發展局近日罕有地化身成社交媒體高手，高調發佈新界東北「常人包」，甚至配上當時得令的資訊解說圖（infographics），逐點回應民間新界東北「懶人包」的批評，可概括稱為「懶人包vs常人包」的大辯論。所謂真理是愈辯愈明的，發展局願意放下身段直接對陣，不得不說是官方文宣策略的一大進步；但可惜的是，發展局所提出的理據，卻仍然遠遠未能解除公眾的疑團。
公屋用地不足40公頃
例如爭議焦點之一的房屋用地比例。首先，只要仔細分析城規會去年十二月公布的、最新修訂的「古洞北及粉嶺北分區計劃大綱草圖」，便會發現古洞北的私營房屋用地約有42公頃，公營房屋用地約有25公頃；粉嶺北私營房屋用地約有16公頃，公營房屋用地則約有12公頃。兩區相加公屋用地皆不過40公頃，而並非發展局向立法會提供文件所列的47.6公頃。無論如何，公營房屋均不可能佔房屋用地超過四成，而並非常人包大而化之、不盡不實的：「以佔地比例而言，兩者比例約一半半」。
其次，古洞北及粉嶺北公營房屋用地，既然加起來也不足40公頃，佔整個新界東北614公頃不到7%，也就是不爭的事實，發展局對此根本欲辯無言。而引伸出來的問題便在於：「提供社區設施、交通基建、休憩空間、綠化用地、商業設施（提供就業機會）」，到底仍需多少額外土地？正如筆者早就曾經強調：2011年底政府推出的《優化土地供應策略》諮詢，已清楚指出未來新發展區每開發1公頃的住宅用地，即需要同時開發1.3公頃的社區配套設施。當然這只是全港整體的平均數，例如根據規劃署網頁上的資料，沙田新市鎮「已敷設公用設施的土地總面積」約為1900公頃，房屋用地則約為800公頃；大埔新市鎮的總面積約為1200公頃，房屋用地則約為500公頃。不同地區有所差異自是可以理解，但總不至於像新界東北般差別高達十數倍。
就業職位存水份
至於所謂提供區內就業機會的商業設施，就更值得仔細玩味。事緣2011年底時任發展局長的林鄭月娥曾經說過：「香港不能再有另一個天水圍。」這一方面意味日後的新發展區，不應再存在公營房屋（主要指出租公屋）比例過高的情況；另一方面，更意味區內亦應有足夠的就業和消費空間，讓居民能達至一定的自給自足和不假外求。這作為一項規劃原則，自然應大力加以支持，但問題卻在於新界東北規劃中的商業設施，到底具體用途是什麼？現時天水圍人口已達30萬，但區內就業職位卻不到兩萬個；未來新界東北人口預計有17萬，卻號稱能提供3.7萬個就業機會。但觀乎新界東北的主要商業用地，實際上便只有古洞北南側約12公頃的「商業及科研園」，用以發展「香港優勢產業，例如創新及高科技產業，以及文化和創意產業」。
如此便帶出一個相當有趣的問題：首先，未來古洞南「商業及科研園」的面積，只及現時白石角香港科技園（22公頃）約一半；但即使科技園的第三期落成後，區內就業人數亦僅逾一萬人而已；由此推算「商業及科研園」所能提供的職位，亦絕對不可能超過8000個。然則，新界東北餘下多達三萬個就業職位，到底又是從何推算出來的？所謂通過「商業設施提供區內就業機會」，又是否在相當程度上言過其實？
產業用地或成數碼港翻版
其次，政府通過所謂撥地推動產業政策，其實早有大量前車可鑑。例如創新及高科技產業除科技園以外，還有惡名遠播的數碼港；文化創意產業則有怨聲載道的活化工廈計劃，最終還不是變成地產項目，又或就是益了業主和發展商？事實上，無論從曾蔭權以至梁振英年代，優勢產業均只是徒具虛名的門面工夫；一面倒地強調中港經濟融合的機遇，不再強調本土獨特的產業優勢，才是動真章的政策大趨勢所在。如此11 公頃的「商業及科研園」，到底又會向那些財團或地產商傾斜？對未來區內居民還能帶來多少卑益？這些實在均極需拭目以待。
事實上，正是由於新界東北規劃之中，注入了大量非房屋用途的所謂「配套設施」，但規劃用途卻顯得不倫不類，不盡不實，因此過往才會衍生出不少陰謀論，例如新發展區將變成「富豪雙非城」、「自由行的橋頭堡」、「深圳的後花園」， 諸於此類。若單從規劃邏輯上看來，實在很難想像這碩大的六百多公頃用地，只有一丁點的土地用作解決港人房屋需要，怎能配冠以「香港人的新市鎮」的稱號。或許這稱號本來早就超乎了常人的想像，而畢竟所謂的常人包，最終亦只是一個愚人包而已。