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相信大家都曾聽聞過有人形容政府與華特迪士尼公司簽訂了 「不平等條約」，指有關條約「割地賠款」和「喪權辱國 」。早前在立法會財務委員會討論「新階段擴建發展計劃」撥款 時有議員便多番追問有關樂園附近地方高度和用途限制問題，令有關議題再次成為熱話。但大家又知不知道當中的條款是甚麼？如何不平等？經過筆者多番查找後，終於找到傳說中的「不平等條約」 － 《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契據》（契約）（Deed of restrictive Covenant）。筆者會在此從旅遊管理的角度，與大家一同看這份被譽為「不平等條約」的契約。
限制營造氛圍
若果對迪士尼文化有一定了解，相信都會知道迪士尼對營造氛圍有著很嚴謹的規定。在迪士尼樂園內不可以看到真實的世界、各園區之間不可有不協調的東西出現...在香港迪士尼樂園仍一樣，所以契約中設立了高度限制區（Height Control Zone）和視覺緩衝區（Visual Buffer Zone），以免破壞迪士尼樂園的氛圍
虛線範圍為高度限制區（Height Control Zone）、實線範圍（Edged Red）為視覺緩衝區（Visual Buffer Zone）（圖：《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契據》）
有趣的是，契約中表明在高度限制區（Height Control Zone）範圍內不得設置賭場（No Casino Use）。早前曾聽過有人建議在樂園附近開賭帶旺樂園，顯然是不可行的。
而契約中亦列明視覺緩衝區（Visual Buffer Zone）需保持郊野和海洋（Open country-side or ocean）；不可設置煙花、煙火（Setting off any firework or pyrotechnics display）和激光裝置（Project any skyward laser beams）。當中表明香港國際主題公園有限公司（HKITP）在水上活動中心（即現時迪欣湖）的工程不受以上規限。
新增地段的規劃
除了上述的高度限制區（Height Control Zone）和視覺緩衝區（Visual Buffer Zone）外，契約還將東北大嶼山劃成6個地段。當中包括竹篙灣地段4、5、6、7、8和陰澳地段1，而與旅遊有關的地段為竹篙灣地段5、7、8和陰澳地段1。為方便筆者之後的講解，請大家先看看下圖：
《大嶼山北岸發展可行性研究建議》發展大綱圖初稿（圖：《大嶼山北岸發展可行性研究》）
以上發展大綱圖初稿便是基於契約的條款而制定，可見香港迪士尼樂園（樂園）合共有三期發展。若果以契約的地段劃分就會如下圖般：
契約中的地段劃分（圖：《大嶼山北岸發展可行性研究》及筆者自行加工）
用途限制下的旅遊發展
東北大嶼山土地用途發展限制（圖：《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契據》）
東北大嶼山土地用途發展限制（圖：《迪士尼樂園周邊高度及用途限制契據》）
在用途限制的注釋（Note）中列明，竹篙灣地段7和8（第二及三期）、竹篙灣地段5及陰澳地段1禁止用作用途限制以外而又未經許可的用途
竹篙灣地段7和8 樂園第二及三期
先說竹篙灣地段7和8，亦即是未來樂園第二及三期部份。文章早段曾展示了各種限制，但契約列明各種限制並不適用於HKITP於竹篙灣地段7和8（第二及三期）的工程。同時除了HKITP外，所有人均不可於竹篙灣地段7和8（第二及三期）設置煙花、煙火、激光裝置。
從紅框和橙框可以發現，竹篙灣地段8（第三期）的用途限制較竹篙灣地段7（第二期）相對寬鬆。用途限制列明在先買權契約後，HKITP沒有購入竹篙灣地段8（第三期）則可在有條件下用作（Conditionally Permitted Use）娛樂景點及表演（Entertainment Attraction and Shows）。同時竹篙灣地段8（第三期）亦可在有條件下用作非國際主題公園或遊樂園（Non-Internationally branded Theme Park/Amusement Park）（黃框），但需要與香港迪士尼樂園和竹篙灣地段7（第二期）之間作出緩衝。
需要留意的是，不論是娛樂景點及表演、非國際主題公園或遊樂園還是國際主題公園或遊樂園均有註腳表明不包括任何以電影為主題的景點。相信心水清的讀者都知道，這條款是用作阻止其最大的競爭對手 － 環球影城進入香港市場。時至今日，還不時聽見有人提議在竹篙灣地段7（第二期）上興建環球影城。根據契約，這顯然是不可行的。
