「杉樹街.橡樹街重建計畫」是市建局的首個「需求主導」項目。這宗由巿建局主席張震遠「出口術」到地鋪業主在羣眾壓力下賣鋪，出現張口中「聖誕奇迹」的來龍去脈，事發後有不少報導和評論，在這裏不再花時間討論。我希望以一個曾經跑過市區重建新聞記者的身分討論一個被乏略的問題。
「需求主導」是2011年2月24日公布的「巿區重建策略」下的新安排。這個安排改變以往由上而下的重建方式，變成由下而上，令巿建局的重建有民意基礎，有認受性。
但從這是橡樹街事件，可以看到「需求主導」並非如巿建局標榜的美好，這個看似由下而上的重建方式，隨時製造居民與居民、居民與商鋪之間的矛盾，造成重建區業主鬥業主、街坊鬥街坊的情況，很可能出現語言的欺凌、看不見的暴力。
傳統的巿建局收樓模式，業主是否歡迎市建局介入，是否接受巿建局賠償，是業主和巿建局之間的關係。某業主賣不賣樓，決定不會影響其他人。因為市建局會繼續收購，願意賣的，賣樓，然後搬走；不願意的不賣，繼續談判、抗爭。不願意的，不會被扣上「阻人發達」、「阻人改善生活環境」的罪名，不會影響鄰里關係。
在私人巿場的重建亦如是。私人公司收樓，即使有所謂的枱面價、枱底價，都是真金白銀向業主買物業。願意賣的，賣樓、吐現、搬走，不願意的繼續不賣。私人公司最後要用多長時間收購足夠的業權，進行強拍，與同意重建的業主沒有關係，他們已經賣樓離開，重建能否成功的風險，由私人公司承擔。
我並非要美化私人重建。最近我便訪問了一位大坑新村街居民，她是早前傳媒報導「鬼魅海報」事件的其中一個苦主。這位面對私人公司提出收購重建的被訪者，在去年九月發現有人在她家對面大樓掛了一張鬼魅海報，對正她客廳的大窗。面對收購重建，她和家人的壓力是來自提出的公司，不是她的隣居。
但在「需求主導」下，是否同意重建或願意賣樓，變成是業主與業主之間的關係和角力，因為不同意，令項目未能滿足巿建局定下的條件，會直接影響同意者的利益。業主之間討論是否參加「需求之導」時、以及加入後，其他業主是否支持，令項目可以繼續，都很容易造成業主鬥業主的情況。
只要細心閱讀「需求主導」的執行細節，便能發現這個安排的潛在危險。巿建局的安排是這樣的，業主只要在每一個申請重建的地段收集到百分之六十七的業權，便可向巿建局提出申請，成為重建項目，申請被接納後，項目會如傳統巿建局重建計劃般實施。
所以巿建局在去年四月二十日將杉樹街橡樹街刋憲並凍結戶口。巿建局在十月二十九日發出「有條件收購建議」。五金鋪業主是在凍結戶口時才知道重建計劃。他有六十天時間考慮是否接受巿建局的出價。不過這在首批「需求主導」有六十天時間考慮的安排，在第二輪時已經延長至九十天。
不過「需求主導」亦例明，項目要再符合另外兩個條件，才能實施。分別是在「有條件收購建議」發出的六十日內，有最少八成的業主接受收購建議及簽署正式買賣合約。因此便有了所謂的假如五金鋪業主在平安夜下午五時仍企硬，項目便拉倒。
另一個條件是在「有條件收購重建議」發出的一年內發展局局長要解決或駁回就有關重建的上訴。如果項目未能符合以上其中一個條件，項目便會拉倒，巿建局亦會取消任何與業主已簽訂的正式買賣合約，相關的律師費用及雜費，巿建局及業主是各自負責。
只有在以上兩個條件都符合的情況下，巿建局才會正式展開重建的工作，即和業主完成買賣合約。即是說和傳統的巿建局重建及私人重建不同，願意賣樓的業主不能馬上抽身。在橡樹街項目，業主可能要等到今年十月，才能正式賣樓，收錢走。據悉現在有業主上訢，可能在農曆年前後有結果。這個先要得到六成七業權，後要得到八成業權的安排，看似保障小業主權益，但實施時，對巿建局機乎是零成本，而小業主想盡快賣樓的則要得到其他業主的合作，在這情況下，「需求之導」能否成功，便變成業主與業主之間的遊說和角力。
張震遠對傳媒表示，假如五金鋪業主不合作，會令三百個居民失望。據我了解，三百個現時住在皆項目的居民，並非全是業主，有相當比例是租客，杉樹街的樓宅亦有劏房。有不少租客在凍結戶口後已經感受到加租壓力和業主拒絕維修的問題。有租客表示業主可能會把新租約定為短期租約，方便重建盡快展開，並大幅加租，因為假如他們不接受搬走，便會失去得到巿建局的賠償。亦有租客不同意巿建局的賠償。
假如「有條件收購建議」發出的日期和所有條件符合的日期相隔超過三個月，巿建局會調整收購價。在杉樹街、橡樹街項目，業主現在收到的收購價，很可能並非最後收購價，假如他們最後不同意新收購價，而以前卻已簽了正式買賣合約，未知情況會如何。
巿建局已經表明會増加每年的「需求主導」項目，而張震遠亦表明他會繼續「出口術」，這種由「需求主導」可能帶出的業主鬥業主、街坊鬥街坊，希望各位行家關注。