圖為粉嶺北一處湖畔草坪，後為上水皇府山地產項目，湖畔有牧羊人在放牧。
背景 :
關於發展粉嶺北的計劃，早於一九九七／九八年度港府的施政報告提出，計劃連同打鼓嶺、古洞北這兩片位處新界北的土地，發展為「三合一新發展區」。根據政府文件，該計劃目的為容納預計於二零一一年增至的八百三十萬人口，並且便利「深圳與香港之間日益頻繁的跨界活動」。
雖然有關計劃於二零零三年，因經濟不景、「人口增長及住屋需求放緩」等原因被政府宣佈擱置，發展商已從九八年的施政報告看到新界北的發展契機，隨之開展了大規模的收地行動。時至今日，粉嶺北一帶已經演成三大地產商「三分天下」之局面：據在場消息及過往新聞資料，新鴻基進佔文錦渡路至華山及天平山村的土地、新世界收取梧桐河小橋至石湖新村一帶，而烏鴉落陽及本文主要討論的個案──馬屎埔村，則由恒基割據，現(2009年)已取得九成業權——因此在概念及實際上，主要由這三條村構成的粉嶺北地區已經被完整瓜分。
透過整理早前多次實地考察及向當地人仕的一手訪問紀錄及資料，本文希望探討現時粉嶺北新發展區的發展及收地過程，如何對當地村民的生活造成影響，並思考所謂「新發展區」到底是誰的發展，又或是否具有實際需要等問題，從而引發對於港府的規劃思維、發展論述的討論。
I) 收購土地
由於上述「新發展區」約有六成土地屬於「私人」分類，各地產商便著力投資收購這些土地，以極低的「農業價」購入，留待政府正式公佈發展大計時，坐地起價，以數十倍的「發展價」出售來牟取暴利；或，更理想地，在政府的規劃下自行發展豪宅、商廈等高增值的地產項目。（事實上，基於土地由地產商掌握，政府現已推出「公私營合作發展」的概念，對地產商而言簡直是正中下懷。當中的利益關係，值得進一步探討。）
1. 「暗瓦底」：成立收地公司
於是，據訪問所得，早於１９９８年，恒基便暗地裡成立了名義上獨立的收地公司，於馬屎埔村開展戰略性的土地收購的工作。對發展商而言，這個做法的好處是，對於收購所牽涉的所有過程，包括議價、恐嚇及迫遷等等，收地公司及其母公司（地產商），均可保持「中立性」－－收地公司可以表示，它只是按上頭的指令辦事；而地產商則可以如此應付：先是否認與收地公司有任何關係，繼而聲稱無權過問子公司的業務。這樣一來，便可將受影響村民的追究對象模糊化，進行法律訴訟時，亦可以多個不同業主的名義與村民打官司。
圖：村落一景
2. 關係的異化：聘用村民為「艇仔」
除了以子公司進行收地外，地產商的另一戰略為，聘用當地村民為「艇仔」，造成村民之間的分化。作為公司與村民之間的中介者，「艇仔」的作用為幫助說服其他地主賣地、誘導租戶接受賠償遷離等等。事實上，由於「艇仔」與收地公司之間的利益關係，不希望任何人士妨礙收地，或過問當中牽涉的非法活動，如將農地改為「貨櫃場」。因此，「艇仔」亦發揮監察的作用，視察「不合作」的村民的活動，對不願「收錢走人」的村民施加壓力，或向地產商報告，加以對付。諷刺的是，今天的「艇仔」，竟是村民的兒時玩伴，充見因一小撮人的利益而引起關係上的異化。
3. 不能說的秘密：「保密協定」
挑撥離間、分化村民，都是為了令地產商的收地工作更為暢順。一方面大大削弱了村民聯合起來反抗的力量，亦令村民之間不能／不願互通消息。因此，設立「保密協定」亦是廣為地產商採用的手段。
