「世界太新，很多東西都還没有名字，要講述必须用手去指。」這是馬奎斯[百年孤寂]中的名句之一，如果借來檢視當下規劃和香港城市現實之脫節，那麼官僚抱著自己的一本破舊字典振振有詞卻不願意面對新世界的模樣，其實清晰不過。走筆至此，適逢發展局剛公布一份文件回應美孚爭議，以及局長日前的公開回應，閱讀後只覺得發展當局之卸責，著實讓人嘆息。以下就幾點來說明。
1. 不談「剩餘地積比率」無所謂，是城市規劃為人民服務、發展權植基土地、權屬需保障的原則必須被確認
「剩餘地積比率」這個名詞到底存不存在於法例？老實說，其實不太重要，重要的是它作為一溝通詞彙所連結的規劃行為和空間權利。設定「地積比率」一來是為了確認一個城市的發展可持續，增加的建築面積、空間使用類別、人口成長都在合理承載能力之內，以整體規劃的角度由公權力來合理限制私人發展 ; 二來則是確認發展權的所有權屬，如果一塊地的當下發展沒有用盡地積（其可發展地積比率所允諾的建築樓地板面積），未來理當由此地所有權人共同決定如何使用剩餘之發展潛力。所有權之確認（參考前文），在於確認所有權人能充分掌握土地未來發展的議程。換句話說，美孚八期居民所需掌握的不僅是目前屋宇，還包括屋宇未來倘若改建或重建，該有的發展權利都不該受到影響，這不僅是數字計算問題，也是毗鄰基地之間的規劃問題。
美孚第八期的居民當年不清楚發展權未用盡，也沒想到用來支撐八期已發展建築面積的基地，在1978年發展商分割地盤為四塊時，已經被挖走了一部分。但當年不知情並不代表他們應受保護的業權可被隨意掏空。我們或可換個角度想：居民有沒有權力追回這塊基地？否則，當年分割地盤這個程序豈不是某些居民的屋宇變成了架空的潛建？而這個「非法化他人產業」的動作是經過地政署同意的？如果當年居民能看到日前發展局公布的文件[1]，相信他們絕不會安安靜靜地同意發展商分割地盤。日前港大姚松炎教授亦指出，發展局的回應已經清楚說明了地盤之間的關聯，並非可獨立看待的地盤[2]。這是第一個規劃程序上的錯誤，地政署和發展商都有責任。
2. 沒有「發展權移轉」卻有「地皮移轉」的城市？
香港不談「發展權移轉」(TDR)但有類似的「以地換地機制」，差別只在於，談發展權移轉是有條件地把地積和地皮脫開，有「送出基地」及「接收基地」的概念[3]，最早開始操作的美國更發展出「地積銀行」(TDR Bank) [4]，可供存放轉移後未發展的地積，等待有合適「接收基地」時再進行移轉。「送出」是對原有地主的權益保障，未來計畫要接收地積者，則需有價購買。「地積銀行」提供更多時間彈性，比起「以地換地」更有靈活性，如果發展方認為此時無法在短時間內確認「以地換地」交易可達致「充分政策理據」和「重大公共利益」，其實可採行地積銀行的方式，存放起來，讓公私部門有更悠長時間去思索計算「理據」和「公共利益」。
其實，在香港60-80年代所發展出的「換地權益書」[5]，當時政府以兩種權益書代替現金賠償，以延續地主的建地或農地權益，這作法把發展權益抽離原有土地，並且可進入市場交易的機制，即十分類似地積銀行的概念。「換地權益書」的操作後來出現不少弊病，主要是因為沒有限制「換地區位」及「轉用數量」等等，導致財團把持大量權益書衍生諸多問題，當然不可否認的，然而操作上的問題並不是原規劃概念的原罪。這段歷史過程也證明地積銀行的作法在香港並非絕不可行，這點在近年亦有學者倡議 [6]。
回到美孚現場，如果發展局堅持「發展權移轉」困難複雜不適合香港，卻在美孚案例轉移那「暫時不能發展」的土地（至少590平方米，計算仍有爭議），開下「地皮移轉」先例，恐怕會成為世界都會規劃史上奇案。
3. 公共利益不是抽象的概念，確認公平正義的規劃範型即為最重要的公共利益
林鄭局長頻頻指稱美孚案不涉重大公眾利益，實難讓人同意。此案涉及的發展規模或許在發展局或發展商看來也不算什麼，然此例作法涉及香港城市規劃理據的釐清，規劃範例的建立不算是公眾利益嗎？惡例不能開，這件事本身即關係著重大公眾利益。
同時局方強調「至於容許發展商改變土地儲備內農地的土地用途，以此與發展商交換舊石油庫用地的建議，林鄭月娥指出，此舉涉及城市規劃的法定程序，改變土地用途時須考慮土地位置、附近環境、基建配套等因素，故不適合以此方案，來解決發展商及居民之間的爭議。」[7] （粗體為筆者所加）這段話鏗鏘有力，如果時光倒轉，實在應該一一回敬給批准分割地盤的地政署、批准規劃圖則的城規會，以及2010年批准建築圖則的屋宇署。如果他們曾經仔細考慮過以上因素，且具備足夠專業素養為社會把關，記得發展權乃基於土地，已發展土地不可回收濫用，應該會如同今日的發展局一般審慎嚴謹地看待這宗個案。
小結：在城市人們還有期待的時刻.....
誠然，發展局所回應的官方說法都不難理解，其基本邏輯就是「無法可管，對不起，再見」。然而，法乃人為制定，立法是為了促進城市和公共利益，適合某些時空的法例，面對今日的複雜世界往往捉襟見窘。在法例不足以面對現實問題的時候，只是兩手一攤說自己沒有工具，假裝不見眼前的難題（而且是過去規劃當局自己創造出來的難題），錯誤只會一再二再的重演。規劃者放棄自己的專業責任和權力，徒然讓規劃魔術掩蓋歷史錯誤和政治失責，這才是對公共利益最大的背叛，此時還來得及，居民和大眾願意走出來，也都是因為對於當局尚有一絲期待。
註解：
[1] 發展局回應美孚新邨爭議 （9/5/2011）http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_31/Mei%20Foo%20-%20Factual...
[2] 姚松炎教授發言可參考信報財經新聞 2011-05-11 [學者指政府准發展商劏契存謬誤]
[3] 地積銀行（TDR bank）有許多案例，可參考華盛頓州西雅圖所在之國王縣的作法(1999) http://www.kingcounty.gov/environment/stewardship/sustainable-building/t...
[4] 「送出基地」及「接收基地」之使用均有條件限制，以保留送出基地使用能促進公共利益為主。可參考台灣[都市計畫容積移轉實施辦法]（第六至八條）或參考美國紐澤西作法說明。http://njfuture.org/Media/Docs/transfer_rights_03.pdf
[5] 換地權益書之簡介可參考維基百科。換地權益書操作不當而導致需立法贖回的討論可參考[新界土地交換權利（贖回）條例草案](6/1996), [online available] http://www.legco.gov.hk/yr95-96/chinese/panels/plw/papers/pl2506-6.htm
[6] See more in Li, P. Transfer of Development Rights Approach: Striking the Balance between Economic Development and Historic Preservation in Hong Kong. Surveying and Built Environment Vol 19(1), 38-53 December 2008, [online available]http://www.hkis.org.hk/hkis/general/sbe/200812/03.pdf
[7] 參考明報報導（12/5/2011）「美孚新邨爭議 林鄭拒地換地」http://news.mingpao.com/20110512/gok3_print.htm