後．土地大辯論時代，是時候啟動一場民間土地發展新議程。
當今香港土地爭議首先是一場論述之爭，是有關土地是否不足、土地資訊數據與及如何定義土地問題的大鬥法。然後，就是一場「位置之爭」（Locational Politics），是有關應該在哪裡發展或不發展的爭議，其中則牽涉各種與選址相關的規劃原則、潛在利益及成本效益的角力。
在後土地大辯論時期，政府期望為選址從速蓋棺定論，建議政府推動八大土地選項，尤其偏重1,700公頃動用公帑上萬億的「明日大嶼」人工島填海計劃；同期，新界棕地的研究卻由去年年底承諾發佈官方首份棕地研究，到今天又說延到「今年內發佈」，相對於未有民意支持就強推上馬的「明日大嶼」，可以看到從區位選址優次方面，政府看待「明日新界」的態度仍然是「嘆慢板」，香港中短期的土地問題仍然解決無望。
故此，民間必須及早開展有關「明日新界」的討論，無論是改善現有新界土地既有問題，以至於作為對衡「明日大嶼」所製造的虛擬假象，都已是土地大辯論之後最刻不容緩的議程。在去年為期5個月的土地大辯論的過程，受命於政府的委任小組最終將「前設變成定論」是可以預料的，但過程中最寶貴的地方，在於民間已開始認真提出對應土地問題的寶貴方向，例如在既有土地資源的大檢閱、新界收地及（另類）發展模式等，為建構一個民間土地終極願景藍圖建立了基本認知基礎。
建立明日新界（Tomorrow's New Territories）議程
我們一直未能建立一套普及而清晰的土地發展遠象，不只是計算出滿足土地需求的數字，亦不只是不要變得更壞，而是整套土地發展的過程如何令我們城市變得更好的問題，令土地可以人人共享的方略。遠象的意義，不只在於讓社會凝聚一種可以想及的抽象理想，同時更是讓每項現行各種城市土地政策具有更明確的座標。如果將我們的眼光重新放置於明日的新界，那究竟可以如何開始談起? 首先，我們可先相當初步勾勒出「明日新界」當中的發展規模及可能願景：
◆ 發展規模（Scale）：新界有郊野公園、綠地、鄉村社區、已破壞土地、不包括土地、農地、魚塘、島嶼、濕地、水塘等現有用途。單是集中談現時的未包含於發展計劃的棕地（1,500公頃）、私人及政府鄉村式發展用地（過千公頃），與及地產商囤積的新界土地(過千公頃)，估計已經牽涉過3,000公頃的土地資源，已經遠超於《香港2030+》所指1,200公頃的長遠土地短缺估算。
◆ 新界規劃方向與機制（process）：
I) 理想的鄉郊規劃——從城市規劃處理鄉郊發展，到建立鄉郊規劃原則及法規；
II) 立足香港的規劃定位——從「被規劃的新界」到建立具本地及區劃視野的規劃定位；
III) 新界收地模式改革 —從公私合營到政府收回作公共用途，以保障土地資源用於公眾需要；
IV) 審慎規劃政策—— 從新發展區的粗放劃界模式及放任被動的規劃許可，到善用棕地及閒置資源的審慎規劃。
◆ 不同土地類型的發展模式願景，或如何重新定義21世紀新界鄉郊用途對於香港的新角色：
I) 丁屋用地 — 城鄉共融的鄉村式公屋、 延續傳統社區文化、鄉郊綠色生態社群、具鄉郊規劃的村屋重建。
II) 新界棕土 — 「三分棕土」：環境修復、公營房屋、作業重置 、凍結棕土擴張。
III) 地產商囤地 — 收地重劃、公營房屋、振興本土農業、扶持鄉郊經濟、防止農地豪宅化。
新界土地的三座大山
若要重新規劃及定位明日新界，基於過往歷史發展至今的狀況及根植當中的權力關係，我們將不可迴避三座土地問題的大山，包括棕土、丁屋及地產商囤地的問題（見文章表一），這將是我們能否成功處理將「昨日新界」走到「明日新界」的核心關鍵。
表一：綜合官方及民間研究組織資料，比較了現時影響香港新界規劃的「三座大山」。
單從善用土地資源的角度來看，重新規劃新界棕土、丁屋用地及地產商閒置囤積農地，都是比起開發郊野公園、填平魚塘濕地、開發島嶼及活躍農地在規劃原則上更可取的選項。但這三類土地，我們可以在元朗橫洲黑幕事件、政府透過「公私合營」為發展商釋放囤地利益的傾向，與及套丁處處無法執管的局面，我們無法迴避這些私人農地牽涉龐大既得利益的事實，正正是這些土地利益，尤其以地產邏輯獲取巨利的集團，在幕後構成了對推進新界土地願景的障礙。
加上現行官方區位策略的（無）定位，包括各個創科園區的無序滋長、各種邊境地區服務中港的城市專業功能產業（私營醫療、教育、檢測等），未來可以預視到看到邊境發展帶來的人流與資金流的衝擊與規劃問題，與及土地資源將用於獲利及外來技資需要多於培育與本地共利的經濟模式、可負擔房屋及優化現有社區質素及環境。勾上既有的土地利益，在發展過程中將更容易衍生出新形式的「官商鄉黑」，都是要處理新界未來土地規劃不能不面對的難題。現有的做法就是不處理/慢處理，讓視線轉移至配合大灣區規劃的東大嶼人工島填海作為出路，期望落空之餘亦無法改善既有土地利益集中化的問題。
「明日新界」作為一個持續倡議的議程並不是停在紙上的城市，並不能想像是一個製作一份藍圖然後由政府認受的過程，事實上事情亦不會這樣發生。需要透過問題化、具象化、突破困局、破解迷思、處理利益矛盾與技術難題、創造時機、尋求對策、積極行動來實現的土地議程，處於不同情景裡構想如何邁向共同目標的行動綱要。
困難的事總需要有個起點，我們與3月16日中大將會舉行「明日新界 — — 挑戰與機遇」工作坊，作為嘗試啟動這場「新界大辯論」的開端，希望關注土地問題的朋友一參與，逐步讓「明日新界」成為民間土地發展新議程。按現有土地利益及官方既有規劃的速度，時間也是不多了。
明日新界 — — 挑戰與機遇工作坊
New Territories Tomorrow: Challenges and Opportunities