所謂「保密協定」，就是當村民／業主接受賠償／賣地條款後，收地公司要求對方將有關交易的細節，特別是成交金額保密，不准向任何人士透露，並揚言會對違反協定者追究法律責任。這樣帶有恐嚇性的專業用語，純樸的村民當然一一遵守，害怕因違反協定而惹上官非。自此，從前無所不談的村里，彷彿從此便各自擁有了「不能說的秘密」，削弱彼此的互信關係。
而令人髮指的是，發展商正正利用「保密協定」所製造的獨家發言權， 到處散播不實的言論，傳出比實際成交價低的金額，企圖令其他未達成協議的交易條件壓低，在村里「不能」透露各自的成交價，又沒有可靠的市價作參考的狀況下，徬徨的村民更是人心惶惶，加速了他們接受條款，亦進一步加強了社區的分化，打散了村民的集體意識及爭取的力量。
4. 租戶大難臨頭：不合理賠償
由於是次發展是以「公私營合作」方式發展新市鎮，整個收地過程有別於「傳統」新市鎮由政府收地的方法，租戶得到的賠償額往往極不合理，完全根據市場的法則，理論上可以「一個先」也沒有就被迫遷。有務農的村民，就被逼以低至兩元的呎價接受農地的賠償，然而，只計村民投放於農地上灌溉設施的成本，往往遠遠超過所得之賠償額。更甚的是，由於部份土地離主要道路較遠，倒泥車不能內進，發展商暫時根本「用唔著」的土地，亦不容許村民繼續耕作。用鐵絲網將農地圍起，白白浪費了肥沃的土地，更加造成蚊患。而少數成功爭取繼續耕作的農戶，更須向地產商繳交昂貴租金，最終真正所得的賠償金額，所淨無幾。
圖：許多田地都經租田者的投資已使農務順利，卻在私人收地的過程得不到任何賠償
5. 租金幾何激增：律師信逼簽新約
基於租約的保障，雖然恒基已向地主購得業權，租戶仍可以依據「舊租約」的條款繼續使用土地。事實上，許多前業主亦曾承諾租戶，可以一直使用土地，直到他們「耕到唔耕」，或「最少讓上一代人（即當年的締約者）離世為止」，因而在粉嶺北一帶的村落裡，租客們多是在村裡生活及務農了四、五十年——比起不少新界利益人仕，他們才是真正經營新界的居民。
所以，不少租戶依據這些承諾及合約，拒絕接受地產商的賠償及離開。而地產商為了迫使租戶就範，多次以業主身份發出律師信，要求與租戶簽訂新租約。可是，新租約的租用條款比舊約苛刻，例如有位村民的租金就比以前激增九倍──由年租千八，增為月租千五。對於務農維生的村民，簡直無法負擔，不少村民因而無可奈何，被逼離開。
6. 原始的暴力：鎖閘、拆門
為了更快地獲取所有土地，地產商甚至使出一系列粗野、荒蠻的行徑來對付較為「頑固」的、不願收錢走人的村民。據不少村民透露，夜深被致電騷擾亦是常有之事，就換約問題告上土地審裁處的陳氏，甚至曾被人用鐵鏈鎖起家門的鐵閘，也試過整道家門被拆走。報警處理，警員都知道大概是怎麼一回事，而事件往往以「一場誤會」開脫，賠錢了事。連串的精神騷擾，無助的村民只得屈服，接受賠償離開。
雖然上述的迫遷行動，隨著零三年政府宣佈將計劃暫時擱置而得到暫緩，然而，當零七／零八年度的施政報告將舊事重提，各發展商紛紛重整旗鼓，再次加速收購土地的工作。而經歷過一連串的浩劫的馬屎埔村，今天只剩下原來一成的村民，近日亦不斷收到恒基要求遷離的律師信。收地公司亦偶爾以視察之名要求進入村民的居所，奇怪的是，他們往往在知道只得老人在家時才來視察。
II) 改變土地利用
