上圖：將九龍站上蓋物業發展與油麻地舊區並置，可見香港規劃模式的鮮明對比。取自google map，左右兩圖比例相同。左圖中間的平台花園，是港鐵公司按照地契「回贈」公眾的「公眾休憩用地」﹝public open space﹞。
公共空間私有化──神不知鬼不覺的領匯翻版
時代廣場涉嫌違反《公用契約》出租已撥作公眾通道和休憩用地的地面廣場，激起民憤，可幸市民並沒有跟隨政黨，一味要求政府追究發展商的法律責任，而是乘勢將憋了多年、對香港公共地方嚴厲規管的不滿一次過爆發出來。因此，問題不會隨着政府拿九龍倉祭旗而了結──市民已看清楚，罰款對地產商根本微不足道，更重要的是，我們的城市、生活和文化不能被規管至窒息而死。
控訴之後，是時候了解香港城市窒息的原因。這裏集中講土地及規劃制度。
當我們說「公共空間」時，意思通常比較廣闊：抽象點說就是公共生活展開的舞台，以界線來定義則是所有人都有權進入、或不會因為經濟或社會條件排斥任何人的地方。此中又可以按「所有權」、「可達性」、「開放度」、「安全度」作分辨，並判斷優劣。以此來定義，公園、廣場固然是公共空間，公共圖書館也是，私人商場則似乎模稜兩可，不過以面積來計，香港市中心的街巷，肯定是歷史最長、規模最大的公共空間網絡。
街道一直是香港公共生活的核心，街市、大排檔、大笪地，集合了商業和娛樂，不單養活了眾多自食其力的基層市民，也令本地市井文化得以蓬勃發展。到了六、七十年代，本土意識萌芽，新闢設的銅鑼灣維多利亞公園和中環愛丁堡廣場等大型公共空間，成為市民公開論政及表達異見的基地，並因此發展出以街道為中心的示威遊行模式。這些我們集以為常的公共生活，幾乎全部都孕育於開放性較強的公共街道及廣場網絡。
香港政府自七十年代開始的新區規劃及市區重建，正是向街道開刀，將大量應有/原有的公共空間﹝街道﹞私有化，只是過程不如房委會出售公屋商場那樣一刀切。公共空間私有化，正是城市窒息的結構性原因之一。
第一、拍賣及批出的每幅土地面積愈來愈大。例如九龍站上蓋這幅批給港鐵的綜合發展區地皮，東西最闊的長度達三百公尺，相當於渡船街至彌敦道的長度。渡船街與彌敦道之間還有廣東道、新填地街、上海街、砵蘭街等四、五條南北走向的公眾街道，但整個九龍站上蓋則是一幅私人地皮，不再有公眾街道，換成由發展商「回贈」的被摩天豪宅團團圍住的「公眾休憩用地」。相同的情況出現在香港站地皮、奧運站地皮、交易廣場、中環廣場等等。
香港政府也透過市區重建，將原本的公共街道私有化，觀塘市中心的市建局重建項目，將裕民坊、輔仁街、同仁街、仁愛圍等公共街巷抹去，變成私人商場的一部分。旺角的朗豪坊亦把康樂街及奶路臣街的部分吞掉。
上圖：市區重建將抹去官塘原有的街道，整佢的業權歸於一家發展商。右圖中央的空地，很有可能會按目前的外判模式，批給私人管理公司管理。
第二、道路優先及人車分隔原則。按照這兩個原則的新區規劃，市民只能習慣在私人商場、私人平台及私人天橋間來往，並潛移默化地接受了地產商的管理規則，地面大部分空間則留給寬闊的馬路，紅綠燈等過路設施減少令汽車更暢順，就算在黃金時間，街道行人依然稀少，給人不安全的印象。馬鞍山是這種規劃的典型，人流最多的市中心由三間私人管理公司瓜分管理權，公共生活不被管死才怪。
馬鞍山市中心天橋和商場陣由三間私人管理公司負責管理。
結果，最有公共活力的街道不是被殺死就是被陰乾，變成大型商場及附屬的「公眾休憩用地」，全部歸地產商保安兵團接管。警衛多過警察規例多過法例，城市便被管死了。
但，整個官僚系統卻好像看不出問題所在，還覺得受了委屈。因為在數字上，透過與私人地產商合作，休憩用地面積明明增加了，怎麼還是被罵官商勾結？
政府看不出問題所在，因為在各部門的官方文件中，根本沒有「公共空間」的概念。香港的法定規劃圖則，將土地分為不同用途，當中沒有「公共空間」，只有「休憩用地」﹝open space﹞，專指公園等「用以提供休憩用地及康樂設施，供公眾享用」的地方。由於沒有公共空間的概念，在規劃的時候，增加公共空間或提高公共空間的開放性根本不成議題，甚至，當他們明明在新規劃裏不斷消滅公共性最強的街道，借擴大地盤面積以增加賣地及地產商的利潤，他們也不覺得有問題，因為他們根本「看不見」街道，只看見增加了的「休憩用地」分類，以及由地產商「回贈」的平台公眾休憩用地﹝public open space﹞。只有這兩項才符合《香港規劃標準與準則》第四章對提供休憩用地的要求。
發展局長林鄭月娥四月一日在商業電台的訪問說：「好的﹝公共空間﹞質素比較抽象。」這句話點出了香港社會的一個狀況：很多人在罵公共空間的規管過嚴，但社會其實一直缺乏有關公共空間的定義、質素及重要性的討論。正因為缺乏討論，才令政府可以繼續躲在法律的盾牌後，假扮價值中立，迴避問題。希望時代廣場事件能令我們有所突破，正如皇后碼頭事件帶我們重新評價香港歷史一樣。