政府宣布的樓市辣招，訊息有點混亂（甚至誤導？），以致市民多有誤解，尤以第一招為甚。例如究竟現在仍有九成按揭嗎？普通層次的答案是Yes and No，深入的答案則大致是Yes，坊間評論者有的誤以為大致是No，乃因其對新舊按揭政策轉變不熟悉之故。若搞錯焦點，升跌判斷便剛好相反。
政府旗下的按保公司官方字眼，指出現在九成按揭「適用於固定受薪的首次置業人士（於申請時並未持有任何物業）及其入息供款比率為45%或以下」，與舊政策相比主要有兩點分別，就是把非首次置業人士及供款比率高危者(45%-50%)兩類人士拒諸門外。
所謂非首次置業人士，如果是加碼買多一層樓出租而非自用，本來就不能借九成。如果是換樓客，通常細屋換大屋，無論新舊政策也只有400萬以下的細價樓可借九成，大屋也本來就不能借九成；如果反過來大屋換細屋，兩三年前買入的大屋已升值不少，雖然新政下由可借九成變成八成，也不會沒錢換細屋。
至於供款比率高危者(45%-50%)，假設沒有其他負債，根據市場利率加3厘作壓力測試，如果供款期已是25或30年者，本來就過不了壓測借不了錢。如果供20年及供款比率46.1%或以上者本身也過不了壓測。供20年而供款比率為45%-46%則會受政策轉變而不能借九成，不過其實供款期是買家自選，只要改長為供25年，供款比率46%便會大降至38.7%，可以借九成。換句話說，能通過壓力測試（首置者新舊政策的壓測相同）而供款比率高危者，本來就近乎不存在，受影響的也能如上述輕鬆過關。
那為什麼政府要多此一著呢？因為如果這些供款邊緣人有其他負債，（亦已計入供款比率）透過短期定息私人貸款在灰色地帶獲得上車資金，由於定息的緣故，壓力測試後的比率影響較小，但壓測前供款與入息比率則可大増至貼近邊緣，若是用高息財仔則更危。從保護銀行的角度看，政府此著排除這些人是對症下藥。不過政府也說財仔佔市場份額極少(1%)，則這類受影響人士其實不多，對大市升跌無甚影響。（至於灰色招數則不講了，將來講些好用得來又光明的招數吧。）
辣招對於上車人士的詳細影響及圖解，詳見OiKa.hk網前文。
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有九成按揭嗎？答案是Yes and No，大致是Yes，政府電視聲明及新聞稿的字眼淡化了主要的Yes，強調No，無論有意無意，大眾很易受誤導。雷聲大，雨點小。
真的唔識嚇一跳，識者得啖笑。
（待續）
作者孫志恒 @ OiKa.hk 愛家 – 結婚按揭理財網
原文 http://www.oika.hk/?p=2488