按：過去大半年，這篇文章已先後在報章、書籍、網站和facebook多次公開發表，若不是陳茂波和發展局的同事大意疏忽，那便一定是蓄意隱瞞、蒙混過關。今日（3.21）宣佈的《優化土地供應策略：維港以外填海及發展岩洞》第二階段諮詢，沒有因應統計處的最新數字修訂人口推算，導至土地需求的估算出現極度嚴重的偏差，無論背後出於什麼原因，對公眾來說皆絕對匪疑所思：
政府統計處根據2011年人口普查結果，推算出香港到了2041年將會有847萬人口，遠較以往的推算數字為低。事實上，剛缷任的政務司司長林瑞麟，在月前發表的《人口政策督導委員會中期報告》，仍依據過往統計處的數據，推算香港人口在2039年將會大增至890萬。現時統計處進行人口重新推算，將有關數字大幅調低逾40萬，相當於新增人口數目的25﹪！這對香港未來各項公共政策的制訂，難免造成舉足輕重的影響。
在影響人口重新推算的眾多新變數中，最關鍵的是新任特首梁振英已經決定，明年起實行雙非嬰兒零配額的新措施，此舉將令2013年之後新生嬰兒的數目，大幅降至2005年之前的水平。當然在過去數年在港出生的雙非嬰，日後到底最終會否成為常住居民，本身亦已是一個大疑問。統計處根據過往針對雙非嬰的統計調查，推算其中49﹪將會在21歲前回港定居，這項推論到底是否成立，亦對未來香港新增人口數目，尤其是教育需求影響深遠。
既然新生嬰兒數目下降難免，則移居香港的內地新移民，將難免成為人口增長的主要動力，尤其是每日150個的單程證配額，將帶來相當於每年5.48萬的新增人口。但根據上述人口推算報告的數字，過去五年單程證持有人的實際數目，每年卻只在3.91萬至4.88萬之間，遠低於政策所容許的數目。但統計處官員在報告中，仍推算未來每年有5.48萬單程證持有人，此舉亦極可能對香港人口增長，造成不必要的高估。
高估人口推算數字的遺禍甚大，一個更加根本的原因在於，它是用作推算香港房屋需求和土地供應的基本假設。現時社會上彷彿已有共識，未來十年必須大力開發土地，並大幅增加房屋供應，政府所提出的主要理據，並非香港樓價已上升至非理性水平，而是有需要在2039年容納890萬人口！因此才出現發展局去年底《優化土地供應》的諮詢工作，提出未來香港需要新增4500公頃土地；才會有如林鄭月娥所提出，香港只需開發多1﹪土地，便能容納多100萬人口的說法。
《優化土地供應》諮詢期已於3月底結束，但有關分析工作目前仍在進行中，預計在月內才能完成諮詢報告，加上發展局局長陳茂波才剛履新，或許需要更長時間消化諮詢結果亦未可料。不過若按照統計處的最新數據，則到了近2040年的香港新增人口數目，新推算將較舊推算大幅減少25﹪！如此意味若按照發展局的原有假設，香港所需的新增土地亦將大減逾1100公頃！這同時意味《優化土地供應》的諮詢報告，極可能需要全盤重新計算，甚至是推倒重來亦未可料！
然而，就算到了2040年香港真有847萬人口，是否就等於香港需要新增3400公頃土地？這顯然亦大有商榷餘地。歸根結柢，正如筆者過往一直在本欄強調，香港面對的核心問題並非土地供應不足，而是土地使用效率嚴重不足：例如正在動工的啟德新發展區，320公傾面積竟只有三十五分之一，撥作興建兩條公共屋邨之用，但亦已足夠3.4萬人居住。其實啟德只需利用約30公傾土地興建公屋，已能容納相當於整個新界東北新發展區，又或是數目高達15萬的人口。
這便涉及另一個同樣重要的課題，就是未來新增土地供應之中，公營和私營房屋應佔的比例。顯然易見，由於私營房屋尤其是豪宅化的趨勢，所需的建築密度遠較公營房屋為低，因此對土地需求的壓力亦水漲船高。事實上，無論是1996年提出「八萬五」政策的《長遠房屋策略》，以至2002年孫明揚提出的九招救市措施，均在有意無意之間，高估了香港市民對私營房屋的需求，並將房屋供應的主要責任拱手讓予私人發展商，這些都是造成今日所謂「土地供應不足」的客觀因素。
正如新任運輸及房屋局局長張炳良表示，上任後的其中一項最迫切的任務，乃是重新確認《長遠房屋策略》。這將有賴通過更為客觀科學的方法，評估香港市民對不同類型住屋的長遠需求，從而更準確地制定適切的房屋政策，如此增加供應才不致脫離市場實際。觀乎梁振英的政綱以至上任後新班子的言論，相信亦會優先進行公營房屋政策上的調整，包括已宣布的二手居屋白表市場和青年宿舍等建議。在如此一種新的房屋政策思維之下，到底對香港土地需求帶來什麼影響，同樣是不容忽視的重要變數。