現時不少新落成的私人屋苑都予人一些錯覺。第一，新建成的樓宇每年所需的維修費用有限。第二，屋苑入伙時已經有管理公司，業主無須費神於屋苑的日常運作。第三，新落成的私人屋苑雖然尚未成立法團，但業主委員會 (下稱業委會) 足以維護業主的權益。
事實並非如此。近年越來越多有關業委會與管理公司之間的糾紛，當雙方未能解決分歧的時候，業主唯一可以做的，就是召開業主大會。可惜的是，受《大廈公契》所限，業主的「維權」之路舉步為艱。
筆者現時居住的私人屋苑由某大上市公司管理。地產雖然不是該公司主力發展的項目，但它在屋苑管理方面的口碑不俗。該公司為旗下的屋苑成立了聯席會議，讓不同屋苑的業委可以互相交流。諷刺的是，聯席會議不久便成為一眾業委向管理公司反映不滿的平台。從多位業委及業主的對答中，筆者發現管理公司藉著《大廈公契》的一些漏洞，剝削業主的權益，胡亂揮霍業主繳交的管理費。
管理公司的收入主要來自經理人酬金，香港市場現時的比率大概為屋苑全年開支的 8-10 %。即屋苑全年開支四千萬元的話，管理公司便可賺取大約三百二十至四百萬元。在開支越大，收入越豐的誘因下，管理公司花錢的手法層出不窮。例如在財政預算案沒有列明的「非定期開支」、外牆清潔、有屋苑每數年就被迫翻新外牆一次，費用動輒幾百萬。雖然《大廈公契》寫明業主可於業主大會以決議案形式「要求」管理公司調整經理人酬金，但管理公司多數以市場水平及通脹云云而拒絕。
業委及業主於是嘗試增加屋苑的財政透明度，遇到的問題更大。首先，業主多次要求管理公司讓業主查閱「已審核的財務報表」。根據《建築物管理條例》及《大廈公契》，這是業主應有的權利。管理公司卻多番推塘。最後筆者與其他業主要去信民政事務局求助，才得到幾張精簡的財務報表。整個過程需時3個多月，一間上市公司就是這樣對待業主，剝奪消費者的知情權。
據筆者了解，很多業委會都希望控制管理公司的開支，可惜最後事與願違。主要原因是《大廈公契》賦予了管理公司近乎不受約束的權力。公契寫明管理公司有權處理屋苑的所有事宜，包括維修，招標以及展開新的工程，而事前無須得到業委會的批准，因為業委會只屬諮詢性質 (與法團有別)。令一眾業主絕望的是，《大廈公契》列明不論在業委會或業主大會之上，所有的決議案均不可與公契內的條文有抵觸，即是業主根本沒有可能改變現狀。
或許更換管理公司是一個直截了當的解決方法。一般的《大廈公契》都有此機制，條件是要持有過半數的業權份數。就以一個小型屋苑一千五百戶為例，要集齊七百幾戶業主到場投票實在是一大難題，大屋苑更不用多講。可以說，管理公司由接管屋苑開始，所持的已經是一隻鐵飯碗。在沒有市場競爭的情況下，管理公司的表現可想而知。
《大廈公契》的條文看似嚴謹，但卻忽略了業主啟動「維權」機制的實用性及可行性。一位律師告訴筆者，不論是《建築物管理條例》還是《大廈公契》，當初的原意是要確保屋苑有人願意管理，減輕政府處理樓宇問題的壓力。現在樓宇是有人管理，卻賠上了香港「打工仔」辛苦的血汗錢。香港人除了供樓，還需應付花得不明不白的管理費。哀哉！