私樓是香港物業的高端市場，公屋是低端市場。今天的香港人，兩邊市場都難以踏足，某程度是拜內地移民所賜。
內地富豪、雙非學生、內地大學生，以及每年度畢業後留港的優質內地生，均佔用了高端市場的房屋。來港讀書學生一般家底不錯，有力承接香港物業，雙非家長熱租上水物業，而就讀學士和碩士的內地生則令新界東租盤稀缺，例如30年樓齡的大圍金禧花園，實用呎租已搶至高達44元水平。這些赴港讀書的內地大學生，由2003年的1,600人，急增至2014年的19,606人。至於畢業留港的，單是2014年便有9,714人，十年累積數字亦不容小覷。
這些均導致私樓僧多粥少，新盤開售更往往錄得大量超額認購，連山遙水遠的尚築也賣個滿堂紅。老實說，對於離鄉背井、本來可能家住農村的內地生來說，他們不可能嫌遠，也不可能嫌天水圍和洪水橋「落後」，那只是我們嬌生慣養而已。
而每年50,000名主要以家庭團聚為由的新移民，則進佔低端市場，令輪候隊伍越來越長，由2014年9月的26.3萬個個案，進一步增至2015年5月的27.5萬。影子長策會更曾推算，由於每年公屋均供不應求，剩餘未能配置公屋的個案也就越來越多，到2023/24年度輪候個案更會累積至40萬個以上。
龐大需求源源不絕，遠超供應所能承載，因此不管息口或熱錢走勢，我們都得承認香港注定有房屋不足之大患，那就必定有大批人沒有屋住，而且人數越來越多──當然這說法有點誇張，他們並非無家可歸，只是無力成家立室而已。
高端市場是價高者得的遊戲，而低端巿場則是只限窮人的平台。隨著陸人湧港，私樓越來越貴，公屋的入息要求則越來越緊。香港人如要在數量有限的房屋裡找到一個容身之所，他也必須向兩極化發展，要麼令自己極富，要麼令自己夠窮。這令我想起6月6日《Economist》的一篇文章，指出貧富懸殊嚴重的一個原因，是富人傾向與富人結婚，窮人又多與同類連理，也就成立了極富或極貧家庭。假如窮人多與富人成親，或許可縮窄貧富差（當然有一問題，就是窮人遠遠多於富人，所以「港女吊金龜」或「港男覓千金」均如大海撈針）。
可是這個道理在香港並不適用。富人與窮人結婚，極可能「比上不足，比下有餘」──其富未至於私樓之列，其窮又未達公屋水平。在香港要覓個蝸居，須維持「富與富」及「窮與窮」的組合，才能馬到功成，縱然那只會鞏固香港的堅尼系數。假如你犯上「稍富加窮人」這個致命傷，那可不是不去日本或不看電影所能彌補的。
有人指供應不足只是假象，因香港仍有高爾夫球場或棕土可以發展，那將能滿足來自大陸的大量需求。可是我並不看好，粉嶺高球場和洪水橋一帶棕土均已納入發展局的研究計劃當中，如環保觸覺譚凱邦所言，在此以後，香港實在已沒有多少可供發展的大片土地，去滿足新需要。
假如我們不想坐以待斃，就只有兩個基本選擇。首先是減少需求，例如冒失去國際都會地位風險，拒納優才，又或收斂大愛精神，拒絕家庭團聚的申請。否則就是增加供應，也就是利用綠化地帶、郊野公園以至填海。我們到底想容納更多大陸人，還是想保留香港的自然環境？假如我們不肯取捨，兩路不進，那就只有接受香港大量年青一代，均只能當無殼蝸牛的事實。