小編早前講咗一些2047地契到期的小分析，經過近幾日與各方友好的討論，現把相關資料綜合，再次與大家分享 ：
要討論香港在2047年的地契到期問題，首先當然係要認識一條香港本地法例 ：《新界土地契約（續期）條例》 （第150章）"New Territories Lease (Extension) Ordinance" (Cap 150)
綱上有以下介紹，清楚簡潔地說明，有相當數量（當然唔係全部）位於界限街以北（即新九龍和新界）的地契，是如何續期至2047年6月30日 ：
《聯合聲明》附件III載列的大部分不可續期契約是關乎新界(包括新九龍)的土地。當時有超過30,000張新界土地契約，不少屬共有業權。由於沒有可能逐張契約續期，唯一可行方法就是透過立法，在差不多同一時間把大批的契約續期。政府因而在1988年制定了香港法例第150章《新界土地契約（續期）條例》。
該條例第6條把所有新界土地契約自動續期至2047年6月30日，毋須補地價，但承租人須按照第8條的規定，每年按時繳納相當於批租土地應課差餉租值3%的租金。不過，有關新定應繳地租和豁免地租的條款稍後被廢除，並納入1997年制定的《地租（評估及徵收）條例》（香港法例第515章）中。
Cap 150 是處理在回歸嗰時，已經存在在界限街以北，而本身的地契在1997年6月27日（即 30 June 1997 less 3 days) 已經到期，當中包括在1898年批出的集體官契 Block Crown Leases 和之後批出的 New Grant Lots。當時的港英政府以 Cap 150 把這些大量將會到期的地契，一次過以法例形式續期至 2047年6月30日。由於這些地契的年期已經由法例定明，政府是否仲可以以地主身分 （acting in the capacity of landlord)，以全權酌情方式 （at sole discretion）按政策把原本的地契再度續期，表面上不太清楚，所以才有 2047 這個問題要去攪清楚！
而在1985年《聯合聲明》附件III 生效起至1997回歸日前，由當時港英政府批出的地契，無論是在港九新界，已經可以去到2047年6月30日，所以又咁講，其實唔係全部在界限街以北的地契，都屬於由 Cap 150 續期的範圍。
講返 Cap 150 的到期日子，如果這條法例未改，當時間愈來愈接近這個2047年6月30日到期日子，對這類物業的市場（尤其是一般小業主）當然有不確定性的影響！
發展局表示，地政總署的一般土地政策是可以批出超越2047年的50年期地契。
既然在政府眼中「2047」根本不是土地年期的「大限」，政府（和相關學會）是否應該盡快回應，將會如何處理 Cap 150《新界土地契約（續期）條例 》所涉及土地物業的續期安排，例如是否可以修改 Cap 150 把相關地契再續期50年至2097年？並繼續以應課差餉租值3%作為地租而免補地價？
討論 Cap 150 時，大家要明白「法例」和「政策」是兩碼子事。
政府可以有土地政策把「全新的」地契年期繼續定為由批地日子起計50年 （例如剛賣出的沙田九肚地皮的年期是至 2066年），又或者把「新到期的」地契續期50年 （例如薄扶林花園），使它們續期後實際上可跨過2047，這些績期工作全部都是政府以地主身分 （acting in the capacity of landlord），依據相關土地政策和地契內容作出的合約層面的決定，與任何本地法例無關。
但就算有以上的土地政策，這是否代表政府可以就咁用政策和合約把 Cap 150 中的「2047年6月30日」這個地契到期日子向後更改？當然唔可以。相信任何有法律常識的人，都知道「法例」的地位是高於 「政策」和 「合約」的！
如果要把 Cap 150 中的「2047年6月30日」這個地契到期日子向後更改，就即係要修改 Cap 150 ，又或者另設一條全新法例去取代 Cap 150。
問題係如果改 Cap 150 這條法例咁簡單，政府已經可以出聲話幾時改、如何改，使乜好似依家咁左避右避，仍停留在講政策、講合約，不斷去講「全新的」和「新到期的」地契可跨過2047，而隻字不提 Cap 150 ? 大家以為政府真係唔知 Cap 150 這個法律問題 ？是否因為特區政府無權單方面去改 Cap 150 ? 這點政府需要盡快「講清講楚」！
小編知道學會和它的 Land Policy Panel 亦跟進緊 2047 這個議題，有可能會發出 Press Release 協助市民清楚理解這個議題。而早幾日會長亦邀請 Council Members 參與討論，小編亦回覆會長以下內容：
Thank you President for sharing your newspaper article, which is very well-written. In particular, I find the following points very useful for preparing the HKIS press release :
..... 2047年到期的土地契約距今尚有31年租期，因數量極大，預期要按早前做法，在到期前以立法處理有關續約 ....
.... 但假若這市場續約信心受動搖，土地及樓房價值將有大幅度貶值之風險，皆因價值可能只反映租約期內價值.....
..... 以上這兩個案例，反映續約要接近原租約到期日才能完成，原業主要承受有關續約風險及經濟成本。政府宜就此等續約安排發出公告，令市場有所預期，減輕憂慮 ....
HKIS could also, in the press release, ask DEVB to consider and formally announce whether an amendment to Cap 150 (e.g. to renew a further 50 years to 2097 at 3% RV as govt rent) would be a "smart way" to resolve this property market uncertainty, and if so, what will be the implementation plan and timing. Thanks.
所以大家以後如果講 2047 地契到期這個問題，只需要不停問政府，Cap 150 所涉及在界限街以北、在2047年6月30日到期的地契，係咪可以自動續期50年到2097 並繼續免補地價？睇吓政府可以點答 ！
有進一步消息會再同大家討論 ！
原刊於專頁facebook