從竹篙灣地段7和8（第二及三期）的用途限制，可見當年雙方對在香港發展第二個主題公園頗有信心。根據當年簽訂的認購權契約，HKITP可於20年內購買竹篙灣地段7（第二期）。期滿後可再延期兩次，但兩次延期合共最多10年。當中20年的期限將於2020年屆滿，即HKITP最遲需於2030年購買竹篙灣地段7（第二期）。若沒有信心，相信政府亦不會願意為華特迪士尼提供長達30年的優先認購權和設定如此多的限制。
而根據當年的先買權契約，HKITP可於購入竹篙灣地段7（第二期）當日起計10年內優先購買竹篙灣地段8（第三期）。 從用途限制和簽訂的先買權契約，可見雙方對在香港發展第三個主題公園均持觀望態度。假若華特迪士尼放棄興建第三個主題公園並改作娛樂景點及表演、非國際主題公園或遊樂園，但有關發展商均不得在竹篙灣地段8（第三期）設置煙花、煙火、激光裝置。更要符合緩衝措施，包括與香港迪士尼樂園和竹篙灣地段7（第二期）之間興建連續不斷、最少高2米的磚牆（Masonry wall）或土堤（earthen berm）。雖然竹篙灣地段8（第三期）的用途限制相對較闊鬆，但若交由HKITP以外的發展商發展，用途可說是非常有限。
竹篙灣地段7（第二期）早已完成填海（圖：Google Map）
欣澳填海地 多番修改無定案
至於陰澳地段1，可以發現這地段基本上沒有甚麼限制。唯一的限制就是不可用作國際主題公園或遊樂園。就著此限制，2000年的《大嶼山北岸發展可行性研究》便建議於欣澳填海60公頃興建各佔20公頃主題公園門廊、旅遊及會議村和科技館。而鄰近陰澳鹿頸則劃為自然保育區，作為生態公園。
雖然不可用作國際主題公園或遊樂園，但卻用作非國際主題公園或遊樂園及娛樂景點和表演。 荔園主席邱達根於2015年接受訪問時，便表示曾計劃在陰澳地段1內的填海地重辦荔園。
在2016年，大嶼山發展諮詢委員會的工作報告提議於陰澳地段1內的填海地發展主題式休閒及娛樂區（如具特色的大型表演場地）、角色扮演的職業教育場館、青少年室內探險樂園（如室內滑浪場、4D電影院、室內跳傘iFly等）、遊艇停泊處等 。
時至2017年，政府再次就欣澳填海的規劃及工程研究提交立法會。政府表示計劃填海約60至100公頃，建議主要用作康樂及旅遊相關發展。透過發展新的旅遊景點、康樂或休 憩設施、主題酒店，以及零售、 餐飲和娛樂設施，並與香港迪士尼樂園互相配合締造東北大嶼康樂及旅遊大門。有立法會議員便提議興建「多用途道路活動城 」，但至今仍未有定案。同樣，陰澳地段1禁止用作未經許可的用途。
政府一直計劃在欣澳填海作旅遊相關用途，地點位於陰澳地段1內（圖：立法會 CB(1)578/16-17(07)號文件）
消失的十號幹線 消失的竹篙灣地段5
在眾多地段中，竹篙灣地段5可說是最不顯眼。皆因竹篙灣地段5內的十號幹線因造價高昂而擱置，連帶在花坪附近填海作旅遊及康樂用途亦一併擱置。但未來仍有機會起死回生！在大嶼山發展諮詢委員會工作報告中的策略性交通基建概念中，可以見到「經大嶼山東北部連接東大嶼都會及新界西北的可能公路連接」。當中的走線，與當年擱置的十號幹線極為相似。在《2017年施政報告》中政府倡議的十一號幹線，走線亦與十號幹線（北大嶼山至元朗段）很相似。故此竹篙灣地段5未來仍有可能需要填海興建幹線，連帶填海作旅遊及康樂用途。
提倡中的十一號幹線走線與十號幹線（北大嶼山至元朗段）極為相似（圖：《2017年施政報告》）
「經大嶼山東北部連接東大嶼都會及新界西北的可能公路連接」有著十號幹線的影子（圖：大嶼山發展諮詢委員會）
最能引起筆者興趣的是竹篙灣地段5的用途限制中，竟然容許興建國際主題公園或遊樂園（橙框）！竹篙灣地段5遠比陰澳地段1接近香港迪士尼樂園、竹篙灣地段7及8（第二及三期），但卻容許興建陰澳地段1不容許興建的國際主題公園或遊樂園。難道華特迪士尼雄心壯志，打算在竹篙灣地段5繼續擴展夢幻王國的版圖？
各地段歷年的發展建議
後記
是次可謂歷盡艱辛，因為筆者在完全沒有任何資料下要在政府部門找到一份接近20年前簽訂的契約可謂不容易。與土地註冊處的職員多番往來後終於成功取得契約，在此特別感謝土地註冊處相關職員。
在參閱契約期間，令筆者更了解到東北大嶼的旅遊發展歷程。同時，亦令筆者明白到為何此契約被稱為「現代版不平等條約」。儘管筆者了解迪士尼文化，明白華特迪士尼設立部份條款的意義。但對當中部份限制，亦不敢苟同。筆者一直認為政府不應參與私營機構的營運，因為有著根本的矛盾，HKITP的例子亦印證了這點。筆者期望樂園能夠持續發展，希望能透過 「新階段擴建發展計劃」的契機一改現時對立的局面。或許是政府有天放棄大股東、或許是華特迪士尼回購樂園、或許是上市集資...