發展商一方面繼續收購土地，另一方面亦對所得的土地加以利用，例如在農地傾倒石屎，作為貨櫃場之用。例如有關發展人士於文錦渡旁違法興建的貨櫃場，就於去年尾大幅擴建數倍。
賺取租金收入只是其中一個原因，實際上，此舉重點亦在於向附近農地「施壓」，加速發展計畫的審批，而造成環境退化又可以令更多農民棄耕，可謂一舉三得。由於更改土地用途，如將農業用地改為住宅用地，須要經由城規會審批；而對於牽涉農地的申請，審批尺度比較嚴謹，需時亦較長。因此，發展商索性先令農地從地圖上消失，變成失去生態價值的荒地，以致日後申請發展計劃時可以更順暢。
圖：馬屎埔村內不少村屋也因收地而遭到荒廢
農業的人為死亡：使更多農民棄耕
雖然鄉議局副主席張學明在回應村民對地產商以「貨櫃長城」逼賣地的質疑時表示，這「只屬假設，缺乏真憑實據」。可是，稍具基本常識的人都知道，在農地旁邊築起六層高的貨櫃，農地根本沒法耕作；事實上，除了此直接影響外，收地令到農地減少，所造成的一連串生態改變，影響到即使仍然有地可耕的農民都難以耕作。
圖：粉嶺北內一貨櫃場, 影響旁邊農業活動
例如，從前，雀鳥可以在不同的農地吃菜蟲，但由於貨櫃場運作的嘈音滋擾，令雀鳥不再在鄰近貨櫃場的農地覓食，以致該地帶的農田出現蟲害。當雀鳥飛往別處覓食，而「別處」的農地由於大多已被收購、被逼棄耕，於是數量少、多樣性低，於播種期時，雀鳥沒蟲可吃，便吃掉作物的種籽，造成惡性循環。村民關先生的農地便遇上這個問題。而農民難以耕作，久而久之，部分農民也「無哂心機」，最終被迫放棄耕作。
圖：形形色色的農業活動在粉嶺北進行，正因新計劃面臨全面消失
總結：重新思考粉嶺北新發展的目的
打從政府為了不知道誰的需要而提出「新發展區」的計劃開始，到過去十年來，發展商於粉嶺北，近乎「無王管」的收地過程，既是一個社區分化、破壞生態的過程，亦是一個將土地商品化的過程。天平山村村民以土地作居所、務農，他們與土地的關係，建基於實用生活的使用。對老一輩而言，這是他們畢生耕耘、建立家庭的土地；對正值壯年的一代，這是他們父母畢生努力經營的土地，亦是他們自己及下一代成長的地方，即使本身並不擁有土地，數十年來投放於建屋、裝潢、挖井、建水管等等，投入的精神與心血，非單單以金錢所能衡量，更遑論取代！
可現在呢？收購為土地訂了市場價格，它並不反映原先的實質的使用，卻指向一個虛無的未來的以地產項目發展模式定義的交換，它的意義，成了一個以不斷易手或出租創造資本累積的工具商品。此時，我們不禁回想，政府推出此發展計畫，不是聲稱是為了照顧人口增長的需要嗎？增長的，似乎卻只是地產商是投資收益。
在各種發展至上、深港同城化、加速基建等等的論調中，香港的農地已經逐漸因被想像成都市的附庸而被消滅殆盡。當綠油油的景致、閒逸的河畔景色成為了地產項目中炙手可熱的增值點，漸漸地，新界土地的意義，只能化為各地產商用來炫耀實力及展示發展前景的土地儲備表中的數字。用了何種手段去搶得土地，威逼利誘、偷呃拐騙，卻似乎無人關心。
圖：廢料棄置於以往的農田
我們若要對此說「不」，只換來政府高官以一副「你咪阻住人發達啦」的嘴臉來回應，劉皇發更加在菜園村事件裡將新界人的特徵本質化，說新界人最甘願犧牲云云。可是，我們仍然要問，這種發展模式，是我們需要的嗎？如此不公義的掠奪，我們又可以忍受嗎？
文：佳佳@香港批判地理學會