收購，建築尺價賠償約一萬元，在當時來說並不算太差，如果在同區置業，以當時的樓價計算，可以買回面積相約而樓齡較新的單位，如果業主願意搬到較遠地區居住，甚至可以賺取差價，就先前我和幾位朋友在社區走訪所了解的情況，私人收樓，只要買家出手不低，業主甚至會十分歡迎，這也解釋了有一些地產代理在買賣舊樓時，會以「有重建潛力」作為賣點。
門檻降低，誰人悲悽？
但是，強拍門檻降低，一個明顯的效果，就是會提高地產商收購的意欲，亦即是會加快市區重建速度，這樣會有兩個極端嚴重的短期影響和一個更深遠的長期影響：
1. 收樓重建，首當其衝的是舊樓地鋪商戶，大家都知道，舊區地鋪的市值，比主宅的市值會高出很多倍，在強拍門檻降低之後，舊樓收購成風，地鋪業主的資產，會隨著整棟樓宇的收購而被迫賤價出售（地鋪出價一般比市值低很多，但如果地產商能收購樓上住宅八成業權，地鋪業主即使反對收購，也起不了作用），如果業主的商鋪是用來自用經營的，除了資產被剝奪之外，還馬上會面對生計問題。即使商戶只是租客，對於街坊小店來說，做的都是熟客，搬遷意味著要重新裝修和經營新的客戶，損失慘重。
加速重建，最重要的受害人，正是他們，所以每次激烈的抗爭，都會見到商戶的身影，數年前的利東街重建時商戶的抵抗相信大家都記憶猶新，而我們熟悉的西區，剛剛也發生過小業主因為收樓而抗爭的事件，可以參看以下新聞連結： 都市日報。大公報有另一宗報導，最後協商不果，遭強制拍賣的也是地鋪，他們的處境可想而知。
2. 第二批受嚴重影响的，是主宅租戶。如果舊區收購的過程比較慢，租戶雖然要經歷搬家折騰，但好歹也有機會用相約的租金，原區租住。但現在整個西區在強拍門檻降低之後，幾乎所有舊樓都同時面對收購問題，舉一個例子，石塘咀南里，整條街都被六家不同的地產商收購了，大量的租客搬遷，馬上會推高附近的租盤樓價，所以租戶只有兩個選擇，要不大屋搬細屋（不過現時西區的劏房，只要環境稍為理想，都已推至五千元一間了），要不就只能搬到更偏遠的區份居住。他們馬上要面對的，除了適應新環境之外，還有工作交通時間和子女上學路程的問題。
社區市紳化，西環變幻時
至於長遠的影向，其實是我一有機會就會在媒體力陳，但一直未受到重視的「社區士紳化」問題。
市區舊樓一向對基層租客十分重要，第一是價錢比較低廉，第二是比較容易找到就近的工作機會，而且舊區小店因為租金低，消費相對也比較低（可以走訪深水埗及土瓜灣，觀察其物價水平），是基層市民在市區的最後城堡，隨著一楝一楝的舊樓被收購，這城堡亦將被夷平。尤記得五、六年前西區的租金雖然因為地鐵效應，已略有升幅，但比較港島其它區域，仍有相對便宜的舊樓和唐樓可租，新樓租金亦不如現時高企，但隨著舊樓的消失，狂飈的租金意味著低收入者會逐步離開西區。
社區士紳化，受影響的，並不只是基層民眾，在大規模的收購／清拆／重建中，租金令整個社區人口結構出現變化，被收購舊樓的地鋪會消失之餘，新落成的「豪宅」會帶來消費習慣和以往不一樣的人口，令原有的小店在租金上升（受拆遷影響的小店為了在區內找鋪位會推高租價，新落城「豪宅」亦會推高整體租金）及老主顧遷出社區的雙重壓力下生意越來越淡薄，紛紛結業收場。前幾天有版友在這裏貼相概嘆以往的西區第一商場－創業中心生意轉淡薄，月前也有版友觀察到堅尼地城的老牌山貨店結業（老闆曾表示，結業因為年紀老邁，而且生意轉差），就能看新政策的的影響力。至於其它有樓自主的小康之家，也會發現整個社區物價越來越高，有歸屬感的老建築，小店鋪越來越少，取而代之的是千店一面的連鎖店或一些「高增值」的餐廳和酒吧。
社區生態系統崩解
在原有的政策之下（九成強拍門檻），市區重建也會慢慢發生，樓宇本身，亦會有壽命限制，不可能永恆不變，而且還有專責舊區重建的市建局（或以前的土發公司）推波助瀾；但原來相對較慢速的市區重建，社區會有能力自我修復，但加快步伐的市區重建，已嚴重影響老社區原有的生態，情況就如海港污染一樣，如果只有少量的污染物流入海港，海洋自有生態維持能力，但如果污染物突然大量增加，海港原來的生態系統就會吃不消，生態環境慢慢變差，而當這污染到了一個臨界點之後，原來的生態將會一去不復返，用生態系統的邏輯，思考舊區重建問題，應該可以有所啟發。
在懷舊之餘如何展望未來？
從以上種種，我想說明，政策改變令市區重建加快，並不只是地產收樓業主會有錢賺或地產收樓是強搶業主私產的問題而已，我們更要問的，應該是在這種發展模式之下，什麼人受到傷害？這模式有沒有剝奪了被害者的基本權利（在公平原則之下，私產不能靠少數服從多數來定奪）？什麼人在這中間可得到最大的益處？而更重要的問題是，如果我們有選擇權，我們會如何選擇發展的模式？
當然，會有不少版友認為，西環市區更新速度加快，主要和地鐵通車有關，對於這觀點，我有所保留，觀察如深水埗，觀塘等一直有地鐵通車的舊區，我們會發現，在強拍間檻降低之後，地產商收樓的速度，並不見得比西區慢多少。
數年前建立西環變幻時的時候，一直在思考的，就是這個問題，我看到我一直喜愛的舊區，突然之間加速地消失，透過比較其它舊區的重建，再看看政策的轉變，我更能見到政治決策和我們生活的關係，而當大家都在懷念老城舊區，希望保育小區風貌的時候，我期望有多喜歡西區的街坊，一起思考為什麼我們所喜愛的小城、老店和濃厚的人情味，如何在新政策之下急速改變，思考這些政策的生成過程，從而，在我們有權做政治決定時，能有一個明智的選擇。
後記：一個過百年的「新城區」
兩年多前，到土耳其的伊斯坦堡遊歷，該市由老城區，新城區和亞州區三個主要部份組成，當時準備不充份，在找酒店時，喜愛老區的我很自然地找一些在老城區的酒店，誰知去到老城區時，發現城市十分簇新，除了有一個運作過千年的室內市集，和一些著名景點之外，房子都不舊。開始時我還以為伊市和香港一樣，都市更新奇快，只保留古老景點。
然而，當我走到其新城區時，著實嚇了一跳，所謂的新城區，處處都是過百年的老街老房，十分美麗，後來問當地人，才知道原來這個新城區改有二三百年歷史，而老城區有些房子太舊，已逐步更新，據他所講，新城區的房子很多「才一百年左右」，所以不用重建。
那時候，我想到了香港，這個有一百多年歷史的城市。