家，何時只是等於屋呢？2007年建制派支持23立法的口號是「沒有國，哪有家」，今天改為「沒有屋，哪有家」，也絶不為過。
地產很難用自由經濟去解釋，單位的位置決定了價錢，不同工業產品，但同一位置卻不能複製同一單位。港式地產，政府的話事權力很大，從租金管制的興衰，可見業主階層興起。社會形容「買樓上車」，成功致富第一步，造就了業主的特權階級。
六十年代，樓價飛升，當年港英政府為照顧市民，除了大量興建公屋，在1963年頒布完整的租金管制，限制私人的租金急升，並在1970和80年加強限制，並同時保障租客的權益。六十至八十年代，可說是租客權利的黃金時代。至90年中期，租金管制被取消，而2003年連僅餘的租住權保障也被立法會撤銷，成就業主的凱歌，租客成為政策犠牲品。
2014年，有25%的私樓住戶為租客，朝不保夕，每年續租，聽天由命，任由業主開價，租金不合，則有如孟母三遷，不斷搬遷。今年租金屢創歷史新高，政府依然拒絶重設租金管制，這是租客最黑暗的年代。
此外，政府常常提供的短暫利民措施，只有業主受惠，包括︰免差餉、津貼電費，而供樓亦可獲得額外的免稅額。「買樓抵過供」，傳統智慧因政策變得合理。核心家庭由丈夫，妻子，子女組成，香港需要多加一位新成員──供樓按揭。
居住權卻被偷龍轉鳳，換成置業慾。全因業主經濟和文化上地位超然，造就全民投入置業置富之路。公屋、居屋、私樓，置業階梯拾級而上，遇上1997年的金融風暴，曾蔭權停建居屋，買樓發達的遊戲結束。地產霸權必須用上新的招式找出買家，再塑造有身份的業主階層。
升級的技倆
戰後，從六十年代，第一代城市發展，公屋衞星城市（觀塘，荃灣），由拆遷村落、木屋，驅趕貧民入城市邊沿，名為改善生活，實為配合工業發展，提供廉價勞動力。八十年代，上樓變成身份象徵，置業等於置富，今天神話不再。年青人的薪金升幅遠遠落後樓價升幅，地產霸權升級唯有走回老路。藉重建、拆村，創造新的房屋消費群。
市建局多年的工作，就是令近四萬的舊區業主，被迫重投地產市場，淪為供樓的一群。東北則有萬人經歷如此慘況，痛失家園。政府大型發項目，不僅取得土地，也為地產商獲得新的買家。
政府以土地供應不足之名，配合地產商不減價，維持高樓價，保留置業置富夢，樓價永不跌的幻想，也為地產霸權繼續護航。成熟的住屋發展本應是質變，如今卻返回量變──房劏細了，價錢不變，變的是居住面積。
年初中大與全港關注劏房平台的調查中，基層的住屋面積僅有48呎，比豬欄（50呎）也不如，而平均居住面積只有150呎，20年以來無改善，差絶東亞地區。百多呎的劏房豪宅，動輒三百多萬，呎價達1.5至1.6萬，諷刺的本應必備的廚房，現竟成為新樓賣點。灣仔利東街重建項目1,096伙中，有84%沒有獨立廚房，只有1.2至1.7米闊的單邊廚櫃，昔日笑稱年輕人不懂煮食為「無飯夫妻」，現在入宅利東街可能需要改變生活模式。此外，當中76%單位的浴室更不設通風窗戶（即黑廁），浴室長年「保濕」。近年「奇則」比目皆是，筲箕灣東大街重建項目為增加單位面積，竟然不設升降機，被戲稱「現代唐樓」，發展商扭盡六壬，平均單位面積亦只有257呎。
規劃欠透明
梁振英希望重建的置業階梯，完全失敗。土地供應越多，樓價越升。這不是土地問題，而是居住問題。社會漸分化成兩個階層──有樓與無樓，昔日的和階一去不復返。
年青要的不只是居所，而是安身立命之處。
