土地大辯論意見書
填海造島，放逐舊區居民？
重建地盤先規劃，原區安置增公屋
特首林鄭月娥自當上特首以來，經常聲稱要開拓更多土地才能解決基層住屋問題，並委託土地供應專責小組（下稱土供組），於4月底開展土地供應「諮詢」，但諮詢期未完，林鄭已急不及待欲「一錘定音」，率先表態鼓勵填海，建制權貴隨即爭相仿傚。在8月初，前特首董建華牽頭成立的團結香港基金（下稱團結基金）更提出「強化東大嶼都會」計劃，建議在大嶼山東部水域填海2,200公頃，建造人工島，聲稱可「用作安置受舊區重建影響的居民」，並從而加快市區重建，更找來市區重建局行政總監韋志成做專訪，為其搖旗吶喊！
本組深感憂慮，政府及權貴的所思所想，根本就不是要考慮「安置」舊區居民，而是意圖將基層市民由市區「放逐」至偏僻的人工島，騰空市區用地作房地產投資炒賣。整場土地大辯論的結果，亦只是延續香港土地發展分配不均，向地產商利益傾斜的現況！
就整個土地供應「諮詢」，本組有以下數點回應：
一. 市區重建反增加土地需求？邏輯錯亂，不知所謂！
土供組在今次土地供應的諮詢中，不但拒絕將市區重建納為土地供應諮詢的選項，更謬稱市區重建會額外增加未來土地住屋需求，因為需要另覓土地安置調遷居。土供組聲稱是根據政府規劃處《香港2030+ 》評估所推論，但本組過去在《香港2030+ 》諮詢時已指出有關推論假設甚為誤導，須知道重建是釋放地積比的過程，即將原先六至七層的舊樓，重建發展為三十至四十層的樓宇。退一萬步說，重建就算沒有增加了房屋用地的供應，亦沒有可能如土供小組和《香港2030+ 》所指是增加了對土地的需求。
土供組又砌詞稱「部分地盤重建後或會作非住宅用途，因而減少房屋供應」，但本組翻查由市建局和房協兩大公營機構的重建項目資料，發現除了4個活化項目、1個工廈項目及1個大角咀重建項目被改建為酒店外，其餘60個現正進行或已完成的重建項目均是發展為私人樓宇，而在市建局現時已完成的17個重建項目中，發展後總樓面面積全部均多於重建前的總樓面面積，增加幅度最少的重建項目是1.2倍，最多的是4倍（見下表）
現時土供組聲稱香港尚欠1200頃土地，但其估算是否只是報大數，為了盲搶地而失實誤導公眾，實在不得而知！
表一. 市建局重建項目發展前後對比
見：https://wp.me/p5xEw3-15y
現時土供組這種不問「分配公義、盲目搶地」的做法，最終只會如同市區重建的例子，打著光鮮的旗號，卻包藏著「官商勾結、利益輸送」之禍心！
三. 預留重建地皮原區安置 無須「填海造島」放逐居民
土供小組假定由於舊區重建需要安置調遷居民，故此要另覓土地作儲備，增加了對土地需求，而團結香港基金更進一步建議興建人工島，未來可以安置重建戶，加快舊區重建。兩者貌似考慮居民的安置，實質卻反映著「精英主導」、「由上而下」的思維，將受重建影響的居民視為可以隨意挪走的「物件」，隨便找一處「地方」安置、甚或將他們「放逐」至遠離市區的人工島，無視重建戶本身的社區及家庭生活情況。
我們認為，進行舊區重建，最基本是要改善居民生活，或至少不能改差了原區居民的生活，而保存舊區居民的「社區網絡」，就顯得甚為重要。過去在深水埗區，順寧道重建關注組就提出「15分鐘生活圈」的生活方式，具體描繪「社區網絡」對基層生活質素的重要性：上班、上學、買食物與日常用品這些每天都要辦的事，或是長者所需要的診所、醫院等設施，這些事情看上去是最平凡，但卻是影響每個人每天生活最深，而深水埗居民都能夠在短時間解決這些生活問題，為他們省卻不少時間成本和經濟支出。而舊區的交通方便，對於長工時的工友，可以節省更多工作所須的通勤時間，用作與家人子女的相處。這些均是與受影響重建戶的生活質素息息相關的。
要保存「社區網絡」或減少重建對居民「社區網絡」的損毀，最基本是要做到「原區安置」，而要實現原區安置，只須預先做好重建地盤的規劃，就無須另覓更多土地作儲備用途（如興建人工島）。早於上世紀八十年代，房協做油麻地六街重建時（即現今的駿發花園），就以「分期重建」方式來實現「先建後拆」，先把第一個重建區建成可租可賣的可負擔房屋，用以原區安置其後的重建區住戶，可見有關方式在技術上絕對可行。
時代在前進，但香港城市規劃卻愈發「離地」，愈發忽略基層市民的生活需要。現時市建局於不同時期在土瓜灣開展了九個毗鄰相近的重建項目，當中有兩個已經是吉地，可以興建樓宇，其餘七個於2016至2018年分期開展，但既然沒有任何一處重建地盤是預留用作安置居民，全部均是用作興建私人豪宅，當中一個項目會改劃成呎價超過$15,000的首置盤，其餘八個項目預計會聯同私人發展商合作發展，興建呎價超過$20,000的私人樓宇，荒謬至極！
事實上，這九個土瓜灣重建項目，地盤總面積約為2.8頃，等同一條公共屋邨的規模，粗略估計，就可以興建最少5000個公營房屋單位，容納超過12000名基層市民。即使僅使用其中一個區內最大的重建項目－庇利街/榮光街項目作公營房屋發展，估計亦可以提供約1000個公屋單位，容納超過3000名基層市民。
以上反映，只要政府及市建局妥善前做好規劃，而不是一味傾向與發展商合作興建出售的天價私人樓宇，不但可以透過該區現有的重建地盤原區安置所有受影響重建戶，亦可以興建更多公營房屋或各類可負擔的租住房屋，根本無須透過填海造地來安置重建戶！
最後，本組有以下數點總結：
1. 土供組錯誤將市區重建視為推高土地需要的因素，誇大估算香港未來需要的土地數量；
2. 土供組應先諮詢及確立「土地分配」原則，正視香港土地分配不均的問題，而不是一味盲目搶地，徒增公眾對「官商勾結、利益輸送之憂慮」；
3. 檢討現時市區重建用地分配不均問題，糾正市建局及房協等公營機構向發展商傾斜、公私營合謀之惡況；
4. 政府及市建局應預先規劃每個地區的重建項目地盤發展，已經足夠用作該區其他重建項目的原區安置用途，同時亦可以增加公營房屋或各類可負擔的租住房屋的供應，而無須透過「增海造地」或另覓新土地作安置用途。短期方案，可以立即在市建局的土瓜灣重建項目做起！
舊區街坊自主促進組
2018年9月26日