從任大廈保安的親人口中聽說了一個故事：數年前，有個地產經紀街坊，歡天喜地跟保安大談合資數萬購得馬鞍山新建的海景樓，只要等一個月，樓價大升，就可賺上幾十萬，刀仔鋸大樹。一周後，經紀面如黑灰，保安問個究竟，原來他發現那海景樓的海景只能享用數年，新樓前的空地極大可能建樓，由海景變樓景，升值機會大減，最後唯有忍痛蝕讓。買海景樓有如買有限期的罐頭，身為經紀也始料未及，到底是誰的問題呢？
跟任職規劃署的朋友談論此事，他大吐苦水，工作不勝負荷，但也無計可施。今天連城規會也淪為戰場，人人為保住家園和居住環境，不想身邊山景或海景突然消失，引來上萬上千的反對申述，新界東北、深水埗延坪道的綠化帶規劃，政府對反對聲音無動於衷。司法覆核成為救命草，法庭變成諮詢會，讓反對者有機會表達意見，但成效多大呢？能否決政府的發展嗎？結果未料，但安居樂業，卻因為政府到處搶地而犧牲。
見縫插針，以為增加供應，卻是畫餅充飢。深水埗的後山、青衣巴士站、馬鞍山的海灘，朝令夕改的政策。海景、山景通通有限期，唯有樓景不變，越建越密的高樓，越來越疏遠的鄰里，連公共空間都不見，如何有社區生活質素呢？
不是土地問題，而是居住問題
青年未能安身，基層則無法容身。市區重建後，不止劏房消失了，連住宅也消失了。市建局的「需求主導」重建計劃，地積比和建築面積增加，但供應單位數目竟然比原來的少兩成。
於是，舊區不見了，基層乃在。
市建局的新方向，從本年中發表的麥肯錫中期顧問報告可見，局方將以觀塘重建作藍本，挑選「較有盈利的項目」，多做範圍更大的重建。未來的重建，擇肥而噬，拆掉的不止舊樓，而是生活。基層面對不再是居住問題，而是被消滅的問題。更大的重建，則更多小店、小販、市集、大排檔、甚至公園會被連鎖店和平台花園取代。如同朗豪坊當初原意為消滅砵蘭街的性工作者，後來朗豪坊落成，性工作者轉戰上海街，沒有被消滅。同樣地，我們在深水埗的研究顯示，19個重建項目中，有187幢唐樓被清拆，估算消滅了5,414個劏房，佔全港約8.1%，共6,875名居民被迫遷離。供應減少，基層唯有接受更貴租金，搬到更細和環境更差地方棲身。
香港不應再盲目增加土地供應，而是增加基層單位供應。城市的土地不只屬於豪宅和大型商場，是時候還地於民。市建局十多年剷平市區的舊樓，興建豪宅，坐擁250億資產的局方，除了關心盈利，可否真正「以人為本」呢？
短期而言，可善用已收購的空置單位，增加基層房屋。截至2015年3月1日被市建局收購的千多個單位中，有665個為空置，空置率高達六成，舊樓單位較大，以容納四人家庭計算，足可住上近2,700人，相等於一條小型屋邨的人口。市建局早前在收購不利，無法重建的永利街項目，讓出空間給社企經營「光房」出租，令十個單親家庭受惠，同樣做法，也可造富基層。長期政策方面，富甲一方的局方，其實可收購部份舊樓，再復修，讓社企出租予基層。既可解決樓宇老化，亦緩解劏房問題，一舉兩得。
早前土瓜灣的民間組織，提出在馬頭圍道塌樓案的地盤以混合式規劃重建，結合私樓、居樓和公屋的模式，保留市集地舖，重塑社區。將來市區重建和港鐵項目亦應朝此方向，不只追求單位數目和地價，而是讓市民安居樂業，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。
刊於號外11月號，原題「地產霸權的進化」